Với hơn 20.000 căn nhà ven và trên kênh rạch là bài toán khó mà TP phải giải quyết trong việc chỉnh trang đô thị. Hy vọng sắp tới, những đổi thay từ chính sách pháp luật sẽ làm cuộc cách mạng trong lĩnh vực đô thị này.

0,81 triệu tỷ đồng đầu tư hạ tầng

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT) TPHCM, nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng tại TPHCM, giai đoạn 2015 - 2020 là 0,81 triệu tỷ đồng. Đối với chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, các mục tiêu hướng đến là di dời và tổ chức lại cuộc sống của người dân đang sống trên và ven kênh rạch; xây dựng mới, thay thế chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng; chỉnh trang, nâng cấp các khu dân cư hiện hữu; nhu cầu cần khoảng 25.748 tỷ đồng nhưng chỉ cân đối được 2.508 tỷ đồng, phần còn lại phải xã hội hóa.

Theo quy định hiện nay có 3 hình thức đầu tư xã hội hóa.

Đầu tiên là đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất đã hoàn tất thủ tục giải phóng mặt bằng. Nhà nước, nhà đầu tư phối hợp ứng vốn tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng khu vực dự kiến thực hiện dự án.

Sau đó, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thu ngân sách tái đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, chỉnh trang đô thị, xây dựng các quỹ nhà tái định cư dành cho các hộ dân bị giải tỏa, di dời; nhà đầu tư trúng đấu giá thực hiện dự án chỉnh trang đô thị theo quy hoạch được duyệt. Phương thức thứ 2 là đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP), thực hiện hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT), thanh toán bằng quỹ đất hoặc thanh toán bằng quyền khai thác dự án.

Phương thức thứ 3, đầu tư theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với khu đất chưa thực hiện giải phóng mặt bằng. Căn cứ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, danh mục dự án cần thu hồi đất đã được phê duyệt và quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000, UBND TPHCM phê duyệt danh mục dự án sử dụng đất làm cơ sở để tổ chức đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị. Ngoài ra, còn có hình thức đầu tư khác là vay vốn ODA từ các tổ chức tín dụng nước ngoài như World Bank, Asia Development Bank.

“Các hình thức này thời gian qua có nhiều thuận lợi. Đó là đảm bảo tính công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện; cơ chế chính sách, luật pháp càng được hoàn thiện, làm cơ sở cho việc đầu tư; quy trình, thủ tục đầu tư được quy định các bước rõ ràng, thuận lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nảy sinh các trở ngại như nguồn vốn còn hạn hẹp; khó khăn trong xác định chi phí, thời gian thực hiện đền bù giải tỏa; thủ tục đầu tư còn nhiều bước, kéo dài trung bình

1 - 1,5 năm đã ảnh hưởng đến việc khuyến khích kêu gọi đầu tư”, ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Sở KH-ĐT TPHCM, nhận xét.

Chính sách mới hút nhà đầu tư

Đầu tiên, có thể thấy rõ nhất là TP đã có được “chiếc đũa thần” khi nghị quyết về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM đã được Quốc hội thông qua vào tháng 11-2017, để có chính sách huy động nguồn lực thực hiện. Việc phát huy cơ chế tổ chức của Tổ công tác đầu tư do Chủ tịch UBND TPHCM làm tổ trưởng, sẽ rút ngắn thủ tục đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Trong khi đó, về mặt pháp luật, ông Nguyễn Đăng Trương, Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu (Bộ KH-ĐT), cho biết bộ được Chính phủ giao sửa đổi Nghị định 15 và Nghị định 30, sẽ áp dụng rất nhiều cho việc triển khai các dự án di dời nhà trên và ven kênh rạch.

Theo đó, việc sửa luật lần này vừa tháo gỡ khó khăn, rút ngắn thủ tục; cũng đồng thời “bít chặt” lỗ hổng gây thất thoát qua hình thức đầu tư BT. Các điểm khác biệt cơ bản như sau: với dự án BT nhóm A thì chủ trương quyết định đầu tư thuộc về Thủ tướng Chính phủ, còn lại thuộc thẩm quyền của HĐND và UBND TP; bổ sung các phương thức thanh toán cho nhà đầu tư trong các hợp đồng BT; bãi bỏ giấy chứng nhận đầu tư; nhà đầu tư được chấp thuận cho nghiên cứu làm tiền khả thi hay khả thi dự án, nhưng nếu không trúng thầu sẽ được thanh toán sòng phẳng…

“Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT chỉ được thực hiện khi có thiết kế, dự toán. UBND TP giao các sở ngành chuyên môn, các ban quản lý dự án chuyên nghiệp có chức năng để giám sát chất lượng. Khi nhà đầu tư có đề xuất thay đổi thì công tác thẩm định cũng siết lại chặt chẽ hơn, tránh tình trạng bị tính vượt tổng mức đầu tư gấp nhiều lần, dẫn đến thiệt hại ngân sách, như các cuộc thanh tra vừa qua đã phát hiện. Dự thảo cũng bổ sung cách tính trường hợp dùng quỹ đất để thanh toán, phải có quy hoạch chi tiết về xây dựng 1/500 làm cơ sở thanh toán, lúc đó giá đất được tính sát hơn. Ngay cả việc nhà đầu tư điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhằm mục đích làm tăng giá trị khu đất, nhà nước cũng phải tính toán lại để thu ngân sách phần giá trị tăng thêm”, ông Nguyễn Đăng Trương cho biết.

Bộ Tài chính cũng đang soạn thảo hẳn một nghị định về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư BT; trong đó, tài sản lớn nhất và quan trọng nhất dùng để thanh toán là quỹ đất, sẽ được Chính phủ ban hành trong thời gian tới. Cơ chế sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư đã được mở rộng hơn rất nhiều so với cơ chế “cứng” của Luật Đất đai.

