Theo danh sách các thành phố trọng tâm về đầu tư văn phòng trên thế giới do Savills và Deakin University xây dựng, tính đến nay, Sydney là thị trường có lợi suất đầu tư văn phòng hấp dẫn nhất (5,62%). Theo sau là 2 thành phố Tây Los Angeles (LA West) và San Francisco giữ được mức lợi suất trên 4.5% trong thời điểm lợi suất trên toàn thế giới tiếp tục giảm.

Dữ liêu từ báo cáo “Phân bổ Lợi suất Văn phòng Thế giới”, trong đó so sánh 43 thành phố trên khắp châu Á, châu Âu, Mỹ và Úc, cho thấy bất động sản (BĐS) văn phòng đang lên ngôi, dần trở thành lựa chọn của các nhà đầu tư trong công cuộc tìm kiếm lĩnh vực đầu tư có mức lợi suất hấp dẫn nhất tại những thị trường an toàn nhất.

Theo báo cáo này, lợi suất giữ vững ở mức trung bình 86 điểm tính tại 11 thành phố trọng tâm từ tháng 12/2014. Lợi suất tại San Francisco giảm 235 điểm, Paris giảm 101 điểm và Sydney giảm 100 điểm. Mặc dù có xuất phát điểm thấp, Hong Kong chứng kiến mức giảm thấp nhất (- 40 điểm), và hiện tại ở mức 2.71%

Trong số 43 thành phố khảo sát, khu phía Tây London (London’s West End) đạt 2.8% là thành phố duy nhất ghi nhận tổng mức lợi suất gần 3% bên cạnh Hong Kong. Thành phố Hồ Chí Minh (9.3%) và Hà Nội (9%) có mức lợi suất cao nhất, tuy vậy mức lợi suất này phản ánh những rủi ro đầu tư lớn hơn.

Ông Tony Crabb, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Úc, cho biết, lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm đã giảm trung bình 50 điểm cơ bản trên khắp thế giới trong 6 tháng vừa qua, đạt mức trung bình là 1% với lợi suất âm tại Nhật Bản và Đức.

“Lợi suất BĐS tiếp tục giữ vững nhưng lợi suất trái phiếu đang giảm mạnh hơn. Trong bối cảnh này, nhà đầu tư nhìn nhận phần bù rủi ro từ 2 -3% ở hầu hết các thị trường đầu tư văn phòng là một giá trị chấp nhận được”, ông Tony Crabb nhận định.

Ông đánh giá rằng với tình trạng bất ổn kinh tế còn tồn tại ở hầu hết các thị trường trên thế giới, hoàn toàn hợp lý khi cho rằng thị trường văn phòng sẽ tiếp tục mang lại giá trị bù trừ rủi ro tốt hơn, vì vậy, thu hút nhiều nhu cầu đầu tư hơn, ổn định hơn nữa lợi suất văn phòng.

“Diễn biến của thị trường trong năm 2017 và các năm sau sẽ phụ thuộc vào việc Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ điều chỉnh lãi suất ra sao. Chủ tịch Yellen đã xác nhận rằng mọi điều chỉnh sẽ phụ thuộc vào dữ liệu”, vì vậy chúng ta cần chờ đợi.

“Những biến động trong lãi suất tại Hoa Kỳ sẽ ảnh hưởng tới biến động của thị trường tiền tệ, giao dịch thương mại, và luồng dịch chuyển của nguồn vốn trên toàn thế giới”, ông Crabb nói.

Ông Crabb cũng cho rằng, triển vọng về lợi suất của thị trường văn phòng có khả năng sẽ phải chịu sức ép lớn hơn, đặc biệt tại những thành phố trọng tâm như Sydney nơi sự phát triển của các yếu tố căn bản đang bắt đầu tác động đến sự tăng trưởng của thị trường cho thuê.
“Lợi suất ổn định trong nhiều trường hợp có thể được xem là bất hợp lý vì thị trường cho thuê ổn định kéo theo ưu đãi cao và giá thuê ròng thấp. Vì vậy, bất cứ sự tăng trưởng nào trong hiệu quả giá thuê và lợi nhuận ròng chắc chắn sẽ dẫn tới nhu cầu cao hơn trong thị trường BĐS văn phòng và lợi suất ổn định hơn nữa”, ông nhận xét.

Biểu đồ - Lợi suất thị trường văn phòng hạng A khu trung tâm tại những thành phố trọng tậm (Đơn vị: %), tháng 6/2016.

