Sau rất nhiều lần chỉnh sửa, từ 16/6 tới, người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội sẽ được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn mua chính căn hộ, nhà ở đó.

Kích cầu thị trường

Cụ thể, tại thông tư liên tịch vừa được Ngân hàng Nhà nước, liên bộ Xây dựng, Tư pháp, Tài nguyên và môi trường ban hành, loại nhà ở "trên giấy" được phép thế chấp phải có đủ các điều kiện: đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây xong phần móng nhà ở, chưa bị kê biên thi hành án... Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.

Tuy nhiên, thông tư này không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các tổ chức tín dụng; nhà ở bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành  chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...

LS Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO phân tích, đây là văn bản rất cần thiết để hiện thực hóa quy định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà lâu nay không được các tổ chức công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhận, mặc dù đã được quy định tại Nghị định số 71 ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Điều này giúp tăng thêm các cơ hội thế chấp vay vốn ngân hàng, thúc đẩy thị trường bất động sản.

Theo giới kinh doanh bất động sản, quy định mới cho phép được dùng chính căn hộ đã ký hợp đồng mua để làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng sẽ giúp kích cầu thị trường này.

Trước đây, nhiều người có nhu cầu vay vốn để mua nhà đã không được phía ngân hàng chấp thuận bởi thiếu tài sản thế chấp có giá trị, không chấp nhận tài sản thế chấp là những căn nhà sẽ hình thành trong tương lai. Một số ngân hàng từng cho phép người vay vốn dùng tài sản là căn hộ mua trong tương lai để thế chấp nhưng gặp rủi ro pháp lý, khách hàng chỉ có hợp đồng mua bán... Với quy định này, ngân hàng sẽ mạnh dạn hơn trong hoạt động bán lẻ, đẩy mạnh cho vay khách hàng cá nhân và liên kết với doanh nghiệp BĐS.

Thời gian qua, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ hỗ trợ vay mua nhà ở mới được 4,8% - quá chậm, một phần vì người vay tiền không có tài sản thế chấp. Quy định mới này sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng này.

Rủi ro cho ngân hàng

Về phía ngân hàng vẫn có ý kiến bày tỏ sự không đồng tình, nếu chấp nhận giải ngân cho các hợp đồng vay vốn mà tài sản thế chấp lại hình thành trong tương lai, ngân hàng chính là đơn vị "nắm đằng lưỡi".

Theo LS Trương Thanh Đức, thông tư này mới chỉ giải quyết vướng mắc về pháp lý, còn trên thực tế thì vẫn rất rủi ro không khác nhiều so với việc nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trước đây.


Loại tài sản thế chấp này chỉ thực sự có ý nghĩa đối với phần công trình đã xây dựng xong, còn phần chờ hình thành trong tương lai thì có thể coi là số không. Vì vậy, nếu ngân hàng chỉ làm đúng quy định theo kiểu hợp thức hóa hồ sơ cho vay, mà không xác định giá trị thực tế có thể chuyển nhượng được của tài sản thế chấp, thì sẽ đồng nghĩa với việc chuyển rủi ro sang phía ngân hàng và nguy cơ nợ xấu tăng cao do rất khó xử lý được tài sản bảo đảm khi nợ đến hạn.

Tuy nhiên, Nguyễn Quốc Khánh, Liên minh BĐS G5, lại cho rằng: "Thực ra, các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai đã có ít nhất 30% tiền của các khách hàng nằm trong đó, nên phía ngân hàng có cho vay, thì vẫn không sợ nhà trên giấy, dẫn đến nợ xấu".

Một vấn đề nữa được giới ngân hàng quan tâm là việc thế chấp dự án. Luật sư Lê Trọng Dũng, Trưởng phòng Pháp chế Vietcombank, đặt giả định: chủ đầu tư thế chấp dự án và quyền sử dụng đất tại một ngân hàng, sau đó người mua thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai tại ngân hàng khác thì quyền lợi của hai ngân hàng này được giải quyết ra sao trong trường hợp phải xử lý nợ do chủ đầu tư mất khả năng thanh toán? Từ đó đã thấy là bài toán thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không hề dễ.

Không chỉ ngân hàng chịu rủi ro, người mua nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng nếu chủ đầu tư đem toàn bộ dự án đi thế chấp. Khi đó, khách hàng buộc phải chọn ngân hàng mà chủ đầu tư đã thế chấp mà không có cơ hội lựa chọn khác. Bên cạnh đó, phần góp vốn của khách hàng cũng là phần tài sản doanh nghiệp mang đi thế chấp, nếu xảy ra mất khả năng trả nợ, người mua nhà cũng sẽ bị thiệt hại.

Ông Phan Trung Lý, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa đề nghị, để góp phần bảo đảm ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn, đề nghị cần quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai.