Nhiều dự án BĐS tại TPHCM gần đây bị ngân hàng (NH) thông báo phát mãi, bán đấu giá để thu hồi nợ. Đây là những dự án trùm mền, tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng trong suốt thời gian dài. Vì vậy, động thái trên của NH một lần nữa làm gia tăng căng thẳng giữa các bên.

Ngân hàng ồ ạt siết nợ

Mới đây, NHTMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo tổ chức đấu giá tài sản chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư. Tính đến ngày 30-4-2018, tổng dư nợ của Công ty Gia Phú hơn 232 tỷ đồng, trong đó nợ gốc gần 89 tỷ đồng, nợ lãi hơn 143 tỷ đồng.

Theo thông báo bán đấu giá chung cư Gia Phú của BIDV khoảng 112 tỷ đồng. Hồi tháng 10-2017, BIDV cũng thông báo phát mãi khu dự án 584 Tân Kiên tại huyện Bình Chánh của Công ty Y tế Việt Nam và CTCP Đầu tư xây dựng - khai thác công trình giao thông 584, để thu hồi khoản nợ hơn 1.000 tỷ đồng.

Trong trường hợp NH siết chung cư để đòi nợ, chủ đầu tư và NH phải làm việc với nhau để giải quyết dứt điểm việc thế chấp, vay vốn nhằm trả lại quyền lợi hợp pháp của người dân đã bỏ tiền ra mua. Việc NH đòi siết căn hộ của người dân đã mua để cấn trừ nợ của chủ đầu tư là không phù hợp, do đó nếu vẫn bị siết nợ vô lý, người dân có quyền khởi kiện ra tòa.

Theo phản ánh của cư dân tại chung cư RubyLand (Lũy Bán Bích, quận Tân Phú), kể từ khi công trình đưa vào sử dụng vào năm 2009 đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục cấp chủ quyền nhà ở cho cư dân vì dự án đã mang thế chấp tại NHTMCP Sài Gòn (SCB).

Cụ thể, năm 2009 Công ty Tân Hoàng Thắng đem quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại số 12/6 Lũy Bán Bích, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú (một trong hai khu đất triển khai dự án Rubyland) để vay NHTMCP Sài Gòn 90 tỷ đồng trong 18 tháng. 10 tháng sau, 2 bên tiếp tục ký hợp đồng vay vốn trị giá 157 tỷ đồng, với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai 2 khu đất 12/6 và 58/13 Lũy Bán Bích.

Trong hồ sơ thế chấp này, Công ty Tân Hoàng Thắng vẫn cam kết chưa làm thủ tục chuyển nhượng, thế chấp dự án Rubyland. Tính ra khoản nợ phải trả của Tân Hoàng Thắng tại 2 hợp đồng tín dụng tăng gấp 2,07 lần và 1,82 lần so với giá trị tài sản thế chấp. Nợ gốc cộng thêm tiền lãi điều chỉnh tăng liên tục từ 10,5%/năm lên 24,5%/năm.

Lãi phạt quá hạn 150% là lý do khiến số nợ của Tân Hoàng Thắng tăng chóng mặt. Năm 2013, SCB đã bán khoản nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng cho Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), cũng như ký hợp đồng ủy quyền cho VAMC thu hồi nợ. Tháng 2-2015, VAMC chính thức khởi kiện Công ty Tân Hoàng Thắng về tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tòa án nhân dân quận Tân Bình. SCB cho biết đến tháng 5-2016, tổng dư nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng đã lên trên 325 tỷ đồng. Vụ việc tranh chấp giữa các bên liên quan đến nay chưa chấm dứt đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của hàng trăm hộ dân tại đây.
 

Trước đó vào năm 2016, BIDV Chi nhánh Bắc Sài Gòn đã có thông báo gửi CTCP Thanh Niên, CTCP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình và Ban quản lý dự án chung cư The Harmona, cho biết căn cứ vào hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai ngày 29-11-2011 được ký giữa CTCP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình với BIDV Chi nhánh Bắc Sài Gòn, công ty này đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại chung cư The Harmona để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của CTCP Thanh Niên.

