Thế giới cò đất trong quá khứ, hiện tại và cả ở tương lai đều rất sinh động. Thực tế, đó là một nghề có ích, có tên gọi hẳn hoi: môi giới bất động sản

“Con trai một tay “cò” nhà đất đi học xa. Một thời gian sau, cậu có người yêu và quyết định tiến đến hôn nhân. Khi gọi điện về nhà báo tin, ông bố hỏi dung nhan của con dâu tương lai, anh chàng đáp: “Mặt tiền thoáng mát, đẹp, nội thất trang nhã, móng tốt, nở hậu, điện nước đầy đủ, mới xây chưa ở, phí môi giới 2%. Bố đồng ý chưa?” Đó chỉ là một trong những mẩu chuyện tiếu lâm được truyền cho vui trong giới cò đất. Bởi nhiều năm liền, người dân các TPHCM hay đô thị mới dường như sống trong cơn sốt của những giá trị gia tăng từ đất. Cơn sốt đất hình thành nên một lớp người làm dịch vụ mà ta quen gọi là “cò” nhà đất.

“Chỗ nào bán nhà đất, nơi ấy có cò!”

Đó là câu slogan có thể phản ánh được toàn bộ hình ảnh của những người làm công việc tiếp thị và phân phối nhà đất tại thị trường bất động sản (BĐS) thứ cấp, nhất là vào những thời điểm xảy ra hàng loạt các cơn sốt nhà đất. Vào thời điểm hưng thịnh của thị trường, khách hàng có thể dễ dàng gặp cò đất ở bất cứ nơi nào, trong quán cà phê, tiệm sửa xe và ngay cả giữa đồng không mông quạnh. Họ hướng dẫn tận tình, chi tiết, chỉ ra được từng vị trí của con đường, cây cầu tương lai.

 Trưởng trung tâm môi giới của một công ty môi giới nhà đất (đường Trần Não, quận 2 - TPHCM) cho biết cách đây vài năm, nghề môi giới (còn gọi là cò) rất dễ hái ra tiền. Người làm môi giới không cần biết nhiều về kiến thức pháp luật hay phương pháp thẩm định giá gì cả. Chỉ cần nắm bắt được thông tin đất đai ở đâu sốt, biết “thổi” vào tai khách hàng thì dễ dàng kiếm bạc tỉ.

Giới trong nghề từng nhắc đến chuyện hai vợ chồng Thảo L. trước đây bán hột vịt lộn ở chợ rau Mai Xuân Thưởng, sau nhờ nghề môi giới chỉ trỏ và dẻo miệng mà đã nhanh chóng trở thành một tỉ phú có cỡ trong ngành kinh doanh BĐS. Hiện cặp vợ chồng này vừa cho khai trương một cao ốc cho thuê khá hoành tráng tại quận 3.

 Tại bến phà Cát Lái, người dân ở đây vẫn kháo nhau về chuyện những người dân đã đổi đời nhờ cơn sốt đất ở huyện Nhơn Trạch. Cụ thể như bà Tám D., một người trước đây khá nghèo phải chọn nghề buôn gánh bán bưng để mưu sinh, thế nhưng gặp thời đã đổi đời nhờ vào nghề cò nhà đất. Chưa hết, ông Toàn Đ., từ một anh chàng cù bơ cù bất đến từ miền Trung, chỉ sau một thời gian làm cò đất, đã có trong tay vài chục tỉ đồng từ tiền các khách hàng mua nhà, đất “thân tặng”!

Có thể nói, từ thời điểm bùng nổ cơn sốt đất vào năm 1999 thì đi bất cứ nơi đâu cũng gặp cò đất, thậm chí guồng máy này còn kéo mọi tầng lớp tham gia, từ anh công nhân, bà nội trợ, bác sĩ, phóng viên, cán bộ... tham gia để mong kiếm 1% -2% phí môi giới mà người ta hay gọi là “tiền cò” trên tổng số giao dịch nhằm cải thiện đời sống. Nay tình hình đã thay đổi, người môi giới giờ đây không đơn thuần là nghề “buôn nước bọt” mà còn phải biết phân tích, dự đoán xu thế, thẩm định giá của thị trường, kèm theo các kiến thức chuyên ngành về pháp luật.

