Để giải quyết thấu đáo những vụ tranh chấp trong chung cư, cần có một khung pháp lý hoàn chỉnh và một dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.

Luật pháp theo sau

Mô hình chung cư kiểu mới được một số chủ đầu tư giới thiệu từ những năm 2000. Chung cư vốn dĩ là một kiểu tổ chức cuộc sống tiềm ẩn nhiều khả năng tranh chấp. Tuy nhiên, mãi đến cuối năm 2005 chúng ta mới có Luật Nhà ở, và cho đến tháng 5-2008 Bộ Xây dựng mới ban hành Quy chế 08 quản lý sử dụng nhà chung cư.

Văn bản pháp quy liên quan mới nhất là Thông tư 01 cũng chỉ mới ra đời hồi cuối tháng 2 vừa qua, hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư.

Do vậy, đã diễn ra nhiều vụ tranh chấp thuộc những dự án đã bán nhà trong giai đoạn trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực. Khi ấy, nội dung hợp đồng mua bán còn sơ sài bởi bên mua và bên bán đều chỉ quan tâm đến những vấn đề có tính kỹ thuật như giá cả, tiến độ thanh toán, thời hạn giao nhà, mà không cảm thấy cần thiết phải làm rõ những vấn đề thuộc khía cạnh xã hội như ứng xử hay việc quản lý, vận hành một “cuộc sống chung”.

Lẽ ra tất cả những nội dung thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản chung, cách tính chi phí vận hành, bảo trì thiết bị tiện ích chung, chi phí trang trải các dịch vụ chung đều phải được soạn thảo thành văn bản và là một phần không thể tách rời khỏi hợp đồng mua bán căn hộ. Trong đó, những phần diện tích nào chủ đầu tư giữ lại làm tài sản riêng hoặc để tổ chức kinh doanh các dịch vụ gia tăng giá trị cuộc sống phải được công bố một cách minh bạch, và vốn đầu tư vào các phần diện tích đó không được phân bổ vào giá bán các căn hộ.

Theo ông Phạm Lãng, Giám đốc quản lý bất động sản Công ty Dịch vụ Bất động sản Bạch Kim Cương (Platinum 1), nay đã có thêm những quy định mới liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ trong chung cư. Theo đó, có thể hình dung những dự án mới khi muốn bán nhà đều phải minh bạch mọi thông tin chi tiết ngay từ đầu với người mua để người mua có đủ cơ sở quyết định mua hay không mua căn hộ.

Ông Lãng cho rằng khung pháp lý mới sẽ giúp giảm khả năng tranh chấp rất nhiều. Vấn đề nan giải hơn lại nằm ở những dự án trước đây chưa phân định được sở hữu chung hay sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Tại một diễn đàn góp ý cho vấn đề này, ông Trương Thái Dũng, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty An Điền, cho rằng các bên liên đới cần phải thương thảo để thống nhất ngay vấn đề này. Nếu cần thiết, các cơ quan chức năng hoặc kiểm toán phải vào cuộc kiểm tra. Sau đó, những hạng mục nào đã được dùng kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân.

Còn theo bà Lương Đình Bích Vân, Trưởng bộ phận Quản lý bất động sản Công ty Bất động sản EdenReal, kinh nghiệm cho thấy cần lập một bộ hợp đồng mua bán hoàn chỉnh, chuyên nghiệp - văn bản quan trọng chứng thực quan hệ dân sự trên cơ sở của sự minh bạch (theo các quy định về nhà ở) và thuận mua vừa bán.

Có một điểm cần lưu ý là những phần diện tích nào thuộc sở hữu chung; sở hữu riêng và của ai đã được xác định một cách chi tiết trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng do cơ quan quản lý ngành ký duyệt, người mua có thể đề nghị xem để đối chiếu với hợp đồng.

Chủ đầu tư cũng khó

Có nhiều ý kiến phê phán các chủ đầu tư “cố đấm ăn xôi”, thông qua các chiêu “lập lờ đánh lận con đen” để tìm cách tận thu phí sau khi đã bán xong dự án. Điều này đúng tại nhiều dự án nhưng không phải là tất cả. Ở góc độ người trung gian giữa hai phía đối lập, các nhà quản lý dự án cho biết chủ đầu tư có những cái khó của họ.

Theo đánh giá của bà Bích Vân, nhiều chủ đầu tư không muốn kéo dài việc nhùng nhằng thu phí quản lý vì thực ra công việc này cũng hết sức mệt mỏi. Ví dụ như số căn hộ tại một chung cư tuy đã bán gần hết nhưng tỷ lệ vào ở thực sự chỉ chiếm khoảng 50-60%, tức mức phí chỉ thu được một nửa mà công việc quản lý, vận hành vẫn phải cho toàn bộ dự án. Mặc dù theo quy định, các chủ sở hữu không sử dụng nhà vẫn phải thực thi nghĩa vụ về phí nhưng trên thực tế, thu đâu có dễ! Đó là chưa kể trong số những hộ có mặt, số người tự giác đóng phí đúng hạn thường không nhiều. Các biện pháp chế tài vẫn thường được nghĩ đến nhưng không phải ai cũng mạnh dạn áp dụng.

