Trong bối cảnh thị trường nhà đất có dấu hiệu "bong bóng", nhiều ngân hàng thương mại đã siết chặt cho vay trong lĩnh vực bất động sản dù đây là phân khúc khá hấp dẫn

Mức lãi suất cho vay mua nhà, đất đã tăng khá cao so với trước đây nhưng các ngân hàng (NH) cho rằng việc tăng là cần thiết khi thị trường bất động sản (BĐS) nhiều nơi đang tăng "nóng", giá đất cao bất thường…

Nhu cầu vay tăng mạnh

Từ ngày 2-5, NH TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) bắt đầu áp dụng biểu lãi suất cho vay mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm.

Nhân viên tín dụng Eximbank Chi nhánh Thủ Đức (TP HCM) cho biết hiện NH có 2 gói tín dụng cho vay mua BĐS với lãi suất cố định 11%/năm trong năm đầu tiên, không tính lãi phạt nếu khách hàng trả nợ trước hạn. Với lãi suất 11%/năm trong 2 năm đầu nhưng nếu trả nợ trước hạn, khách hàng sẽ bị phạt 1% trên tổng số tiền trả trước hạn.

Mức lãi vay này đã tăng khá cao so với trước và hiện NH cũng không triển khai gói tín dụng ưu đãi nào cho lĩnh vực BĐS hoặc khách hàng cá nhân vay mua nhà. Mức lãi suất này áp dụng cho tất cả khoản vay BĐS bao gồm cả vay xây, sửa nhà, mua căn hộ…

"Nhu cầu vay mua nhà, đất ở khu vực các quận 2, 9, Thủ Đức… của TP HCM đang tăng mạnh nên hồ sơ của khách hàng rất nhiều. Có người vay tới chục bộ hồ sơ (vay mua nhiều miếng đất, căn nhà khác nhau - PV) nên nhân viên NH làm không kịp, vì phải thẩm định, định giá và xét duyệt. Có khi cả tuần mới có kết quả vay vốn và giải ngân" - nhân viên tín dụng này nói.

Tại phòng giao dịch NH TMCP Việt Á trên đường Đỗ Xuân Hợp (quận 9), nhân viên cho biết hiện mức lãi vay mua đất khoảng 12,38%/năm. Đây là mức lãi suất khá cao so với các lĩnh vực kinh doanh thông thường ở các NH khác. Dù lãi suất cao nhưng nhu cầu của khách hàng vẫn nhiều. Ngày nào phòng giao dịch này cũng có vài khách hàng đến hỏi vay vốn để mua BĐS.

Trong khi đó, chị Ngọc Anh (ngụ quận 2, TP HCM) thừa nhận đang có nhu cầu vay khoảng 1 tỉ đồng để mua miếng đất ở phường Long Phước, quận 9 nhưng khi liên hệ vài NH, chị thấy lãi suất tăng khá cao so với trước. "Mức lãi suất này cao so với dự kiến nên tôi phải cân nhắc, tính toán khoản đầu tư. Các khoản tín dụng ưu đãi vay mua nhà, đất hoặc gói tín dụng dành cho BĐS, cố định lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu 6-12 tháng cũng không thấy các NH triển khai như trước" - chị Ngọc Anh nói.

Siết vốn là cần thiết

Về việc thẩm định giá trị nhà, đất làm tài sản thế chấp ở những khu vực sốt đất tại TP HCM, các NH sẽ thẩm định để cho vay không dựa theo giá đất mà tùy từng trường hợp cụ thể. Thời điểm hiện tại, giá đất ở các khu vực này đang bị "thổi" và tăng cao bất thường so với giá trị thực, nên thường NH chỉ định giá bằng 50% giá thị trường. Một số NH thẩm định xong và chỉ cho vay 30%-40% giá trị nhà đất, chứ không phải cho vay 70%-80% giá trị tài sản thế chấp như các lĩnh vực khác.

Lãnh đạo một số NH lý giải tăng lãi suất để hạn chế nhu cầu vay vốn đầu tư nhà đất của khách hàng là cần thiết. Theo nhân viên một NH thương mại nhà nước chi nhánh quận 2, NH này cũng vừa tăng lãi suất để phòng ngừa rủi ro trong bối cảnh nhu cầu vay mua BĐS cao và thị trường tăng quá "nóng".

Xu hướng lãi suất cho vay tăng là khó tránh. Thậm chí, nhu cầu vay BĐS tăng vọt thời gian qua khiến một vài NH đã hết hạn mức cho vay phân khúc này.

Phó tổng giám đốc một NH cổ phần quy mô lớn tại TP HCM nhìn nhận đúng là hiện tại, các NH không dành ưu đãi cho vay BĐS như trước. Từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tín dụng BĐS tại NH này tăng khá cao nên dư địa cho vay không còn nhiều.

Báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho thấy trong quý I/2018, tín dụng trung - dài hạn có dấu hiệu tăng trở lại. Trong khi tín dụng ngắn hạn chỉ tăng 2,6% thì tín dụng trung - dài hạn đã tăng tới 4,3% và hiện chiếm tới 53,2% tổng dư nợ tín dụng.

Theo các NH, bên cạnh cho vay mua nhà, đất thì cho vay để xây, sửa nhà trọ, phòng trọ hiện cũng phải tính vào tín dụng BĐS, cộng thêm các khoản cho vay mua ôtô, cho vay sửa chữa nhà… đều được tính vào tín dụng trung - dài hạn theo quy định của NH Nhà nước. Chưa kể từ đầu năm 2018, tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung - dài hạn giảm còn 45% và đến đầu năm 2019 sẽ giảm về 40% theo quy định, nên các NH phải cân nhắc.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NH Nhà nước Chi nhánh TP HCM, cho biết NH Nhà nước đã nhiều lần cảnh báo các NH cẩn trọng cho vay các lĩnh vực nhiều rủi ro, trong đó có BĐS. Hiện NH Nhà nước cũng đưa ra nhiều quy định ràng buộc tỉ lệ cho vay BĐS nhằm bảo đảm an toàn tín dụng cho các tổ chức tín dụng, trong đó có việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS lên 250%. Tính đến cuối tháng 3-2018, tỉ trọng tín dụng BĐS trên tổng dư nợ tín dụng tại TP HCM chiếm khoảng 10,8%-10,9%.

Người vay mua nhà để ở "vạ lây"

Lãi suất cho vay BĐS tăng lên ở nhiều NH sẽ khiến những người có nhu cầu vay mua nhà để ở bị ảnh hưởng. Bởi theo các NH, mức lãi suất được điều chỉnh với khách hàng vay mua nhà đất là áp dụng chung, chứ không có ngoại lệ hoặc lãi suất ưu đãi cho những người mua căn nhà đầu tiên hay mua để ở. Như vậy, những người có nhu cầu vay mua nhà để ở sẽ khó tiếp cận vốn hoặc phải vay với lãi suất cao hơn.