Ngay thời điểm cuối quý III, một số thông tin dự báo về khả năng giá nhà sẽ biến động theo chiều hướng tăng trong tương lai gần được phát đi từ nhiều đơn vị tư vấn ngoại lẫn các chuyên gia đầu ngành. Nguyên cớ, theo giới am hiểu chính sách và thị trường, là gánh nặng các chi phí sắp phải gánh sẽ đẩy DN vào tình thế bắt buộc phải tính vào giá bán sản phẩm.

Hai khoản phí đáng kể nhất được nhiều DN BĐS “than khổ” chính là tiền ký quỹ thực hiện dự án BĐS và tiền bảo lãnh cho người mua nhà. Trong khi núi hàng tồn vẫn ngồn ngộn, hàng chục dự án đô thị mới bỏ hoang nằm la liệt khắp ngoại vi Hà Nội, những dự án đang hoàn thiện gần trung tâm có cớ để vui mừng.

Tồn kho, bỏ hoang, xử lý từ từ…

Thị trường BĐS bắt đầu chuyển mình tích cực thời gian gần đây với thanh khoản cải thiện bước đầu tại một vài phân khúc điển hình. DN tạo lập nhà ở lẫn nhà quản lý, giới hoạch định chính sách phần nào có niềm tin để tiếp tục thực hiện những định hướng, kế hoạch riêng.
Xét phân đoạn chung cư thương mại - mặt hàng trọng điểm hiện nay, lượng dự án hồi sinh bằng nhiều cách (lực hỗ trợ tín dụng, đổi tên, sang nhượng, sáp nhập, chuyển đổi công năng) cùng với số ít các dự án mới được “chào” thị trường một cách thành công đang là mạch máu chính của cơ thể BĐS hai quý gần đây nhất.

Nhưng còn đó, “căn bệnh” cũ của ngành xây dựng - quy hoạch - BĐS vẫn cần nhà quản lý xử lý căn cơ, trước khi nghĩ tới tương lai hồi phục hoàn toàn của địa ốc. Đến tháng 8/2014, thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy tổng giá trị tồn kho BĐS cả nước vẫn còn 82.295 tỷ đồng (giảm khoảng 12,88%, so với cuối năm 2013). Chi tiết, loại hình căn hộ chung cư còn tồn 17.000 căn (tương đương 26.000 tỷ đồng) và tồn kho đất nền nhà ở là hơn 8,7 triệum2.

Về phía các DN, đặc biệt là đơn vị chuyên mảng phân phối, như CenGroup, đại diện lãnh đạo Công ty này đã hé mở một chi tiết đáng chú ý: trong số sản phẩm nhà ở thương mại tại Hà Nội mà CEN phân phối (chiếm 30% toàn thị trường), DN này còn khoảng 10.000 sản phẩm “tồn” và dự kiến bán hết trong 3 năm tới.

“Những đơn vị “mát tay” tạo thanh khoản giao dịch cho phân khúc hàng cũ (những dự án đắp chiếu một thời) chỉ lác đác một vài: Đất Xanh Miền Bắc, Liên minh Sàn. May lắm, nếu được cộng hưởng từ chính sách và thu nhập tốt lên đột biến của người dân, thì hết 2015 mới mong “xả” hết núi hàng tồn”, ông Tiến, một lãnh đạo sàn tại quận Nam Từ Liêm kiêm luật sư kinh tế, chán nản nhận định.

Biểu hiện cho căn bệnh nan y mang tên “tồn kho” là thảm trạng nhiều KĐTM tại Thủ đô được xây dựng, khởi công nhiều năm trước nhưng tới nay thì chỗ bị bỏ hoang, nơi hoàn thiện cơ bản mà chẳng có người về ở.

Chỉ dạo nhanh qua trục đường 32, dọc Lê Văn Lương kéo dài, Lê Trọng Tấn, phía Tây, vành đai 3 đổ ra, sẽ thấy điều này. Trong đó, Hà Nội có tổng số nhà ở theo quy hoạch là 520.695 căn (chung cư là 346.016 căn, nhà thấp tầng là 174.679 căn), tương đương 82.450.000m2 sàn.

Doanh nghiệp “tiến thoái lưỡng nan”

Liên quan tới tác động gián tiếp từ hai loại phí (ký quỹ thực hiện dự án và bảo lãnh người mua nhà) nêu trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, một vài đơn vị tư vấn ngoại lẫn đại diện chủ đầu tư đã “bóng gió” khả năng tăng giá sản phẩm nhà ở thương mại.
Theo đó, giới tạo lập nhà ở sẽ tính luôn phần “phụ phí” này vào đơn giá bán nhà. Trong khi Lãnh đạo Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng “DN sẽ cạn vốn vì các khoản phí này” thì đại diện Bộ Xây dựng lại khẳng định số tiền bảo lãnh (được cộng vào giá bán và người mua phải chịu) là phí bảo đảm quyền lợi cho người mua.

Căn cứ theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam mới đây, nếu hai loại phí nêu trên được thông qua và áp dụng, DN sẽ khó lòng đạt được thanh khoản như kỳ vọng.

Báo cáo thị trường tháng 9 từ VNREA cho thấy khả năng dư cung thị trường có thể sẽ xảy ra vào năm 2015. Cụ thể tại Hà Nội, nhiều dự án nổi bật được chào bán như Nhà Đất 24h (50 căn liền kề Duyên Thái); The Pride với hàng nghìn căn hộ; Dự án 89 Phùng Hưng với 336 căn hộ; Liên minh sàn G5 chào khoảng 300 căn dự án Đặng Xá… Cộng thêm hàng loạt dự án tái khởi công như Handi Resco Lê Văn Lương, Nam An Khánh…

Trong khi niềm tin của người mua mới chỉ quay lại nhưng vẫn rất thận trọng, nếu tốc độ ra hàng được duy trì tăng từ nay tới cuối năm, dư thừa cung mới trong 2015 là có thể xảy ra.

Liên hệ với lượng tồn kho cũ, cái khó cho giới tạo lập địa ốc lại càng lớn. “Cạnh tranh bằng giá rẻ, chất lượng, tiến độ và phương thức thanh toán như hiện nay còn chưa bán được; nay nếu DN cộng thêm phụ phí vào giá thành, chắc người định mua nhà sẽ nghĩ lại và… tiếp tục thuê nhà”, anh Tuấn, Phó Giám đốc kinh doanh một công ty tư vấn tài chính DN, bình luận.

Ở luồng suy nghĩ khác, người mua nhà tỏ ra bình thản: nhiều tháng qua, từ dự án cao cấp tới bình dân, liên tục các chương trình PR, gửi tin nhắn khủng bố khách hàng để chào sản phẩm. Chiết khấu, khuyến mãi còn không ăn thua, giả sử hai loại phí trên làm giá nhà tăng lên trong nay mai thì cứ để giới đầu cơ, găm hàng tung hứng với nhau. Sản phẩm thuê ngày càng nhiều và rẻ, tiếp tục ở thuê từ nay tới giữa năm 2015 cũng là lựa chọn tốt để căn cơ.