Năm 2007: cò hồi sinh!

Từng chứng kiến việc lấy tiền cò gần cả tỉ đồng trong một phi vụ mua bán 8 lô đất tại quận 7, anh bạn đồng nghiệp chép miệng cho rằng nghề này quả là sướng, không cần bỏ vốn vẫn kiếm tiền ngon ơ. Tuy nhiên, thực tế, những người làm cò nhà đất không phải là không có những thăng trầm.

Trong những năm thị trường nhà đất “đóng băng” (từ giữa năm 2002 đến năm 2006), số lượng người làm cò nhà đất chỉ còn khoảng một phần tư so với thời sốt đất những năm 1999-2002. Nhiều cò phải tạm xa những “văn phòng giao dịch vỉa hè” mà hình ảnh dễ nhận thấy đó là một mặt bằng nhỏ với gạch sàn lem luốc, vài cái bàn giấy và những cái bảng đen viết nguệch ngoạc giá, diện tích nhà đất bằng phấn trắng, để đi làm thêm các nghề khác như chạy honda ôm, bán phở, môi giới ô tô... để sống qua mùa đông của thị trường.

Tuy nhiên, từ hơn một năm qua, cùng với giá đất tăng từng ngày, người ta đổ xô đi mua đất, cơn sốt nhà đất đang bộc phát trở lại trong thời gian gần đây thì lực lượng cò đất hùng hậu cũng tái xuất giang hồ. Những “con cò” ăn nên, làm ra bay lả, bay la khắp các quận, huyện vùng ven.

Sôi động nhất là những quận đang có nhiều dự án lớn như quận 2, quận 7, quận 9..., các “văn phòng” cò đất mọc lên khắp nơi với đủ thứ “chiêu thức” để mời dụ khách hàng. Trong đó, “cò thật” và “cò dỏm” hoạt động tán loạn. Cò nào cũng lớn tiếng tuyên bố mua đất của họ trúng giá hời với chi phí bỏ ra thấp nhất. Để cạnh tranh lẫn nhau, các cò tung các chiêu thức để giành giật khách hàng. Đại loại như “cò thật” này đang sắp giới thiệu được cho khách chuẩn bị mua một khu đất lớn thì “cò dỏm” bèn nhảy vào rỉ tai: “Bác đừng dại mà mua miếng ấy. Đất đang tranh chấp đấy mà. Có người đã mất trắng tiền cọc chỉ vì định mua nhầm miếng này...”. Khách hàng yếu bóng vía, thấy hoảng là bỏ chạy khiến cho “cò thật” khóc hận, còn “cò dỏm” thì hả hê. Chưa kể, việc tung tin đồn thất thiệt như: Nhà đó 3 đời người mua đều tán gia bại sản, đất đó sát chủ... nhằm triệt phá nhau là chuyện hằng ngày.

Chính vì thế, gần đây ở một số huyện vùng ven như Nhà Bè, quận 7... đã xảy ra một số vụ mà cò nhà đất từ dùng miệng để choảng nhau bằng lời đã phải dùng đến dao, búa để nói chuyện phải quấy với nhau. Sau những vụ xô xát ấy, tại các khu vực cũng xuất hiện việc chia lại địa bàn hoạt động để tránh ảnh hưởng lẫn nhau.

Thậm chí các cò còn hoạt động theo kiểu “tổ hợp”, phân chia địa bàn làm ăn, thống nhất nhau về mức giá môi giới, chia sẻ thông tin... Nếu “cò lạ” đến kiếm ăn, hay cò nào không chịu đứng chân trong “tổ hợp” thì sẽ bị... đập cho tơi tả. Ngoài ra, những người môi giới tại các văn phòng giao dịch BĐS cũng chính là cò, nhưng họ đã được lên đời và làm ăn cũng có bài bản hơn.

