Thay vì bỏ số tiền lớn mua căn hộ hạng sang cho thuê, hay mua đất vùng ven đầu tư chờ thời tăng giá, giờ đây, giới đầu tư TP.HCM đang chuyển sang thời săn đất trung tâm thành phố đầu tư nhà trọ cao cấp cho thuê kiếm lời.

Lợi thế phòng trọ "sang chảnh"

Mua được mảnh đất rộng 160 m2 trên đường Trương Quốc Dung, quận Phú Nhuận với giá 3,4 tỷ đồng, ông Nguyễn Văn Tấn đầu tư thêm gần 2 tỷ đồng xây một căn nhà 4 lầu, chia làm từng phòng nhỏ, mỗi phòng khoảng 10 m2 để làm phòng trọ sang trọng cho thuê.

Dù mới đang xây dựng, nhưng sau khi ông treo bảng cho thuê phòng trọ khoảng 1 tuần, những căn phòng trọ hình thành trong tương lai của ông đã có người đặt cọc. Mỗi căn phòng trọ có gác lửng, trang bị điều hòa, tủ lạnh, tivi, ông Tấn cho thuê giá 3,5 triệu đồng/căn/tháng.

Nhà đầu tư này cho biết, đây là xu thế mới của giới đầu tư tại TP.HCM. Chỉ ra lợi thế của việc đầu tư này, ông Tấn cho rằng, nếu thời gian trước, việc đầu tư mua căn hộ chung cư cao cấp, nhà phố cho thuê nhà đầu tư phải bỏ ra số tiền không hề nhỏ.

Đơn cử như việc mua căn hộ cao cấp tại dự án Vinhomes Central Park với giá căn hộ từ 4 tỷ đồng trở lên, bỏ thêm khoảng 500 triệu đồng đầu tư nội thất bên trong, nhà đầu tư sẽ cho thuê với giá khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, loại hình đầu tư này đã lỗi thời bởi lượng căn hộ chung cư ra đời quá nhiều, nhu cầu thuê căn hộ diện tích lớn lại ít và khi khách trả căn hộ thì nội thất hỏng hóc, căn hộ cũng bị đục khoét hư hỏng, phải sửa chữa lại mới cho thuê tiếp nên khá tốn kém, hiệu quả lại không cao.

Chính vì vậy, việc đầu tư mua đất xây phòng trọ “sang chảnh” hiện nay được giới đầu tư lựa chọn nhiều nhất. Giá mua đất rẻ, chi phí xây dựng và nội thất thấp, giá cho thuê cao, có thể xây dựng cao tầng nhiều phòng trọ, ngoài thu tiền nhà hàng tháng, chủ đầu tư còn thu được nhiều loại phí khác như điện nước, an ninh…

“Với 20 căn hộ cho thuê, mỗi tháng tôi thu về khoảng 70 triệu đồng. Như vậy lợi nhuận cao hơn cả đầu tư nhà phố hay chung cư cho thuê nhiều lần”, ông Tấn nói.

Không chỉ ông Tấn, ông Trần Mạnh Hùng, ngụ quận 3 TP.HCM cho biết, xây nhà cho thuê đang được cho là kênh đầu tư siêu lợi nhuận.

Ông Hùng kể, năm 2010 khi thị trường bất động sản xuống đáy, ông mua một khu đất rộng 200m2 trên đường Lý Chính Thắng, quận 3 với giá rẻ bất ngờ chỉ 7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, mua rồi không biết đầu tư làm gì, xây nhà thì quá rộng, cho thuê để làm quán cà phê, quán ăn cũng khó. Vậy là ông được người bạn mách nước xây căn nhà 5 tầng, mỗi tầng 8 phòng diện tích 15m2 để làm phòng trọ cao cấp cho thuê.

“Giá thời điểm đó tôi cho thuê chỉ 2 triệu đồng/căn hộ, giờ giá lên tới 4 triệu đồng/căn. Phòng trọ chưa bao giờ để trống, chính vì vậy tôi nhanh chóng thu hồi vốn, đồng thời mua thêm một lô đất khác trên đường Hồng Hà, quận Bình Tân để tiếp tục phát triển dạng phòng trọ cho thuê này”, ông Hùng nói.

Điểm lợi nhất của những căn hộ này là sạch sẽ, tiện nghi đầy đủ, giờ giấc tự do.

Bà Trương Ngọc Thu, một nhà đầu tư nhà trọ “sang chảnh” tại quận 1 cho biết, việc đầu tư này luôn đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư bởi việc khách hàng thuê tính toán họ cũng sẽ có lợi.

Đối tượng lao động có thu nhập trung bình khoảng 7 - 10 triệu đồng hiện nay chiếm đa số, nếu họ chọn thuê nhà tại các quận vùng ven giá hiện nay cũng khoảng 2 đến 3 triệu đồng/phòng trọ.

