Trong năm vừa qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, song cũng đang phải đối mặt với không ít rủi ro về tính pháp lý và thanh khoản.

Bùng nổ bất động sản cao cấp

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho biết trong giai đoạn 2013-2016, nguồn cung khách sạn 4-5 sao tăng trung bình 20% hàng năm. Tính đến hết năm 2016, toàn thị trường khách sạn có tổng 420.000 phòng, tăng 18% so với năm 2015.

Sang năm 2017, nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp 3-5 sao đổ bộ vào hầu hết các thị trường lớn trên cả nước. Tại TPHCM, một loạt các thương hiệu khách sạn quốc tế cao cấp và sang trọng đã có mặt,bao gồm IHG, Accor, Marriott và Hyatt. Theo Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, nếu như năm 2016 thành phố đã đón nhận 703 phòng khách sạn mới thì năm 2017 ước tính có thêm khoảng 1.000 phòng được đưa vào thị trường.

Lượng phòng cao cấp có thương hiệu quốc tế và cả nội địa chiếm 35,4%, trung cấp đạt 27,8%.
Trong giai đoạn 2017-2020, TPHCM sẽ có thêm 3.500 phòng nữa nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc phòng hạng sang, chiếm 48,4% nguồn cung trên thị trường và cao cấp chiếm khoảng 42,4%.

Đơn vị này nhận định TPHCM đang đón nhận sự tăng trưởng nhu cầu khách sạn đến từ khách du lịch và doanh nghiệp Trung Quốc thông qua các đại lý bán phòng trực tuyến (OTAs). Ước tính cả năm 2017, phân khúc 5 sao có công suất phòng bình quân là 70%, phân khúc 3-4 sao cỡ 80%.

Trái với TPHCM, Hà Nội không có nhiều thương hiệu khách sạn cao cấp và hạng sang nội địa. Hiện đa số các khách sạn nội địa phục vụ cho các tầng lớp trung lưu với ngân sách vừa phải, đặc biệt là khu “phố cổ” được chi phối bởi các phòng nghỉ giá rẻ và du khách ba lô. Tuy nhiên, trong ba năm tới, nguồn cung cao cấp sẽ được cân bằng lại với khoảng 3.000 phòng tại 12 khách sạn được đưa vào thị trường, chủ yếu là phân khúc cao cấp, chiếm 43,4% và hạng sang chiếm 24,6%.

Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Hội An, Khánh Hòa, Phú Quốc sẽ đón nhận lần lượt 1.800, 3.500, 3.300 phòng khách sạn mới trong giai đoạn 2017-2020, gần như toàn bộ nằm ở phân khúc hạng sang và cao cấp.Theo dự báo của Tổng cục Du lịch, tổng số phòng lưu trú sẽ đạt con số 580.000 phòng vào năm 2020.
Thị trường ngôi nhà thứ hai (biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng-condotel) cũng ghi nhận sức tăng cung rất nhanh trong thời gian ngắn. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tính đến hết năm 2016, tổng nguồn cung condotel đã lên đến 16.000 căn, tập trung chủ yếu ở các thành phố ven biển. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được chào bán.

Hiện Đà Nẵng và Nha Trang đang so kè quyết liệt trong thị trường condotel với tốc độ tăng cung nhanh chóng. 8.000 là số căn condotel Đà Nẵng hiện có. Trong khi đó, 15.000 căn là số condotel được thống kê tại Nha Trang. Hai thành phố biển còn lại là Hạ Long và Phú Quốc có nguồn cung ít hơn với lần lượt 2.100 và 980 căn.

Tuy nhiên, số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường. Như tại Nha Trang, trong tổng cung 20 dự án với hơn 15.000 condotel thì mới có khoảng 2.000 căn đi vào hoạt động.

HoREA cho biết các căn condotel thường có diện tích khoảng trên dưới 45 mét vuông, giá phổ biến dao động từ khoảng 25-45 triệu đồng/mét vuông. Như vậy mỗi căn có giá từ 1 đến 3 tỉ đồng tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Nguồn cung lớn nhưng theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Savills, đa số các dự án sẽ được bàn giao trong năm nay và năm sau, cộng với lượng khách du lịch quốc tế ngày một tăng mạnh, nên đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn.

