Một trong những vấn đề được quan tâm trước thềm năm mới 2023 là tạo lực đẩy để thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục, lấy lại vị thế vốn có.

Dự án bất động sản đủ điều kiện sẽ được xem xét giải ngân thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh

Tham gia nhiều cuộc hội thảo về thị trường bất động sản trước thời điểm kết thúc năm 2022, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ sự hứng khởi hơn so với tâm lý bi quan chỉ thời gian ngắn trước đó.

Chia sẻ bên lề, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn tại Hà Nội nói rằng: “Mặc dù sự đi xuống của thị trường là rõ ràng, nhưng ít nhất cũng vào được số từ 2 sang 3, để có cái cớ xóa ván bài cũ, chia ván bài mới”.

Thực tế là dù các cơ quan quản lý đã rất nỗ lực, song những “cơn gió nghịch” của kinh tế thế giới như lạm phát tăng cao, điều kiện tài chính xấu đi và suy giảm tăng trưởng vẫn tác động mạnh tới thị trường bất động sản trong nước.

Ngay cả Mỹ - nơi cầm trịch “cuộc chơi” lãi suất, cũng không nằm ngoài vòng xoáy lạm phát, trong khi nhiều nền kinh tế hàng đầu khác như Trung Quốc, Nga hay khu vực đồng Euro cũng bị suy giảm tăng trưởng, ảnh hưởng tiêu cực lên nền kinh tế toàn cầu, bao gồm cả Việt Nam.

Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất của Việt Nam, như đánh giá của PGS-TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đó là sự thích ứng nhanh và linh hoạt trong điều hành chính sách, đặc biệt là câu chuyện giữ vững lòng tin, khi khó khăn có dấu hiệu lan rộng.

Từ bài học ứng phó kịp thời để chuyển nhanh từ trạng thái bất ổn bởi Covid-19 sang trạng thái bình ổn sau dịch, ông Thiên kỳ vọng những thách thức hiện tại sẽ sớm được giải quyết khi bước sang năm 2023 với tinh thần quyết liệt của Chính phủ như hiện nay. Đây là động lực quan trọng để các trụ cột kinh tế như bất động sản, tài chính… có cơ sở phục hồi.

"Đây chỉ là đợt điều chỉnh nhỏ của thị trường địa ốc. Sự thay đổi về cơ cấu, giá thành sản phẩm sẽ đưa bất động sản gần hơn với người tiêu dùng, là cơ hội tốt cho sự phát triển bền vững của thị trường thời gian tới."

Động thái “phá băng” thị trường bất động sản được kích hoạt sau khi Thủ tướng Chính phủ thành lập Tổ công tác đặc biệt và bắt đầu kế hoạch phân nhóm theo dự án để giải quyết vướng mắc pháp lý cho hơn 100 dự án tại TP.HCM - thị trường đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng của cả ngành.

Bên cạnh đó, sau chỉ đạo “rắn” của Ngân hàng Nhà nước, mặt bằng lãi suất tiết kiệm bắt đầu giảm từ 0,8-1%/năm ở nhiều kỳ hạn trong những ngày cuối năm 2022. Điều này giúp mặt bằng lãi suất cho vay bớt “căng” hơn, khi các chỉ đạo điều hành cũng giảm dần thắt chặt giải ngân đối với các dự án bất động sản có đủ điều kiện.

Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn với gần 500 nhà môi giới địa ốc cho thấy, 34% người tham gia dự đoán vào cuối quý III và đầu quý IV/2023 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục; 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng thời điểm phục hồi từ đầu quý II/2023 và 19% nhận định phải đến cuối quý II/2024 mới có tín hiệu tích cực.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group đánh giá, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “tạm lắng” và phải tới nửa sau năm 2023 mới có thể bắt đầu ổn định trở lại. Tuy nhiên, xét tổng thể, bất động sản vẫn là lĩnh vực tiềm năng. Dù thị trường gặp khó khăn thì việc đầu tư cho lĩnh vực xây dựng, bất động sản cũng không thể dừng lại.