Theo ông Phạm Lãng, việc tổ chức cuộc sống giai đoạn đầu tiên sau khi dự án mới được đưa vào sử dụng là công việc nhiều khó khăn và bộn bề. Luật pháp quy định phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu trong vòng 12 tháng nhưng thực tế cho thấy, không mấy chung cư thực hiện kịp thời hạn này. Và khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị thì không ai khác, chủ đầu tư vẫn phải lãnh trách nhiệm làm các nhiệm vụ của một ban quản trị nhưng phải chịu cái nhìn không “cùng hội cùng thuyền”!

Có lẽ vì vậy mà những chủ đầu tư khôn ngoan thường chọn ký hợp đồng với một đơn vị quản lý độc lập (chứ không phải công ty con) cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành. Rất tiếc, các công ty quản lý độc lập chuyên nghiệp hiện nay khá mỏng, quanh đi quẩn lại cũng chỉ có vài cái tên.

“Phần hồn” của dự án

Rõ ràng, những tranh chấp hiện nay đang có ảnh hưởng rất xấu đến loại hình nhà chung cư, nhất là khi người dân đô thị chỉ mới được tiếp cận trong một khoảng thời gian ngắn. Trong khi đó, chiến lược phát triển của các đô thị đang nhắm tới mô hình này như một phương cách giải quyết căn bản chỗ ở cho đa số cư dân với mong muốn chất lượng sống luôn được cải thiện theo chiều hướng ngày càng văn minh hơn.

Bà Bích Vân cho rằng để hạn chế các khả năng tranh chấp về chi phí quản lý vận hành trong chung cư, việc quan trọng nhất của nhà quản lý dự án là cần hết sức minh bạch với cư dân các khoản thu chi: danh mục, đơn giá, số lượng, chất lượng dịch vụ, nguyên tắc phân bổ nghĩa vụ đóng góp, trong đó, bao gồm cả khoản thu chi của những phần sở hữu chung được sử dụng cho khai thác thương mại (nếu có) đã được định kỳ kết chuyển, bù trừ cho chi phí quản lý là bao nhiêu...

Dựa trên chất lượng dịch vụ của nhà quản lý, cư dân hoàn toàn có thể thông qua hội nghị nhà chung cư để bãi nhiệm hoặc chọn lựa nhà cung cấp dịch vụ chất lượng cao hơn (đương nhiên là tương ứng với một mức phí cao hơn). Theo bà Vân, cảm nhận của cư dân trong chung cư về dịch vụ quản lý dự án chỉ có thể là sự trải nghiệm.

“Ví thử một vào một buổi sáng thức dậy, một cư dân bước ra khỏi căn hộ chuẩn bị đi làm đã ngắm nhìn thấy phong cảnh tươi đẹp, mọi thứ sạch sẽ, anh bảo vệ từ xa đã cười chào niềm nở, có thể đoan chắc cư dân đó sẽ rất vui vẻ trả một mức phí quản lý cao. Những điều rất nhỏ ấy góp thành phần hồn của dự án”, bà Vân nói.

Không cần quy định giá trần dịch vụ?

Đang có nhiều bàn cãi về chuyện quy định giá trần phí dịch vụ trong chung cư. Tại TPHCM, Sở Xây dựng TPHCM đã hoàn thành xong dự thảo về khung phí này (không bao gồm phí giữ xe và hoàn toàn tách biệt với ngân sách phí bảo trì - Xem TBKTSG, ngày 19-3-2009) với khung giá cho chung cư hạng 1 không được vượt quá 6.000 đồng/mét vuông/tháng, tương ứng cho chung cư hạng 4 là 3.000 đồng/mét vuông/tháng. Mức đề nghị này thấp hơn nhiều so với nội dung dự thảo lần trước.

Có ý kiến cho rằng việc làm này là không cần thiết. Ông Trương Thái Dũng thậm chí còn cho đây là bước thụt lùi. Theo ông Dũng, cách phân hạng chung cư hiện nay, các chung cư có thể cùng hạng nhưng rất khác nhau về thiết kế, số lượng dân cư, số lượng trang thiết bị nội ngoại thất, số lượng các thiết bị cần phải bảo quản, vận hành... Do đó, khối lượng dịch vụ cũng sẽ rất chênh lệch, và chi phí về vật tư, con người cũng sẽ rất khác nhau. Đó là chưa kể chất lượng của từng đơn vị cung cấp dịch vụ cũng khác nhau và người sử dụng hoàn toàn có quyền chọn lựa cho mình loại chất lượng mà họ mong muốn.

Do vậy, nếu hội nghị nhà chung cư đồng thuận chọn một dịch vụ có giá cao hơn giá trần quy định cũng sẽ không được phép do sai quy định. Ông Dũng cho rằng Nhà nước không cần thiết quy định giá trần dịch vụ quản lý mà nên dành quyền này cho hội nghị chung cư quyết định bởi đây cũng chính là trách nhiệm và quyền lợi của họ. Thay vào đó, Nhà nước nên quy định giá sàn để tránh sự lập lại các khu chung cư nhếch nhác trong quá khứ.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG