Giá bất động sản, đặc biệt ở phân khúc đất nền liên tục tăng 20-40% mỗi quí trong thời gian qua. Nhiều ý kiến phân tích cho rằng giá nhà, đất lúc này đã rời xa nhu cầu thực tế, và có thể sẽ là đợt sóng cuối cùng của thị trường trong năm nay để sau đó đảo chiều đi xuống.

Nóng theo hạ tầng

Đất nền được coi là phân khúc nóng nhất của thị trường khi giá tăng liên tục trong thời gian qua. Trong đó, khu Đông TPHCM bao gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức đạt được mức tăng trưởng mạnh nhất nhờ hạ tầng hoàn chỉnh. Theo Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), các công trình cầu, đường, tuyến giao thông mới trị giá hàng chục ngàn tỉ đồng được đầu tư tại khu Đông đã kích giá đất tăng mạnh. Các công trình được nhắc đến này bao gồm đường hầm sông Sài Gòn, đại lộ Võ Văn Kiệt, hệ thống cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, xa lộ Hà Nội, tuyến metro số 1, cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Giây và đường vành đai.

Nhờ hưởng lợi từ hạ tầng này, quận 2 trở thành trung tâm giao tiếp lớn của cả TPHCM, quận 9 nằm liền kề quận 2 cũng được cộng hưởng mạnh mẽ. Điều này giúp cho phân khúc đất nền, thị trường căn hộ, nhà phố, biệt thự được khá nhiều khách hàng mua để ở và cả nhà đầu tư quan tâm.

Theo phân tích của DKRA, 10 năm qua, thị trường đất nền khu Đông đã chứng kiến mức tăng giá 5-10 lần. Đơn cử, năm 2006, đất nền khu An Phú-An Khánh có giá 8-20 triệu đồng/m2, thì đến quí đầu năm 2017 đã đạt mức 66-155 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất tại khu Thủ Thiêm trong cùng thời gian này đã tăng từ 9-12 triệu đồng/m2 lên tới 102-155 triệu đồng/m2.

Tại quận 9, riêng trong năm 2016, khu vực quanh phường Phước Long B, dọc theo trục đường Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh, giá đất nền đã tăng 20-30% so với năm 2015. Sau 10 năm, giá đất quận 9 tăng 3-5 lần, từ 3-6 triệu đồng/m2 trong năm 2006 lên tới 18,5-32 triệu đồng/m2 hiện nay. Trong suốt chu kỳ, giá đất khu vực này vọt lên cao nhất vào giai đoạn 2015-2016, từ 15-23 triệu đồng/m2 đã bứt phá lên mức 16-30 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường căn hộ, theo Công ty Dịch vụ bất động sản Jones Lang Lasalle, trong giai đoạn 2012-2016 đã có khoảng 37.000 căn hộ được mở bán tại khu Đông, cụ thể là dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành-Suối Tiên).

Đơn vị trên dự đoán từ nay tới năm 2020 sẽ có thêm 40.200 căn hộ nữa được mở bán trong khu vực này, nâng tổng số căn hộ mở bán giai đoạn 2012-2020 dọc tuyến metro số 1 là 77.200 căn, chiếm 37,9% tổng số căn hộ mở bán toàn thị trường.

Trong quí vừa qua, lần đầu tiên khu Tây TPHCM được ghi nhận có nguồn cung căn hộ cao hơn khu Đông. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung căn hộ ở khu vực này đang ngày một chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu nguồn cung của toàn thành phố do lợi thế về hạ tầng dần hoàn thiện và quỹ đất lớn.

Trong năm 2015, nguồn cung căn hộ ở phía Tây chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung trên toàn thị trường, sang năm 2016 con số này đã tăng lên 25% và trong quí 1-2017 đạt 35%, cao hơn phía Đông và phía Nam. Từ nay đến cuối năm, khu vực này được dự đoán sẽ đón nhận thêm khoảng 9.000 căn hộ nữa, nâng tổng nguồn cung lên trên 10.000 căn, chiếm tỷ trọng khoảng 30% toàn thị trường.

Sẽ chững lại trong năm nay

DKRA cho rằng thị trường đất nền, bất động sản liền thổ đã tăng với tốc độ nhanh trong vòng ba năm qua, đặc biệt giai đoạn 2015-2016, có thể mang lại nhiều phản ứng tiêu cực cho thị trường. Một trong số đó là cơn sốt giá đất đang ngày càng trở nên xa rời nhu cầu thực tế của người dân. Hiện tượng này có thể ảnh hưởng tới tâm lý người mua, tác động không tốt tới quá trình phát triển bền vững của thị trường. Biểu hiện rõ nhất là thanh khoản thị trường đứng trước áp lực giảm tốc.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư bất động sản Việt An Hòa, so với đỉnh của chu kỳ bất động sản gần đây nhất-năm 2007, giá bất động sản của năm 2014 đã giảm 40-50%. Tuy nhiên, chỉ trong hai năm 2015-2016, tới thời điểm hiện tại là năm 2017, giá bất động sản tăng bằng, thậm chí cao hơn đỉnh 2007 khoảng 5%.

Ông Quang cho rằng, bất động sản đã bị thổi giá bởi các thông tin ăn theo hạ tầng. “Những thông tin như xây một cây cầu, mở một tuyến metro, một nhà đầu tư xây khu đô thị ở Củ Chi hoặc thông tin huyện lên quận… cũng khiến giá đất tăng ào ào”, ông Quang nói.

Thêm vào đó, các quỹ đầu tư nước ngoài đang ồ ạt đổ vào Việt Nam sau một thời gian dài quan sát, nghiên cứu thị trường nên thời điểm này càng nóng sốt hơn bao giờ hết.

“Tuy nhiên, hiện giá bất động sản tăng “vô tội vạ” nhưng hầu hết không có giao dịch, chỉ là thông tin chào bán hoặc thổi giá. Khoảng hai tháng nữa, thị trường sẽ chững lại để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu thực tế”, ông Quang nhận định.

Theo ông Quang, người đầu tư nên thận trọng quan sát lãi suất cho vay bởi thị trường phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng. Từ đầu năm tới nay, lãi suất đã tăng 0,5-1 điểm phần trăm. Cho tới cuối năm, nếu lãi suất tăng tổng cộng 3 điểm phần trăm thì đó là dấu hiệu hết sức nguy hiểm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, cho rằng đây là cơn sóng cuối cùng của thị trường bất động sản trong chu kỳ lần này. Hiện giá nhà, đất đang tăng mạnh, nhưng các giao dịch chủ yếu vẫn đến từ giới đầu cơ, trong khi sức mua giảm. Do đó, giá nhà tất yếu sẽ đi xuống, có khả năng đến cuối năm 2017 thị trường sẽ đảo chiều.

Với thị trường căn hộ, bà Dương Thùy Dung cho rằng, sau hai năm 2015-2016 phát triển nóng sốt, năm 2017 thị trường vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ chững lại so với năm 2016. Thị trường căn hộ hiện đã nằm ở cuối giai đoạn phát triển nhanh, đi nhanh hơn thị trường bán lẻ và thị trường văn phòng – mới chỉ bước qua giai đoạn phục hồi (trong bốn giai đoạn của chu kỳ bất động sản là phát triển nhanh-chậm lại-lao dốc-phục hồi).

“Khoảng sau năm 2017 trở đi, thị trường sẽ chững lại với lượng cung dư nhiều và giá giảm”, bà Dung dự đoán.