Tình hình hoạt động cụ thể của các thị trường

Úc

Ông Crabb cho biết một nguồn vốn lớn từ nước ngoài đổ vào Úc đã khuyến khích các nhà đầu tư bán BĐS, phân bổ lại danh mục đầu tư, thay đổi giá trị đầu tư vào các hạng mục khác nhau, dẫn đến doanh số chuyển nhượng BĐS văn phòng cao kỷ lục trong 12 tháng qua, khoảng $33.4 tỷ đô la Úc.

Các yếu tố căn bản của thị trường đã cho thấy nền kinh tế Úc có bản chất là 2 thái cực khác biệt: một vài chỉ số giảm ở Perth và Brisbane nhưng lại cải thiện đáng kể tại Melbourne và Sydney.

“Lợi suất đầu tư BĐS văn phòng giữ ổn định trong một khoảng thời gian tương đối dài nhưng chúng tôi tin rằng đây vẫn chưa phải là điểm dừng. Ở một số thị trường, các yếu tố căn bản đang được cải thiện nhanh chóng và sẽ kéo theo việc lợi suất thắt chặt hơn nữa do nguồn vốn đầu tư dần tăng giá dựa trên kỳ vọng thu nhập hoạt động thuần (NOI) sẽ tăng trong tương lai. Đây mới khởi đầu của chu kỳ lợi suất ”.

Châu Á

Thị trường châu Á diễn biến phức tạp trong nửa đầu năm 2016, với lợi suất tương đối ổn định trên hầu hết các thị trường văn phòng lớn.
Simon Smith, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills châu Á, cho biết, các nhà đầu tư châu Á vẫn thể hiện sự ngần ngại chấp nhận rủi ro tại những thị trường nước ngoài (trong khi nguồn vốn đầu tư từ ngoài châu Á rất lớn) trong khi khối lượng giao dịch nội địa chịu tác động bởi chu kỳ thị trường địa phương và định hướng chính sách.

Ông cho biết lợi suất đã tương đối ổn định trên hầu hết các thị trường văn phòng lớn trong khu vực ngoại trừ thị trường Jakarta và Manila có sự giảm giá rõ rệt hơn. Tại Nhật Bản, chi phí cho vay siêu thấp tiếp tục hỗ trợ cho mức lợi suất tối thiểu là 3%, kể cả đối với các bất động sản cao cấp. Trong khi đó, ở Trung Quốc, thị trường đầu tư khá yên ắng trong nửa đẩu năm 2016 có thể sẽ trở nên sôi động hơn khi cơ hội tạo thu nhập hạn chế sẽ dẫn đến tỷ trọng đầu tư lớn hơn .

Châu Âu

Lợi suất trái phiếu Chính phủ giảm ở hầu hết các nền kinh tế châu Âu, phản ánh nhận định của các nhà đầu tư về rủi ro của sự phát triển kinh tế tương lai, trong khi thị trường chứng khoán vẫn bất ổn.

Lydia Brissy, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills châu Âu nhận xét, “Bất kể bối cảnh kinh tế tiêu cực, lợi nhuận của thị trường BĐS cao cấp tại châu Âu vẫn khá khả quan, và chúng tôi tin rằng thị trường này sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư”.

Bà cho biết, theo dữ liệu từ bộ phận Nghiên cứu Savills, nửa đầu năm 2016, tổng số lượng giao dịch đầu tư vào BĐS văn phòng tại châu Âu (trừ Anh) tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mỹ

Báo cáo cho thấy, trong khi thị trường trọng tâm thống trị doanh số BĐS văn phòng tại Mỹ trong suốt 2 năm 2013 và 2014, gần đây, nhà đầu tư đã có cách tiếp cận chi tiết hơn với một số phương án hạn chế tại các thị trường chủ chốt, và nhiều nhà đầu tư tìm đến các thị trường thay thế do sức ép từ lãi suất vốn hóa và mong muốn tìm kiếm lợi suất cao hơn.

Keith DeCoster, Giám đốc Phân tích Bất động sản Savills-Studley Hoa Kỳ nhận định: “Do có những bất ổn trên thị trường toàn cầu, chúng ta cần chờ đợi để xem liệu các nhà đầu tư có duy trì mức độ sẵn sàng mở rộng kinh doanh. Khối lượng giao dịch các khu văn phòng ở ngoại ô giảm nhẹ trong tháng 5 và hoạt động ở khu trung tâm thành phố có xu hướng tăng lên. Các nhà đầu tư và người cho vay đã thận trọng hơn, ngay cả trước thời điểm sự kiện thanh lý chứng khoán vốn diễn ra vào cuối tháng 6 vừa qua. Những quy định cứng rắn hơn, tâm lý lo lắng về nên kinh tế toàn cầu và nỗi lo sợ về bong bóng BĐS tiềm tàng đã làm tăng tính thận trọng trong hoạt động cho vay và đầu tư”.