Giá nhà đất ăn theo hạ tầng – “sóng” đầu tư “đón lõng” quy hoạch vốn là trạng thái quen thuộc của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam lâu nay.

Năm 2009 - 2010 chứng kiến “cơn lốc” địa ốc ở phía Bắc với vô số đồn đoán về Quy hoạch chung Thủ đô. 4 năm sau, người người nhà nhà lại rộn ràng chuẩn bị cho kế hoạch “hốt bạc” từ địa ốc. Nhất là sau khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, ngành thuộc Chính phủ và cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.

Đếm ngược tới 2030

Đầu tuần tháng 6/2014, nhiệm vụ quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, ngành và cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn. “Đích” tương lai hướng tới cũng là năm 2030 với những nội dung đồ sộ được giới quản lý và dư luận quan tâm lâu nay. Cụ thể, khu trụ sở tập trung sẽ được lập quy hoạch và xây dựng tại khu vực Tây hồ Tây (quy mô khoảng 35ha) và khu Mễ Trì (khoảng 30ha). Chi tiết hơn, theo đề xuất của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, dự kiến 6 cơ quan phải chuyển về về Tây hồ Tây: Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch & Đầu tư, Bộ Thông tin & Truyền thông, Bộ Tư pháp, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Y tế. 5 cơ quan dự kiến “chuyển nhà” về khu vực trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia: Bộ Lao động, Thương binh & Xã hội, Bộ Giáo dục & Đào tạo, Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch, Bộ Nông nghiệp & Phát triển nông thôn, Tổng cục Thống kê.

Ngay cả khi việc các cơ quan, đơn vị nêu trên chuyển đi mới chỉ dừng ở đề xuất hay dự kiến, các miếng đất, khu đất (nguyên là trụ sở) đã lọt vào “tầm ngắm” của nhiều DN “có tiền, có tầm” chuyên săn đón đất “vàng” ở Thủ đô. Năm 2012, ngay sau buổi làm việc của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Đình Toàn với đại diện các bộ, ngành về dự thảo quy hoạch di dời trụ sở các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Trung ương và các đoàn thể tại Hà Nội, tầm nhìn đến 2030, giới thạo tin và nhiều chuyên gia BĐS không ngớt đồn đoán về “số phận” 60ha đất hậu di dời (vì mới chỉ dừng ở chỉ đạo kiểu “đề nghị” và “đề xuất”).

4 năm, sau tấn bi kịch “bong bóng” BĐS vỡ òa vì nhà quản lý trở tay không kịp, nhà đầu tư và DN “nhảy lầu” vì cạn vốn, vỡ nợ và phá sản giải thể. Nhưng lần này, bản đồ án quy hoạch quy mô được cơ quan chức năng cao nhất công khai (chi tiết quy hoạch còn ở thì tương lai), rõ ràng niềm tin để rót tiền ôm đất, thu mua các khu đất đẹp ở hai địa bàn rộng lớn (Tây hồ Tây và Mễ Trì) là có cơ sở.

Kiến bò chảo lửa

Điều cốt yếu với những người tìm kiếm cơ hội sinh lợi “khủng” từ đất cát là sức mạnh tài chính và thời điểm đầu tư trong cuộc chạy “việt dã” tới năm 2030 đang tới.

Một người đã … “nhẵn mặt” trong lực lượng đầu tư BĐS nhỏ lẻ tại Hà Nội từ năm 2010 cho biết, xác định được kế hoạch và thực hiện từng bước thật cân nhắc mới mong thành công (kiếm tiền) từ những bản đồ án quy mô như nêu trên. Tích lũy đủ kinh nghiệm xương máu (ngâm gần 5 tỷ đồng tại nhiều khu đất ở Ba Vì, Sóc Sơn, Hoài Đức), vị này khẳng định: thời điểm này, không ai dám “ôm” đất đã có tên trong quy hoạch để chờ cơ hội sang nhượng. Ngược lại, từ nay tới hết năm vẫn là khoảng thời gian để tích tiền, gom vốn và… “rình rập” những chủ đất không nắm được thông tin quy hoạch.

Có thể nói, trong số các lĩnh vực tiêu biểu như vàng, chứng khoán, ngoại tệ, BĐS…, đất đai vẫn thuộc hàng hấp dẫn nhất. Đặc biệt, ở vùng trọng điểm là Thủ đô Hà Nội với kim chỉ nam “tấc đất, tấc vàng”. Ở đây, chỉ nhắc tới nhà, thổ cư. Trái với sản phẩm nhà chung cư “sụt nhiều hơn trồi” vài năm qua (mới gượng gạo phục hồi từ đầu năm 2014), thổ cư nói không với giảm giá. Sau khi có thông tin chính thức về quy hoạch liên quan tới Mễ Trì và Tây hồ Tây, hầu hết các mảnh đất (kể cả xen kẹt hay chưa chuyển mục đích ở) đều.. không hẹn mà lên giá. Tại làng bún Phú Đô, cách đây 4 tháng, giá trị mảnh đất 80m2 mặt ngõ rộng 6m vào khoảng 4 tỷ đồng. Giữa tháng 6/2014, chủ mảnh đất phát giá gần 6 tỷ đồng vì… quy hoạch đến nơi rồi (!). Căn nhà cấp 4 lụp xụp 60m2 ở ngõ nhỏ trục đường Lương Thế Vinh (đoạn gần hồ Mễ Trì) bỗng lao lên mức gần 80 triệu đồng (so với 50 triệu đồng hồi trong năm 2013) mỗi mét vuông. Trong vai một người ở tỉnh xa về Hà Nội mua nhà, vợ chồng gia chủ lý giải: chỗ này sắp thành trung tâm Hà Nội rồi. Mua xong, vài năm nữa bán lại cho người khác thì phải 100 triệu đồng/m2 (!).

Dân đầu tư lọc lõi đang thủ thế và chờ đợi cơ hội mua được các mảnh đất vị trí đẹp, giá hời (so với thị trường “đen”). Còn người mới “vào nghề”, vội vã săn tìm và xuống tiền ngay khi có thể, nguy cơ mua phải đất dính tranh chấp, đất thế chấp (không thể làm sổ đỏ) và bị hớ luôn trực chờ.