Một vài dự án BĐS tăng giá trên thị trường, thêm vào đó những gói tín dụng với số tiền lớn cũng liên tục được đưa ra khiến tâm lý những người có nhu cầu mua nhà thực rất e ngại, liệu thị trường có đứng trước cơn sốt giá mới theo đúng quy luật từ trước đến nay?

Chu kỳ 7-8 năm?

Quy luật BĐS Việt Nam lên xuống theo đồ thị hình sin đã được đề cập đến từ rất nhiều năm trước. Nghiên cứu vừa được công bố mới đây của Bộ Xây dựng khi xây dựng đề án Chiến lược phát triển thị trường BĐS cũng cho thấy, từ năm 1993 đến nay, thị trường địa ốc Việt Nam phát triển mạnh, đặc biệt cứ theo chu kỳ khoảng 7-8 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như lượng giao dịch. Cụ thể, vào các năm 1993, 2000 và gần đây nhất là năm 2007 đã xảy ra những cơn biến động BĐS chủ yếu tại những thành phố lớn.

Tính toán này đã khiến nhiều người liên tưởng đến khả năng xuất hiện những biến động tương tự vào khoảng năm 2014-2015, đúng 7 năm sau cơn sốt đất gần nhất. Điều này càng có cơ sở khi từ nửa cuối năm 2013 đến nay, thị trường đã có những biến chuyển rõ rệt: lượng giao dịch tăng không chỉ ở các dự án nhà cho người thu nhập thấp, nhà thương mại giá thấp mà còn ở các dự án cao cấp, hàng tồn kho giảm, người tiêu dùng bắt đầu quay lại với thị trường BĐS, giới đầu cơ cũng đã có dấu hiệu xuống tiền, một số dự án có giao dịch với số tiền chênh lệch lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi căn hộ, hiện tượng tăng giá cũng đã xuất hiện ở một số dự án có tiến độ tốt, sức bán tốt…

Thêm vào đó, hàng loạt gói tín dụng BĐS với số tiền rất lớn được các ngân hàng liên tục tung ra nhằm trợ sức cho thị trường, càng làm tăng thêm niềm tin cho người tiêu dùng về tương lai khởi sắc của nhà đất chỉ trong ngắn hạn. Chưa hết, thị trường chứng khoán đón nhận những tín hiệu tốt từ đầu năm 2013 đến nay cũng tạo thêm lực đẩy cho BĐS vượt thoát tình trạng ngủ đông đã kéo dài 3-4 năm qua.

Ngoài ra, theo nhiều chuyên gia BĐS, cán cân cung cầu chênh lệch: sức cầu vẫn lớn trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ luôn là môi trường thuận lợi để những cơn sốt đất có thể bùng phát trở lại. Chỉ cần người mua quay lại với thị trường, giới đầu cơ sẽ luôn tìm ra kẽ hở để đội giá nhà kiếm lãi. Đây là bài toán cho đến nay thị trường BĐS vẫn chưa giải được.

Chỉ tăng cục bộ

Mặc dù nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS có thể đang trong giai đoạn chạy đà cho một đợt nóng sốt theo đúng quy luật, nhưng nhiều ý kiến vẫn khẳng định thị trường có thể tăng giao dịch, tăng mức độ sinh lãi nhưng sốt rất khó xảy ra.

Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận định giá và nghiên cứu khả thi của Savills Việt Nam, những dự án có chất lượng xây dựng tốt, vị trí không quá xa, có giá hợp lý và đặc biệt chủ đầu tư có uy tín cũng như tiến độ sắp hoàn thành, có triển vọng hoàn thành mà không có rủi ro, nhu cầu thị trường đang tăng lên, dẫn đến nguồn cung hẹp lại và do đó giá cả có phần nhích lên.

Điều này sẽ tạo nên hiệu ứng thị trường, tác động đến tâm lý người mua ở nhiều dự án khác. Tuy nhiên, sự bùng phát này khó xảy ra bởi ngoài những dự án này vẫn còn rất nhiều dự án không đạt được những tiêu chí này và tiếp tục có xu hướng giảm giá.

GS. Đặng Hùng Võ khẳng định sớm nhất cũng phải đến năm 2015 thị trường BĐS Việt Nam mới có thể khởi sắc trở lại, còn khởi sắc đến mức độ nào tùy vào mức độ điều tiết chính sách của Chính phủ. Đặc biệt, sốt sẽ khó quay lại toàn thị trường, bởi hiện nay dù hàng tồn kho đã giảm nhưng vẫn đang có hàng trăm dự án bỏ hoang giữa những cánh đồng, không có bóng dáng người mua, những dự án này dù có bẩy cỡ nào cũng khó tăng giá đến độ gây sốt.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, cho rằng việc giao dịch tăng lên là có thực nhưng sốt nóng chưa thấy dấu hiệu nào.

Trên thực tế, việc một số dự án nhà có mức giá hợp lý tăng lượng giao dịch, có tiền chênh, đã tác động không nhỏ đến tâm lý người mua. Nhưng không giống nhiều năm trước, thị trường đã thay đổi và người mua cũng đã thông minh hơn rất nhiều.

Tuy nhiên, các chuyên gia BĐS cũng khẳng định, đây đang là thời điểm đẹp để mua nhà. Chính vì vậy, nếu có tiền và tìm được dự án phù hợp, đáp ứng được những tiêu chí về chỗ ở, người mua nên mua ngay, bởi đáy của thị trường BĐS có thể đã qua và thị trường sẽ đi theo chiều hướng tốt lên trong thời gian trước mắt.