Các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản, đặc biệt là gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, vẫn chưa phát huy tác dụng do còn nhiều vướng mắc. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/7, các ngân hàng mới chỉ cam kết cho 150 khách hàng cá nhân vay với số tiền 46 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân được 33,46 tỷ đồng với 139 khách hàng. Đối với các doanh nghiệp (DN), đã có hai dự án xác nhận được vay với số tiền gần 120 tỷ đồng. Thực tế này cho thấy, cần nhiều giải pháp đồng bộ thì mới có thể khơi thông được nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản.

Khó xác nhận thực trạng nhà ở

Gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội là một chính sách mới, lần đầu được triển khai thực hiện tại Việt Nam, nên không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện. Và thực tế là đến nay, số lượng doanh nghiệp và cá nhân được vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn còn hạn chế do nhiều nguyên nhân.

Trước tiên là khó khăn trong việc xác định đối tượng có thu nhập thấp. Thông tư của Bộ Xây dựng không yêu cầu các hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 phải xác nhận là đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, trong giai đoạn mới triển khai thực hiện, các ngân hàng thương mại vẫn còn có cách hiểu khác nhau. Có ngân hàng vẫn yêu cầu hộ gia đình cá nhân khi vay vốn để thuê, mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70 m2 phải có xác nhận là đối tượng thu nhập thấp.

Thêm vào đó, khó khăn trong việc xác nhận điều kiện cư trú và thực trạng nhà ở cũng là một rào cản khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Nhiều UBND phường không xác nhận về thực trạng nhà ở cho người xin xác nhận với lý do không biết đối tượng đó có khó khăn về nhà ở thực sự không, hoặc đã có nhà, đất ở địa phương khác hay chưa? Ông Nguyễn Đồng Tiến, Phó Thống đốc NHNN cho biết: “Ban đầu triển khai thực hiện, các ngân hàng cũng còn có những vấn đề chưa hiểu hết. Chúng tôi cũng đã tổ chức tập huấn, hướng dẫn. Tuy nhiên, khó khăn hiện nay lại là việc xác nhận của chính quyền địa phương, tài sản đảm bảo và vấn đề công chứng. Hiện các phòng công chứng chưa công chứng cho các hợp đồng vay mua ba bên như thế này”.

Ngoài ra, khó khăn trong việc xác định khả năng trả nợ của các hộ gia đình, cá nhân cũng là yếu tố khiến các ngân hàng chặt chẽ hơn trong việc cho vay. Theo quy định của Nghị quyết 02 thì gói tín dụng 30.000 tỷ đồng do các ngân hàng thương mại nhà nước cho vay với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng, NHNN chỉ hỗ trợ thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm. Vì vậy, các ngân hàng khi cho vay phải đảm bảo khả năng thu hồi nợ từ phía khách hàng, kể các doanh nghiệp và cá nhân.

Chuyển đổi dự án chậm

Tuy nhiên, một trong những lý do quan trọng nhất khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận được với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là nguồn cung nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Theo Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có sản phẩm nhà ở đáp ứng đủ điều kiện để người dân lựa chọn ký hợp đồng vay mua là rất ít. Bước đầu để giải quyết khó khăn này, Bộ Xây dựng đã cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ nhà ở thương mại cho phù phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đồng ý cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. Tuy nhiên đến nay, kết quả chuyển đổi vẫn còn rất hạn chế. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tiến độ chuyển đổi và điều chỉnh cơ cấu dự án diễn ra rất chậm (nhất là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh), dù Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư hướng dẫn.

Tại Hà Nội, thành phố đã tiếp nhận 26 hồ sơ dự án, trong đó có 12 dự án xin chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với tổng số căn hộ dự kiến là 5.051 căn; 14 dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại từ 4.051 căn lên 5.976 căn. Đến nay, mới có 5 dự án được UBND thành phố chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi, trong đó có 2 dự án có quyết định chính thức. Còn tại TP Hồ Chí Minh, đến nay, địa phương này đã tiếp nhận 26 dự án đăng ký điều chỉnh, trong đó có 11 dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; 14 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ có diện tích lớn sang diện tích nhỏ với tổng mức đầu tư gần 14.000 tỷ đồng, tăng 1.196 căn so với ban đầu. Trong đó, có 3 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, 5 dự án đã xây dựng xong phần thô và 6 dự án đã xây dựng xong phần móng.

