Thị trường bất động sản xôn xao tin về các vụ mua bán, sáp nhập (M&A) dự án. Tuy nhiên, đây mới chỉ là bề nổi của “tảng băng chìm”, vì nhiều lý do nên các vụ M&A này luôn trong tình trạng “áo gấm đi đêm”.

Cố giấu vẫn bị lộ

Mua bán sáp nhập các dự án BĐS luôn là một vấn đề nóng, chính vì thế, bản thân chủ đầu tư và người mua ít khi công bố. Nhiều giao dịch liên quan tới BĐS đã diễn ra nhưng "trong vòng bí mật", chủ yếu là đối tác trong nước bán cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, các đơn vị tư vấn vô tình hay cố ý lại để lộ những thông tin này, một phần cũng để "khoe" thành tích kết nối thành công của họ.

Câu chuyện về một đại gia bán lẻ Hàn Quốc đã mua lại một trung tâm thương mại ở Tây Sơn, Hà Nội là một ví dụ. Trong báo cáo của mình, thông tin khá nhạy cảm đã bị lộ ra từ chính một đơn vị tư vấn. Ngay sau đó, đơn vị tư vấn đã phải tức tốc nhờ truyền thông gỡ bỏ. Đại diện đơn vị tư vấn này thừa nhận rằng, việc lộ thông tin khiến chủ đầu tư không hài lòng. Họ sợ sẽ ảnh hưởng đến danh tiếng và công việc kinh doanh.

Lo ngại của chủ đầu tư có phần đúng, nhất là khi trung tâm thương mại này đang được chào thuê. Khách hàng có thể sẽ hoang mang, kèm theo đó là tai tiếng dẫn tới hoạt động không hiệu quả như một số dự án khác từng vấp phải.

Trước đó, một đơn vị tư vấn khác cũng từng là thủ phạm làm lộ bí vụ mật vụ mua bán sáp nhập một dự án tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Do dự án đang trong quá trình cải tổ và chuẩn bị ra mắt ông chủ mới nên ngay sau đó, đơn vị tư vấn này đã xin rút lại mọi thông tin đã công bố.

Thực tế cho thấy, những thông tin mua bán sáp nhập được bản thân chủ đầu tư và bên mua lại công bố thường ít công khai cả về giá trị hợp đồng chuyển nhượng lẫn thời gian. Các phương tiện thông tin đại chúng chỉ nắm rõ có chuyển nhượng mua bán sáp nhập, còn thực tế thế nào vẫn chỉ người trong cuộc mới rõ.

Đại diện một đơn vị tư vấn thừa nhận, một tỉ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý bán lại dự án là thất bại. "Họ cho rằng bán dự án là mất thể diện nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới, cũng như yêu cầu hạn chế các nghiệp vụ quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng. Có nhiều chủ tòa nhà yêu cầu giữ lại tên cũ sau khi chuyển nhượng" vị giám đốc này cho hay.

Ông Vũ Quang Huy, một chuyên gia về tư vấn BĐS cho rằng, nhiều thương vụ được cho là chào bán công khai nhưng thực ra "mọi việc đã được âm thầm tiến hành xong hết rồi, sau đó mới làm thủ tục chào mua, chào bán công khai. Hiện tượng rò rỉ thông tin phần lớn qua các nhà đầu cơ khiến cho tính minh bạch trong hoạt động M&A không được bảo đảm, và nhiều nhà đầu tư bị thiệt thòi về cơ hội chào mua.

Theo ông Lê Minh Dũng, giám đốc CBRE, các dự án BĐS ngại công bố thông tin, do một phần có hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng. Họ mua lại dự án và có thể tiếp tục bán cho các bên khác nếu thấy giá lời. Chính vì thế, họ không muốn tiết lộ thông tin nhạy cảm này.


Sóng ngầm

Các chuyên gia nhận định, BĐS khó khăn sẽ khiến cho hoạt động M&A diễn ra sôi động thời gian tới. Khi chủ đầu tư đang đau đầu trước áp lực hạn chót trả nợ ngân hàng thì đây lại là cơ hội cho người có tiền mặt hay các nhà đầu tư nước ngoài nhòm ngó. Song, giờ đây, quan điểm về việc mua - bán, sáp nhập dự án đã dần thay đổi. Các nhà đầu tư không còn thấy buồn mà là vui nhiều hơn nếu có được thương vụ "hời". Vì thế, giờ chỉ có vấn đề giá cả là khiến chủ đầu tư bận tâm.

Năm 2012, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận khoảng 157 thương vụ với tổng trị giá lên đến 4,95 tỷ USD, trong đó có khoảng 35 thương vụ bất động sản, và chủ yếu là sự thâu tóm của các DN trong nước.

6 tháng đầu năm nay, M&A trong lĩnh vực BĐS diễn ra khá sôi động với hàng loạt phi vụ đình đám. Đơn cử, Tổ hợp Trung tâm Thương mại - Khách sạn Vincom Center A TP.HCM từ Tập đoàn Vingroup chuyển nhượng cho Tập đoàn Phát triển hạ tầng và BĐS Việt Nam (VIPD). Hay Warburg Pincus đã chính thức ký hợp đồng góp 200 triệu USD để mua khoảng 20% cổ phần trong Vincom Retail, công ty thành viên của Vingroup.

Đầu quý II vừa qua, thị trường cũng xôn xao với thông tin Gemadept Tower được bán cho đối tác khác với trị giá khoảng trên 40 triệu USD. Trong lĩnh vực bán lẻ, Lotte - một tập đoàn bán lẻ lớn của Hàn Quốc vẫn đang âm thầm thâu tóm những mặt bằng bán lẻ đắc địa tại các thành phố lớn ở Việt Nam.

Nhận định về làn sóng M&A trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới, đại diện CBRE cho rằng, các hoạt động sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn nhưng chủ yếu ở các dự án đã hoàn thành, các dự án ở vị trí đẹp nếu chỉ là bãi đất trống sẽ không có người mua.

Trong một báo cáo về M&A, Stoxplus nhận định thị trường này 2 năm tới cung cầu vẫn rất lớn, nhà đầu tư nước ngoài vẫn đặc biệt quan tâm đến lĩnh vực bán lẻ. Các nhà đầu tư sẽ quan tâm tới các dự án có địa điểm tốt, hồ sơ minh bạch, cấu trúc sở hữu hợp lý và giá cả cạnh tranh - báo cáo của Cushman & Wakefield cho hay.