Không phải vì sửa đổi Luật Nhà ở mà doanh nghiệp bất động sản có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất dễ dàng hơn.

Đừng ngại

Chính phủ vừa đề xuất sửa đổi khoản 1 điều 23 của Luật Nhà ở về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Theo đó, sửa từ "sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại" thành "sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở".

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM, việc sửa đổi này là cần thiết nhưng không vì thế mà doanh nghiệp bất động sản có thể dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất khác nhau. Lý do là, khi muốn làm một dự án BĐS, dự án đó phải phù hợp với quy hoạch và quy hoạch đó đã định hướng mục đích sử dụng đất trong tương lai là gì, không phải có quỹ đất rồi doanh nghiệp muốn làm gì thì làm.

"Có ba nhân tố quyết định thị trường BĐS: Thứ nhất, là Nhà nước. Ý chí của Nhà nước muốn phát triển đô thị ở đâu? đến tầm vóc nào?

Thứ hai, phải có nhà đầu tư là doanh nghiệp. Liệu quy hoạch của Nhà nước có được doanh nghiệp chấp nhận để đầu tư không?

Thứ ba, người tiêu dùng có chấp nhận sản phẩm của dự án đó, ở khu vực đó không? Nếu họ quay lưng thì sẽ có những thành phố ma, những khu biệt thự không ai ở cả chục năm như đã tồn tại ở Hà Nội.

Như vậy, để tiến hành một dự án BĐS phải có sự đồng bộ, nhưng không phải vì thế mà lo ngại như trên. Quan trọng là lợi ích của xã hội được giải quyết như thế nào, ai là người điều hành cuộc chơi?", ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Dù vậy, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng góp ý, Chính phủ nên thay cụm từ "đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích" thành từ "đất" cho ngắn gọn mà vẫn bao hàm được nội dung cần thể hiện.

Đáng lưu ý, việc sửa đổi khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở không quá cấp thiết bằng khoản 4 điều 23 (Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại). Theo ông Lê Hoàng Châu, chữ "đất ở" trong khoản 4 là sai hoàn toàn và xung đột với khoản 1b điều 169 Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, khoản 1b điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định: "Tổ chức kinh tế (...) được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này".

Do khái niệm "đất" và khái niệm "đất ở" có nội hàm khác nhau, và trên thực tế khi doanh nghiệp thực hiện giải phóng mặt bằng dự án nhà ở thì phần lớn là đất nông nghiệp trong khu vực đã được quy hoạch chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Nghiên cứu kỹ thì thấy quy định của Luật Đất đai phù hợp thực tế hơn quy định của Luật Nhà ở.

"Do vậy, để giải quyết ách tắc trong lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất, Hiệp hội BĐS TP.HCM kiến nghị sửa đổi, thay thế từ "đất ở" thành từ "đất" tại khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở như sau: "Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" để phù hợp với khoản 1b điều 169 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật", ông Châu nói.

Chưa đủ

Bên cạnh đề xuất sửa đổi khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở, Chính phủ cũng đề nghị bãi bỏ điều 171 của Luật Nhà ở. Điều này quy định về hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, thep Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, việc chỉ sửa đổi 1 điều và bãi bỏ 1 điều trong Luật Nhà ở là quá sơ sài và Hiệp hội BĐS TP.HCM đề xuất sửa đổi một số điều khoản trong Luật Nhà ở năm 2014.

Chẳng hạn, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 11 điều 6 Luật Nhà ở về sử dụng căn hộ chung cư, để khuyến khích phong trào khởi nghiệp trong thanh niên.

Ông Châu cho biết, hiện nay, Chính phủ đang phát động chương trình quốc gia khởi nghiệp, với mục tiêu cả nước có 1 triệu doanh nghiệp đến năm 2020. Nhiều thanh niên đang ấp ủ xây dựng kế hoạch khởi nghiệp từ những doanh nghiệp nhỏ và vừa, muốn đặt văn phòng "ảo", văn phòng nhỏ có ít nhân viên (khoảng 5 người trở lại) tại căn hộ chung cư của gia đình cha mẹ mình để tiết kiệm chi phí.

Tuy nhiên, khoản 11 điều 6 Luật Nhà ở cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở nên vô hình chung đã là rào cản, hạn chế điều kiện hỗ trợ khởi nghiệp cho giới trẻ.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 11 điều 6 Luật Nhà ở theo hướng cho phép đăng ký kinh doanh doanh nghiệp siêu nhỏ, được hoạt động tại căn hộ chung cư để khuyến khích phong trào khởi nghiệp trong thanh niên, như sau:

"Điều 6: Các hành vi bị nghiêm cấm: (...) 11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ; trừ trường hợp đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp siêu nhỏ, có số lao động không quá 05 người".

Hay về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở (điều 170 Luật Nhà ở 2014):

Ông Lê Hoàng Châu cho hay: Tại điều 31 của Luật Đầu tư 2014 về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ đối với dự án không phân biệt nguồn vốn, đã quy định tại khoản (1.a): "Di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;" và tại khoản 2: "Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 điều này có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên";

Tại khoản 2 điều 170 Luật Nhà ở 2014 về quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở đã quy định: "Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ";

Tại khoản 4 điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 đã quy định: "Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này nhưng thuộc các diện sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư: a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị; b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị;...".

Theo quy định tại khoản 4 điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như trên, thì tất cả các dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên; hoặc các dự án tại khu vực đô thị có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên, hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên, đều phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, kể cả các dự án nhà ở thương mại giá thấp, hoặc dự án nhà ở xã hội, nếu có quy mô từ 2.500 căn trở lên (Tổng quy mô vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp với quy mô khoảng 2.500 căn này có thể thấp hơn nhiều so với mức 5.000 tỷ đồng. Hơn nữa, dự án nhà ở 2.500 căn trở lên cũng không có tính phức tạp gì hơn các dự án nhà ở 1.000 hoặc 2.000 căn).

Quy định này khác với quy định tại điều 31 của Luật Đầu tư 2014 về thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ chỉ quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án phải di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác; hoặc dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

"Chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 170 Luật Nhà ở 2014 về quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, như sau: "Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ, trừ trường hợp dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại giá thấp có quy mô vốn đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng".

Như vậy, UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại giá thấp có quy mô vốn đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng, để chia sẻ gánh nặng thẩm định, phê duyệt của Bộ Xây dựng, góp phần giảm thiểu thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian đưa dự án vào triển khai, thực hiện", Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đề xuất.