Tuy nhiên, điều đáng nói là đến nay, thành phố cũng chưa quyết định chính thức cho phép chuyển đổi, điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án nào. Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội thừa nhận, việc chuyển đổi dự án cũng như điều chỉnh cơ cấu căn hộ gặp rất nhiều khó khăn vì trên thực tế, bức tranh về nhà ở xã hội rất dở dang, đan xen nhiều vấn đề khác nhau: “Có dự án khách hàng đã đóng tiền rồi và vẫn muốn mua nhà, có dự án khách hàng lại muốn rút tiền, một số dự án đã đóng thuế sử dụng đất rồi... Không chỉ có quyền lợi của chủ đầu tư mà còn liên quan đến quyền lợi của nhiều khách hàng nữa”, ông Khôi cho biết.

Cần nhiều giải pháp đồng bộ thì mới có thể khơi thông được nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh chia sẻ: “Xung quanh vấn đề điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi dự án, chúng tôi cân nhắc lắm. Không phải mình làm khó doanh nghiệp mà bởi vì nó liên quan đến công tác quy hoạch và quy trình kỹ thuật. Nếu xét về góc độ lợi ích doanh nghiệp, người mua nhà thì có thể xem xét được, nhưng về lâu dài, việc điều chỉnh chắc chắn sẽ làm gia tăng dân số, phá vỡ quy hoạch, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật”. Vì vậy, ông Tín cho rằng, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ phải đảm bảo hài hòa hai yếu tố: Quy hoạch và quy trình kỹ thuật. Nhiều ý kiến cũng lo ngại, việc chia nhỏ diện tích căn hộ có thể phá vỡ quy hoạch, gia tăng dân số và gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Xung quanh vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, số lượng dự án điều chỉnh rất thấp, chỉ chiếm 2% tổng dự án để đảm bảo giải quyết tình thế hiện nay, nên sẽ không mấy ảnh hưởng đến quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật. Chính quyền các địa phương cần tích cực hỗ trợ doanh nghiệp trong việc đẩy nhanh các thủ tục chuyển đổi và hạ tầng kỹ thuật một phần hoặc toàn bộ dự án.

Khôi phục lòng tin thị trường

Trước thực tế khó khăn trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh: Mặc dù còn nhiều khó khăn, hàng tồn kho lớn, dự án dở dang nhiều… nhưng Bộ Xây dựng đang từng bước điều chỉnh để rút ngăn lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân. Các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cần tích cực hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu lại dự án, tạo mọi điều kiện để dự án nhà ở xã hội triển khai và rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục chuyển đổi. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là dành cho người thu nhập thấp, doanh nghiệp có vay nhiều cũng không quá 30%. Nhiệm vụ số một hiện nay là phải tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội nhiều hơn nữa để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Tại Kỳ họp lần thứ XI của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) tổ chức cuối tuần qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải cho rằng, việc triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là một mô hình mới, lần đầu tiên thực hiện nên không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc. Tuy nhiên, bước đầu chương trình đã đem lại những tín hiệu tích cực, một số phân khúc thị trường đã ấm dần lên, lòng tin thị trường bắt đầu quay trở lại. Phó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu trong thời gian tới, các bộ, ban, ngành cần tiếp tục thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, công khai thông tin các dự án để người dân được biết.

Liên quan đến vấn đề chuyển đổi dự án, theo Phó Thủ tướng Chính phủ, đa số dự án nhà ở thương mại phân khúc thấp mới chuyển sang nhà ở xã hội nên số lượng sẽ không lớn, vì những nhà giá cao không thể chuyển đổi được. Cùng với việc chuyển đổi còn rất nhiều vấn đề khó khăn khác như vốn, tín dụng, thuế… nên không phải dự án nào cũng chuyển đổi được. Phó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương cần nỗ lực hơn nữa để đẩy nhanh quá trình chuyển đổi, tạo nguồn cung nhà ở xã hội cho thị trường.