Cho rằng tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản, là "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã đề nghị thay đổi cơ chế tính loại tiền này.

"Ẩn số" tiền sử sụng đất

Trong văn bản báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng đầu năm gửi lên Thành ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho" trên thị trường BĐS.

Theo phân tích của HoREA, tiền sử dụng đất hiện vẫn là "ẩn số", không minh bạch, nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Do đó, đây là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế "xin - cho".

Cụ thể: Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày, nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án thì vẫn còn mất rất nhiều thời gian (trung bình mất từ 1-3 năm), làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp và tăng giá thành nhà ở.

Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87 và 88/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường thì quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án rất nhiêu khê. Trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án. Nhưng hiện nay lại chia thành 2 công đoạn do hai Sở quản lý: Công đoạn xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì; Công đoạn thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì. Trên thực tế chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ.

Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án với 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Cải cách quy trình, thủ tục

Theo đó, Phương án 1: Hiệp hội đề nghị phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.


Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai, như sau: "2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành"; và đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai 2013 và để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Tuy nhiên, HoREA xác định yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất theo phương án 1 này khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận.

Phương án 2 là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Hiệp hội đề nghị giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án; đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất (chi phí do chủ đầu tư dự án thanh toán).

Đồng thời, đề nghị cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Hiện nay, vẫn còn đang vướng mắc một số nội dung bất hợp lý cần phải được sửa đổi là: Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy vào doanh thu của chủ đầu tư dự án, trong khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS quy định đây là khoản thu của Ban Quản trị chung cư; hoặc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp...

HoREA cũng đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi), thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.