Cò cũng bị lật kèo

Một luật sư làm việc tại văn phòng luật trên đường Trần Bình Trọng (quận 5) thuật lại chuyện, một cò đất đã đến chờ trước của văn phòng luật sư từ 3 giờ sáng để đến trưa hôm sau khi hai bên mua bán chồng tiền cọc là lấy tiền huê hồng ngay, bởi sợ người bán quỵt số tiền gần 50 triệu đồng như đã hứa. Theo vị luật sư trên, tâm lý đó cũng là điều dễ hiểu, bởi việc bên bán bên mua sau khi đồng ý chuyển nhượng đã tự “đi đêm” với nhau để không phải tốn khoản phí môi giới đã xảy ra nhan nhản.

Nạn nhân của các cò nhà đất không chỉ là người mua, mà còn có cả chính những người bán nhà. Nhiều chủ nhà than phiền đã mấy lần gặp phải cò, tuy chẳng hề quen biết nhưng cứ xưng hô như người thân, tự ý dẫn khách đến, thậm chí còn cãi nhau với khách ngay trước mặt chủ nhà thật.

N., một trùm cò đất trước đây, hiện đã “xuống cấp” vì lao vào vòng ăn chơi sa đọa, nhưng vẫn còn chữ tín đối với ông chủ đất ngụ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè nên được ông giao nhiệm vụ quản 2 ha đất ở huyện Cần Giuộc, Long An và toàn quyền quyết định chuyện mua bán. Thế nhưng mới đây, không hiểu khuất tất thế nào mà ông chủ lại lật kèo với N., khi khách đồng ý mua, N. chỉ đường cho khách đến nhà chủ để xem giấy tờ và giao tiền như đã hứa. Tưởng là trúng đậm nhưng không ngờ đến khi N. đòi tiền cò thì ông chủ bảo rằng người mua họ tự tìm đến chứ không qua cò. Trở lại tìm người mua thì họ nói “tôi đã gửi cho chủ đất rồi vì ông ta bảo anh là người trong nhà”. Kiểu lật lọng này hiện nay đã trở thành tình trạng khá phổ biến.

Nâng cấp... cò

Thị trường BĐS trong nước khởi sắc trở lại, các quy định về kinh doanh BĐS cũng chính thức thừa nhận vai trò của nghề môi giới. Theo đánh giá của chính các nhà môi giới, nếu so với hoạt động môi giới địa ốc chuyên nghiệp của các công ty nước ngoài, hoạt động môi giới trong nước vẫn còn thua xa.

Tuy nhiên, sự chuyển mình hiện nay có thể xem là bước đi đúng cho sự phát triển của hoạt động môi giới nhà đất trong nước. Một khó khăn khác cho hoạt động môi giới là Luật BĐS quy định người làm môi giới phải có trình độ từ cao đẳng trở lên. Điều này đang gây rất nhiều khó khăn cho các cò đất dạng tự do, bởi với trình độ từ lớp 9-12, vì vậy nếu áp dụng theo Luật BĐS thì họ hoàn toàn không có cơ hội tham gia vào các tổ chức hay công ty BĐS chính quy nào.

Hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp sẽ
tránh cho khách hàng gặp rủi ro trong mua bán nhà đất.

Chưa hết, sắp tới, chất lượng dịch vụ đang ngày càng được khách hàng quan tâm và đó chính là yếu tố cạnh tranh quyết liệt giữa các nhà môi giới. Hiện tại, để chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới, nhiều công ty đã cử nhân viên của mình theo học các lớp đào tạo chuyên viên môi giới. Tuy nhiên, cái khó cho họ là đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa đưa ra bất cứ tiêu chuẩn nào về chương trình đào tạo này nên mới xảy ra tình trạng mỗi nơi dạy mỗi kiểu, không có giáo trình hay quy chuẩn chung!

Ngoài ra, do tình hình đất đai bị hạn chế chuyển nhượng nên sản phẩm giao dịch chủ yếu là nhà, người môi giới ngoài việc phân tích khả năng gia tăng giá trị của khu đất và phải giải đáp hàng loạt thắc mắc liên quan đến quy định xây dựng, cơ sở hạ tầng, những ưu điểm về điều kiện sống và sinh hoạt so với các nơi khác. Điều này đòi hỏi người theo nghề này phải có tầm hiểu biết rộng, có kiến thức pháp lý và có phương pháp bán hàng chuyên nghiệp.