Cách đây năm năm, khi các nhà làm luật xem xét cơ chế xác định giá đất và quyền hạn của các cơ quan nhà nước đối với cơ chế này, đã phát sinh một cuộc “cạnh tranh ngầm” giữa hai bộ Tài chính và Tài nguyên môi trường. Bộ Tài chính cho rằng vấn đề xác định giá đất là liên quan đến tài chính và ngân sách nhà nước, vì vậy phải thuộc chức năng của mình. Lúc đó, bộ Tài nguyên môi trường do mới thành lập và chưa ổn định tổ chức nên đành “buông”.

Định giá là việc “tay trái”!

Nhận được chức năng và nhiệm vụ cực kỳ quan trọng này, nhưng rõ ràng đây lại là “tay trái” của bộ Tài chính. Lý do rất cơ bản: bộ này không thể xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về khung giá đất chuẩn trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thời kỳ phôi thai. Những khó khăn khác bao gồm thiếu nguồn nhân lực trong hệ thống về công tác định giá đất.

Hơn nữa, nghịch lý của thị trường bất động sản nước ta - giá nhà đất có xu hướng tăng lên tới đỉnh của thế giới trong khi thu nhập của phần lớn người dân lại đang ở nhóm đáy của thế giới - cũng làm cho cơ quan quản lý này thật sự lúng túng.

Kết quả là, theo các chuyên gia bất động sản, cơ chế xác định giá đất luôn không theo sát với thực tế. Giá đất ở đô thị và giá đất ở nông thôn - cho dù sau khi có hai nghị định (nghị định 123 ban hành năm 2007 nhằm sửa đổi nghị định 188 ban hành năm 2004) cũng chỉ kịch khung là 67,5 triệu đồng/m2 và 1,25 triệu đồng/m2.

Trong một báo cáo gần đây, bộ Tài chính thừa nhận cơ chế này là “chưa sát với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường”. Ví dụ cụ thể: giá đất nông nghiệp đền bù chỉ đạt khoảng 70% giá thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, trong khi giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đền bù chỉ bằng 70 - 90% giá thực tế tại nhiều địa phương khác.

Liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, theo bộ Tài chính, nhiều chính quyền địa phương đã ban hành khung giá thấp hơn so với giá thực tế trên thị trường, đặc biệt là giá đất nông nghiệp. Điều này vô hình trung đã làm nhiều người dân không đồng tình và khiếu nại kéo dài, dẫn đến nhiều dự án đã bị chậm tiến độ.

Thay đổi để tránh “vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Gần đây, chính phủ đã giao cho bộ Tài nguyên môi trường thẩm quyền định giá đất với nỗ lực việc định giá đất phải sát với thực tế. Theo một quan chức của bộ Tài nguyên môi trường, động thái này là nhằm đảm bảo hai mục đích: tăng năng lực cho công tác quản lý đất đai của nhà nước để góp phần điều tiết thị trường bất động sản; và thực thi cán cân công lý cân bằng hơn đối với những người dân bị thiệt thòi khi thu hồi đất.

Hiện nay, bộ này đang làm việc với các đơn vị liên quan để hình thành tổng cục Quản lý đất đai. Tổng cục này sẽ bao gồm cục Địa chính chịu trách nhiệm quản lý cơ sở dữ liệu, cục Quy hoạch có trách nhiệm điều tiết lượng đầu vào của thị trường bất động sản, và cục Định giá đất sẽ đảm trách nhiệm vụ định giá đất phù hợp với thị trường.

Theo ông Đỗ Đức Đôi, phó vụ trưởng vụ Đăng ký và thống kê đất đai, bộ Tài nguyên môi trường, căn cứ nghị định 25, tổng cục này sẽ vừa thực hiện chức năng quản lý nhà nước vừa là đơn vị sự nghiệp. “Cơ cấu như vậy mới may ra khắc phục những nhược điểm trong thời gian vừa qua”, ông nói.

Nhưng làm sao tổng cục khắc phục được những “nhược điểm” trên khi giá nhà nước công bố và giá thị trường đang vênh nhau quá lớn - điều mà đến chính phủ cũng chưa có giải pháp? Câu trả lời này thật không dễ.

Tuy nhiên, theo ông Đôi, để phản ánh được đúng với giá thị trường thì một trong những nhiệm vụ trọng tâm của tổng cục là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất và giá bất động sản trên thị trường. “Đây là điều chúng ta chưa hề có. Muốn có cơ sở để so sánh thì mọi trường hợp cần phải được đăng ký và đưa vào cơ sở dữ liệu rồi từ đó xác định giá cho phù hợp”, ông nói.

Vừa qua, chính phủ định giao cho bộ Tài nguyên môi trường lập cơ sở dữ liệu đất đai (như hồ sơ địa chính, bản đồ) đến từng thửa đất và cơ sở này thuộc sự quản lý của bộ. Ngoài ra, thủ tướng cũng đã đồng ý giao cho bộ này dự án trị giá 100 triệu USD nhằm thí điểm xây dựng cơ sở dữ liệu định giá và quy hoạch đất đai tại 9 tỉnh gồm Thái Bình, Hà Tây, Hưng Yên, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hoà, Tiền Giang, Bến Tre và Vĩnh Long.

Dự kiến cơ sở dữ liệu này sẽ hoàn thành đến năm 2013 và sẽ được bộ cung cấp cho tất cả các đơn vị liên quan sử dụng để điều chỉnh giá đất cho phù hợp thực tế.

Ông Đôi cho rằng, khi bộ Tài nguyên môi trường có chức năng định giá đất, rồi được bộ Tài chính thẩm định lại sẽ tránh được trường hợp “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Liệu những nỗ lực này có thành công hay không? Chỉ có thời gian mới trả lời. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn tiếp tục đang chịu nhiều “căn bệnh” khi giá nhà đất quá cao, không phù hợp với đầu vào của sản xuất, kinh doanh, cũng như thu nhập của người lao động, trong khi vẫn có quá nhiều người đã trở thành triệu phú đô la từ thực tế đó.