Theo ông Hưng, bất động sản có vị thế cực kỳ quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế, là yếu tố then chốt cho sự phát triển của xã hội và động lực tăng trưởng cho nhiều ngành, lĩnh vực khác. Chính vì thế, các cơ quan quản lý cần sớm có sự điều tiết phù hợp, tránh sự đổ vỡ thị trường này.

“Với tư cách là chủ đầu tư, người kinh doanh bất động sản nhiều năm, tôi cho rằng, đây chỉ là đợt điều chỉnh nhỏ của thị trường địa ốc. Sự thay đổi về cơ cấu, giá thành sản phẩm sẽ đưa bất động sản gần hơn với người tiêu dùng, là cơ hội tốt cho sự phát triển bền vững của thị trường thời gian tới”, ông Hưng nhấn mạnh.

Còn ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định, 2023 vẫn là năm khó khăn của thị trường nhưng sẽ không kéo dài và vẫn có giải pháp để lấy lại sức bật. Ông cho biết, hiện nhiều nhà đầu tư quốc tế bày tỏ sự quan tâm tới lĩnh vực bất động sản Việt Nam, bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu.

Điều đó cũng được phản ánh trong kết quả thu hút FDI năm 2022. Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, tính đến ngày 20/12/2022, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỷ USD, giảm 11% so năm 2021. Tuy vốn đầu tư đăng ký mới giảm, nhưng số dự án đầu tư mới tăng lên, vốn đầu tư điều chỉnh cũng tăng so với cùng kỳ năm trước. Riêng vốn FDI giải ngân đạt gần 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.

“Trong bối cảnh khó khăn, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) lĩnh vực bất động sản vẫn diễn ra. Trong đó, đa phần giao dịch thuộc về các nhà đầu tư Việt Nam, nhưng cũng có những giao dịch quan trọng diễn ra giữa các bên nước ngoài cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài tới thị trường bất động sản trong nước”, chuyên gia Savills cho hay.

Ở góc nhìn khác, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield đánh giá, thị trường bất động sản đang tăng trưởng về chất, đặc biệt là người mua cao cấp quan tâm đến môi trường sống cân bằng, bền vững, hơn là một không gian sống đơn thuần. Vì thế, những đại đô thị hay bất động sản “all in one” (tất cả trong một) có quy mô lớn, được quy hoạch bài bản với đầy đủ tiện ích, trải nghiệm sống độc đáo sẽ thu hút sự quan tâm, nhất là với người mua để ở. Trong đó, riêng tại Hà Nội, phía Đông Thành phố và khu vực ngoại đô đóng góp chính vào lượng cung mới qua các năm cho thị trường Thủ đô chủ yếu nhờ vào hạ tầng kết nối với các quận nội đô dần được cải thiện.

“Người mua để ở và người mua đầu tư dài hạn sẽ chiếm phần lớn trong bối cảnh hạn chế tín dụng. Họ quan tâm nhiều hơn đến các dự án đã hoàn thành và cung cấp các tiện ích phù hợp, tình trạng pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín”, bà Trang nhấn mạnh.

Ba kịch bản cho thị trường địa ốc 2023

PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản trong năm 2023.

Ở kịch bản thứ nhất, thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất, nhất là trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến và các chính sách hỗ trợ cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua.

Ở kịch bản thứ hai, thị trường có động lực mới khi bộ 3 dự án sửa đổi các luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành, kéo theo sự xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Cùng với đó, tình hình vĩ mô trong và ngoài nước ổn định hơn, qua đó tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới, thị trường địa ốc dự báo sẽ vượt qua “điểm lõm” hiện tại. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Ở kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi xuống trước sức ép của các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán trái phiếu, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại. Phương án này cũng khó xảy ra nhưng cần lường trước để có kịch bản đối phó.
 

DiaOcOnline.vn – Theo ĐTCK