Do khoản nợ đã quá hạn, BIDV Chi nhánh Bắc Sài Gòn yêu cầu CTCP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình và Ban quản lý dự án chung cư The Harmona thu xếp, thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản đảm bảo nêu trên cho NH để xử lý theo thỏa thuận. Chủ đầu tư dự án chung cư The Harmona phải bàn giao nguyên trạng tài sản bảo đảm như trước khi chưa có người vào sử dụng, cư trú trong chung cư cho NH để xử lý, thu hồi nợ vay.

Rủi ro cho các bên

Trao đổi với ĐTTC, LS Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, cho rằng pháp luật hiện hành không cấm việc chủ đầu tư thế chấp dự án gắn liền với tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn NH không được huy động tiền góp vốn của các nhà đầu tư. Do đó, trong trường hợp chủ đầu tư không trả được tiền vay, NH có quyền thu hồi  tài sản và phát mãi để thu hồi nợ theo quy định hiện hành.
Điều này đồng nghĩa là tất cả các nhà đầu tư góp vốn mua tài sản hình thành trong tương lai sẽ gặp rủi ro khi nguy cơ không nhận được sản phẩm như chủ đầu tư đã cam kết ban đầu.

Thực tế, tại nhiều dự án chủ đầu tư chỉ tiến hành xây dựng một phần rồi bỏ dở, hoặc chỉ xây phần thô rồi dừng lại, không hoàn thiện nội thất và cơ sở hạ tầng kết nối đồng bộ như bản vẽ đã được phê duyệt ban đầu để giao cho nhà đầu tư, khách hàng. Trong những trường hợp này, nhà đầu tư là người cuối cùng phải chịu rủi ro do chủ đầu tư đã “xa chạy cao bay”, hoặc dừng hoạt động kinh doanh để trốn tránh trách nhiệm, còn tài sản được giao về NH sở hữu, quản lý và định đoạt do được bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.

Nhìn nhận rất khó để không mắc phải rủi ro trong việc đầu tư vào các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, song theo LS Thái Văn Chung, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư nên đầu tư vào những sản phẩm đã hình thành rõ ràng hoặc đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, bảo đảm cho việc tài sản đầu tư sử dụng được trên thực tế hoặc tài sản đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu để bảo đảm sự chắc chắn trong giao dịch.

Ngoài ra, có thể chấp nhận đầu tư đối với các dự án hình thành nhà ở trong tương lai thuộc sở hữu của các chủ đầu tư lớn, có uy tín, thương hiệu trên thị trường.

“Nếu chứng minh được chủ đầu tư cố ý huy động tiền của nhà đầu tư và huy động vốn vay của NH rồi cố ý sử dụng sai mục đích để chiếm đoạt, dẫn đến gây thiệt hại nghiêm trọng cho nhà đầu tư hoặc các tổ chức tín dụng, ngoài trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hợp đồng, cần truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các chủ đầu tư này để bảo đảm tính răn đe và phòng ngừa chung trong hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS” - LS Thái Văn Chung nhấn mạnh.

Hiện nay việc huy động vốn đầu tư vào các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, theo đánh giá của LS Thái Văn Chung chưa bảo đảm được tính minh bạch, nhất là việc huy động và sử dụng vốn trên thị trường. Nguyên nhân là pháp luật hiện hành chưa có chế tài để áp dụng cho chủ đầu tư dự án lợi dụng sơ hở của pháp luật trong việc vừa thế chấp dự án để vay vốn NH vừa huy động vốn góp của các nhà đầu tư rồi sử dụng các khoản tiền đó sai mục đích để trục lợi.

Trong các trường hợp này nguy cơ dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư, kể cả các NH cho các chủ đầu tư này vay vốn đối với các dự án này là rất lớn.