Cụ thể, Luật Đất đai quy định nhà nước thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá mới có kinh phí để xây dựng, trên thực tế nhà nước không có nguồn lực để giải phóng mặt bằng; còn cơ chế mới này cho phép dùng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, cũng như đã giải phóng mặt bằng để thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, hiện TP có 52 dự án chỉnh trang đô thị cần vốn để di dời, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên và ven các tuyến rạch nhánh, rạch nhỏ. Vì quỹ đất eo hẹp, không thể thực hiện mở biên chỉnh trang hoặc không có giá trị thương mại nên không hấp dẫn các nhà đầu tư. Quy mô di dời nhà dân của các dự án này là 13.827 căn, dự kiến kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gần 22.000 tỷ đồng.

Hiện có 7 dự án đầu tư dở dang, đang triển khai ghi vốn bồi thường giải phóng mặt bằng hoàn thành trong năm 2018 là 526 căn nhà với tổng mức đầu tư 987 tỷ đồng. 18 dự án với quy mô 7.910 căn, đã được ghi vốn chuẩn bị đầu tư và các quận đang triển khai thủ tục để được phê duyệt bồi thường, dự kiến từ giữa năm nay trở đi, lần lượt sẽ được phê duyệt, nhu cầu vốn chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng là 12.447 tỷ đồng. Còn lại 27 dự án chưa có chủ trương đầu tư và trong năm nay các quận huyện sẽ thực hiện các bước để ghi vốn chuẩn bị đầu tư.
 

Rạch Xuyên Tâm sẽ được cải tạo thế nào?

Dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm được xem sẽ là “kỳ tích” thứ 2 sau kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Rạch Xuyên Tâm dài 8,2km, từ quận Bình Thạnh sang đến quận Gò Vấp. Tuyến đầu tiên rạch dài 2,5km, từ cầu Sơn (đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) đến kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Tuyến thứ 2 dài 2,87km, từ đường Bùi Đình Túy, cầu Đỏ (đường Nguyễn Xí) đến đường Lương Ngọc Quyến. Tuyến thứ 3 dài 1,25km, từ đường Lương Ngọc Quyến tới cửa ngăn triều sông Vàm Thuật. Tuyến thứ 4 và tuyến 4.1 dài 2,38km, từ cầu Đỏ tới 2 cửa ngăn triều sông Sài Gòn.

Mục tiêu của dự án là nâng cao đường để chống triều cường gây ngập, cải tạo môi trường, thêm đường sá nhằm giảm ùn tắc giao thông, nâng cao chất lượng sống cho người dân và cuối cùng sẽ tạo bộ mặt đô thị mới.

Việc thoát nước mưa gồm 3 lưu vực và thoát về 3 hướng khác nhau. Lưu vực 1, thoát nước từ đường Lương Ngọc Quyến ra sông Vàm Thuật thông qua cửa ngăn triều rạch Lăng. Lưu vực 2, thoát nước từ đường Lương Ngọc Quyến, đường Bùi Đình Túy ra sông Sài Gòn thông qua cửa ngăn triều Bình Triệu, Bình Lợi. Lưu vực thứ 3, thoát nước từ đường Bùi Đình Túy ra kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè qua cầu Bùi Hữu Nghĩa.

Lưu vực thoát nước bẩn chia làm 2 lưu vực và dẫn về 2 nhà máy xử lý nước thải khác nhau. Ranh giới giữa 2 lưu vực là tuyến đường sắt và đường Lương Ngọc Quyến nối dài. Lưu vực 1, nước thải được đưa về xử lý tại Nhà máy Xử lý nước thải lưu vực Tham Lương - Bến Cát. Lưu vực 2, nước thải đưa về trạm bơm tại ngã ba rạch Văn Thánh và kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè để chuyển sang nhà máy xử lý nước thải ở quận 2.

Đối với mạng cống, cửa xả và bơm có 3 cửa ngăn triều ở rạch Lăng, cửa Bình Triệu và cửa Bình Lợi; 3 trạm bơm với tổng công suất khoảng 220.000m3/giờ, hoạt động khi mưa lớn. Về kích thước kênh từng đoạn từ 10 - 25m, hệ thống thoát nước được mô phỏng với trường hợp bất lợi nhất khi mưa lớn, xảy ra đồng thời với triều cường đang dâng cao. Để bảo đảm bơm thoát nước cho lưu vực số 2, cần bổ sung trạm bơm tại cửa Bình Triệu, công suất 60.000m3/giờ. Về giao thông, trên tuyến có khoảng 12 vị trí giao cắt, trong đó sẽ xây 3 cầu vượt trên đường Nơ Trang Long, đường Bạch Đằng và tại nút giao giữa đường Chu Văn An - Nguyễn Xí.

Tiến độ đầu tư rạch Xuyên Tâm thực hiện trong 6 năm, tính từ thời điểm triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng đến hết thời gian thi công xây dựng công trình. Đoạn 1, từ ngã ba rạch Lăng - Long Vân - cầu Sơn đến đường Lương Ngọc Quyến; đoạn 2, từ ngã ba rạch Lăng đến cửa ngăn triều Bình Lợi và Bình Triệu, khởi công vào quý 1-2019 và hoàn thành quý 3-2021; đoạn 3, từ đường Lương Ngọc Quyến đến sông Vàm Thuật, khởi công vào quý 1-2020, hoàn thành vào quý 1-2023. Đoạn 4, từ rạch cầu Sơn đến kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, khởi công quý 3-2019, hoàn thành và bàn giao quý 4-2024.

Tổng cộng chi phí bồi thường và triển khai xây dựng là 8.465 tỷ đồng và UBND TPHCM đề xuất thực hiện theo hình thức đối tác công - tư.