Thận trọng với rủi ro

Hàng chục ngàn bất động sản nghỉ dưỡng gia nhập thị trường mỗi năm đang đặt ra nhiều băn khoăn cho sức tiêu thụ và khả năng sinh lời của thị trường này.

Xét về tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng dựa trên lượng khách du lịch, Việt Nam là một trong những nước có tốc độ tăng trưởng cao về lượng khách quốc tế trong khu vực, mức độ tăng trưởng lũy kế hàng năm đạt 12,1% trong giai đoạn 2010-2016.

Tuy nhiên, theo Savills, Việt Nam vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào một vài nguồn khách. Năm 2016, chỉ riêng hai thị trường Trung Quốc và Hàn Quốc đã chiếm 42% tổng lượng khách quốc tế. Trong khi đó, hiện Việt Nam vẫn chưa có nhiều chính sách để đa dạng hóa nguồn khách quốc tế và do đó vẫn phải chịu rủi ro về sự bất ổn của các thị trường này.

Đơn cử, vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Nga giảm sâu, ảnh hưởng từ việc đồng Rúp mất giá, đã tác động mạnh đến thị trường du lịch.

Hiện khối khách sạn 3-5 sao tại ba trọng điểm du lịch Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc bên cạnh Hà Nội và TPHCM đạt công suất trung bình từ 60-70%. Nhưng trong các năm tới, tốc độ tăng cung của bất động sản nghỉ dưỡng có vẻ cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng về lượng du khách, có thể đẩy thị trường này vào khủng hoảng dư cung.

Tại Nha Trang, nguồn cung khách sạn và resort trong ba năm tới tăng trung bình khoảng 29% mỗi năm. Con số này cao gấp đôi so với tỷ lệ tăng trưởng về lượng du khách trong giai đoạn 2013-2016. Tương tự, tại Đà Nẵng, nguồn cung khách sạn 3 năm tới tăng trưởng bình quân khoảng 30%. Trong khi 3 năm vừa qua, lượt du khách đến địa phương này dù được đánh giá là tăng trưởng tốt cũng chỉ đạt 21%.

Tình trạng đó cũng xảy ra tại Phú Quốc. Tuy là một thị trường mới nổi với lượng khách du lịch tăng mạnh nhưng địa phương này có lượng cung trong tương lai quá lớn và tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp.
Trong khi đó, cảnh báo về “bội thực” và lệch pha dòng tiền đầu tư vào ngôi nhà thứ hai, đặc biệt là condotel liên tục được các chuyên gia lên tiếng.

“Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Phát triển rầm rộ nhưng loại hình condotel vẫn chưa được quy định đầy đủ trong hệ thống luật pháp Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không được hình thành đơn vị ở. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới tâm lý đầu tư và sức tiêu thụ của loại hình này. Theo một ước tính của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch thành công của condotel năm 2016 chỉ từ 15-30% tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.

Ngoài ra, tỷ suất cam kết lợi nhuận cao song thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng của nhiều loại hình này đang đặt ra những thách thức lớn. Hiện các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận với mức phổ biến từ 8-12% mỗi năm nhưng chưa có cam kết trả lợi nhuận chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp. Con số này cao hơn mức 7% tại Phuket (Thái Lan) cũng như Bali (Indonesia). Trong khi đó, thời gian cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư Việt Nam hiện dao động khoảng 5-10 năm, cũng gấp từ 2-5 lần so với thời gian chỉ từ 2-5 năm của các quốc gia trong khu vực.

Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp với các địa phương kiểm tra các dự án bất động sản lớn, sử dụng nhiều quỹ đất, đồng thời, kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án du lịch nghỉ dưỡng, dự án bất động sản cao cấp. Hoạt động này nhằm đảm bảo cân đối cung cầu, tránh tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.