Trong khi đó, thời gian đi lại từ trung tâm về các quận huyện vùng ven và ngược lại phải mất thời gian khá xa, tốn thời gian, chi phí…

Chính vì vậy, rất đông khách hàng chọn thuê những nhà trọ trung tâm thành phố, đỡ tốn chi phí, không sợ kẹt xe, tiết kiệm được thời gian đi lại.

Phòng trọ lại đủ tiện nghi, nếu hai người độc thân ở cùng nhau, chia tiền nhà là một lao động phổ thông cũng có thể thoải mái sinh sống ngay tại trung tâm thành phố.

Có 3 năm kinh nghiệm đầu tư loại hình nhà ở này, anh Đức Tiến, ngụ tại quận Bình Thạnh cho biết, đây là phân khúc đầu tư khá an toàn, hầu như không bị ảnh hưởng bởi thăng trầm của thị trường bất động sản.

Dòng sản phẩm này phục vụ những người muốn ở nhà tốt hơn phòng trọ và rẻ hơn căn hộ, nhà nguyên căn, chung cư. Các khách hàng tiềm năng gồm: sinh viên được gia đình hỗ trợ tài chính tốt, người đi làm có thu nhập ổn định, muốn có nơi ở riêng tư hoặc gia đình nhỏ chưa có điều kiện mua nhà nhưng đủ sức trả tiền thuê đôi ba triệu đồng một tháng để có chỗ ở khang trang.

Đầu tư nhà cho thuê cần chú ý gì?

Ông Phạm Thắng, Giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Thắng Lợi, đơn vị chuyên phát triển những dự án phòng trọ dạng sang chảnh cho thuê cho biết, mô hình kinh doanh phòng cho thuê tại TP.HCM hiện thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân có vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Tuy nhiên, đây cũng là một kênh đầu tư không hề dễ dàng.

Để nhà đầu tư có thể đầu tư loại hình bất động sản này, ông Thắng đưa ra gợi ý, trước khi đầu tư, người dân cần khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Giá cho thuê cũng cần phù hợp, không cao, không thấp với các nhà đầu tư đang cho thuê trong khu vực đó.

Diện tích phòng cho thuê phổ biến rộng 10 - 15 m2, chính vì vậy nhà đầu tư cần lên phương án là tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê, kiểm soát an ninh bằng camera từ xa, lắp đặt hệ thống an ninh toàn khu trọ để chống trộm cắp.

Kinh doanh phòng trọ cao cấp cho thuê có vô vàn khoản phí không tên cần phải chi: bảo vệ, lao công, thợ điện - nước, thợ duy tu bảo dưỡng... Nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần tiết kiệm chi phí khi vận hành như thay vì thuê lao công dọn vệ sinh toàn thời gian, có thể thuê theo giờ hoặc theo ngày để tiết kiệm chi phí.

Thuê thợ điện nước theo sự vụ/ sự vụ. Các loại phí thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe có thể thu từ khách hàng đi thuê để trang trải các chi phí, nếu khéo vun vén thì hoàn toàn có thể dư dả để trang trải chi phí này.


Ngoài ra, việc quản lý khách thuê phòng, nhà đầu tư nên sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không an tâm với đối tượng khách hàng nào thì nên từ chối để tránh những rắc rối về sau.

Đồng thời, cần tiến hành làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber...
“Nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro. Rủi ro đầu tiên là lựa chọn sai phân khúc (quá cao hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính.

Rủi ro thứ hai là trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ như thu tiền thuê trễ hạn, quản lý an ninh trật tự kém, xử lý các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất khi khách dọn đi).

Chuẩn bị giải pháp phòng tránh thua lỗ, chẳng hạn như về vốn, đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường vốn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, hạn chế vay mượn…”, ông Thắng nói.

Đánh giá về mô hình này, ông Trần Văn Tùng, Giảng viên khoa Quy hoạch vùng đô thị, Trường Đại học kiến trúc TP.HCM cho rằng, đây là mô hình đầu tư hay cần nhân rộng bởi nó mang lại nhiều điểm tốt cho các khu đô thị lớn.

Đơn cử như xóa đi tình trạng nhà trọ xập xệ như khu ổ chuột, an ninh cho người dân ở trọ cao hơn, đời sống sinh hoạt của người dân được nâng cao….

“Tuy nhiên, nếu không quản lý tốt sẽ phá vỡ quy hoạch của thành phố. Trong đó quy hoạch giãn dân ra các quận vùng ven của TP.HCM đưa ra bị ảnh hưởng nặng nhất.

Lượng lớn nhà trọ cao cấp này sẽ tạo cho lượng lớn người dân về trung tâm TP.HCM sinh sống, kéo theo các bất cập như mật độ dân số, sinh hoạt, rác thải…

Chính vì vậy, cần có sự quy hoạch cụ thể ở từng quận làm sao mật độ phòng trọ dạng này được cấp phép phù hợp, không quá nhiều, quá đông để không vỡ trận quy hoạch”, ông Tùng nói.