M&A đang là xu hướng diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam. Trong lĩnh vực bất động sản, mua dự án, hợp tác đầu tư, mua cổ phần của doanh nghiệp đang sở hữu khu đất có vị trí đẹp… là những hình thức phổ biến. Để hoàn tất một thương vụ thâu tóm “đất vàng”, vốn là yếu tố rất quan trọng, nhưng chưa phải là tất cả.

Cần thời cơ vàng

Ba năm qua, ông chủ một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội liên tiếp thâu tóm nhiều dự án bất động sản có vị trí đẹp tại Hà Nội và TP. HCM. Âm thầm tiếp cận các khu đất vàng qua đủ các kênh, từ cơ quan quản lý nhà nước đến các nhà môi giới bất động sản, hay thậm chí cả các tin đồn doanh nghiệp tài chính khó khăn. Dưới tay ông chủ này, đội ngũ hơn 20 nhân viên chỉ chuyên lo việc… săn doanh nghiệp có dự án tốt để mua.

“Khi làm việc với tỉnh, họ thường giới thiệu cho mình những vị trí đẹp để triển khai. Thêm một đội ngũ phân tích tài chính giỏi, chỉ trong vòng 1 tuần là công ty đã có thể đưa ra quyết định đầu tư”, ông chủ doanh nghiệp trên cho biết.

Tuy nhiên, việc săn đất vàng không phải lúc nào cũng thuận lợi như vậy. Nhiều trường hợp, tìm xong đất có vị trí đẹp, giá cả thuận lợi, doanh nghiệp vẫn phải thoái lui.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp sở hữu trong tay 3 dự án, dự án nào cũng có giá vốn rất thấp, vị trí đẹp, nhưng không triển khai được vì đối tác nào khi xem điều kiện thi công liên quan đến việc phải để cho một doanh nghiệp là chủ đất cũ xây dựng, thì đều rút lui.

Tìm dự án, không chỉ xem giá rẻ, vị trí đẹp, pháp lý ổn, mà đôi khi còn chờ yếu tố “thiên thời, địa lợi”. Nếu chào mua đúng lúc chủ đầu tư cũ “chưa cần tiền” thì khó có thể thành công. Nhưng ngược lại, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, ông mua được một dự án với mức giá rẻ hơn tới 30% so với mức giá một đối tác chào mua trước đó chỉ đơn giản vì ông xuất hiện… đúng lúc.

Đường dài theo đuổi

Hơn 3 năm đi cùng nhau trong liên doanh đầu tư một dự án đất vàng, nhưng đối tác trong nước và đối tác nước ngoài tại dự án này vẫn không tìm được tiếng nói chung, nhất là chính sách triển khai dự án và giá. Dự án treo, trong khi tập trung quá nhiều nguồn lực vào dự án, không thể triển khai dự án khác, đối tác trong nước đã chấp nhận giải pháp thoái lui và nhà đầu tư ngoại cũng “ôm trọn” được dự án với mức giá phải chăng so với việc phải mua từ đầu một dự án như thế. Tất nhiên, 3 năm, với số dư đầu tư cả nghìn tỷ đồng vào một dự án không phải là câu chuyện dễ mà chủ đầu tư nào cũng có thể bỏ ra để theo đuổi.

Trong khi đó, có những chủ đầu tư lại tận dụng lợi thế về hiểu biết thủ tục hành chính, pháp lý… để kiếm siêu lợi nhuận từ thâu tóm dự án bất động sản.

Ngay khi một doanh nghiệp lớn thâu tóm thành công một dự án bất động sản gần trung tâm TP. HCM, một doanh nghiệp khác cũng lập tức thâu tóm một dự án có quy mô không quá lớn có vị trí nối giữa mặt đường chính với dự án của doanh nghiệp kia. Sau khi được giải tỏa mặt bằng và có pháp lý đầy đủ, dự án đã được chủ đầu tư dự án lớn phía sau xin mua lại. Với thương vụ này, chỉ trong vòng vài tháng trời, chủ đầu tư đã có thể kiếm vài trăm tỷ đồng lợi nhuận mà không cần phải mất công đầu tư triển khai tiếp.

Muôn nẻo kế sách thâu tóm doanh nghiệp cổ phần hóa

Thời gian gần đây, tại các doanh nghiệp có lợi thế vàng, nhất là lợi thế về đất, nổi lên hiện tượng… nhà đầu tư chiến lược. Thay vì việc tham gia đấu giá trên thị trường và mua gom cổ phần, cách mua lại doanh nghiệp thông qua việc trở thành đối tác chiến lược trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước dường như là con đường rất nhanh để thâu tóm thành công.

Tất nhiên, để đạt được điều này, doanh nghiệp được thâu tóm và doanh nghiệp đi thâu tóm cũng phải có những đặc điểm rất đặc thù liên quan đến mối quan hệ, đặc điểm sở hữu… Và chi phí để chống lại các “chân gỗ” trong đấu giá cổ phần cũng nhiều không kém. Trong một số trường hợp, lãnh đạo doanh nghiệp nằm trong diện thoái vốn thậm chí đã tìm mọi cách để chống bị thâu tóm, mà cách điển hình nhất là… xin được trả về địa phương!

Biến ngân hàng thành… con tin

Khá nhiều thương vụ M&A dự án bất động sản với quy mô hàng nghìn tỷ đồng được bảo lãnh bởi một tổ chức tín dụng. Mới nghe, đây có vẻ là một hướng hợp tác hợp lý cho cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng, bởi một bên tìm được dự án tốt, một bên có khoản giải ngân với tài sản hợp lý. Nhưng chính từ những tình huống này, một số ngân hàng đã bị biến thành… “con tin” của chủ đầu tư, khi chủ đầu tư chưa tìm được hướng thoái vốn. Phải căng sức ra để cùng gánh đỡ với doanh nghiệp để tránh ghi nhận nợ xấu là cách mà ngân hàng phải làm.