Giá đất nền tại các quận huyện vùng ven đang bị bóp méo, “hét giá” từng ngày, làm sai lệch giá trị đất, gây tâm lý hoang mang cho người dân, đặc biệt những người lao động nhập cư với thu nhập ít ỏi, mong mỏi tìm được chỗ an cư.

Cầm đèn chạy trước ôtô

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất nền được “hét” từ 1,5-2 lần là giá được do môi giới, đầu nậu đưa ra ngay sau các thông tin về quy hoạch hạ tầng hay các dự án bất động sản quy mô lớn. Đây là kiểu “cầm đèn chạy trước ôtô” nhằm đẩy giá bán, thu lợi.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc Điều hành Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Cát Tường cho rằng giá đất nền tại vùng ven thành phố như quận 9, Thủ Đức, quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi “sốt” do đây là những khu vực đón nhận nhiều tin tốt về hạ tầng, quy hoạch, có những dự án cầu, đường được triển khai xây dựng và đi vào hoạt động, giúp kết nối trung tâm thuận tiện, dễ dàng hơn.

Cùng chung nhận định trên, theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, một trong những nguyên dân dẫn tới cơn sốt giá đất nền ở các quận ven và huyện ngoại thành là do sự phát triển mạnh hệ thống hạ tầng đô thị như các tuyến metro, đường cao tốc, đường vành đai, tuyến đường kết nối, liền theo đó là thông tin về các dự án cầu Cát Lái, cầu Bình Khánh, cầu Phước Khánh...

Những thông tin này kích thích, làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là ở khu Đông, khu Nam, khu Tây của thành phố. Điều này bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng để thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này lên cao.

Hiện một số dự án giao thông đã và đang xây dựng có tác động lên thị trường bất động sản như dự án tại khu vực đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh-Long Thành-Dầu Giây. Dự án đoạn đường song hành cao tốc từ Mai Chí Thọ đến Vành đai 2, đưa vào khai thác toàn tuyến đại lộ Phạm Văn Đồng, đang xây dựng tuyến metro số 1, đường Liên Phường-Đỗ Xuân Hợp (quận 9). Dự án cầu vượt Ngã 6 Gò Vấp, hầm chui An Sương đã khởi công, cầu qua sông Vàm Thuật kết nối An Phú Đông (quận 12) với quận Gò Vấp...

Các khu vực này xuất hiện nhiều dự án chất lượng do những chủ đầu tư có tên tuổi trên thị trường triển khai như Khang Điền, M.I.K Corp, Novaland, Vingroup, Tiến Phước... Cùng với đó, thị trường bất động sản đang phát triển sau thời gian dài đóng băng. Vì vậy, "hiệu ứng đám đông” đã hình thành khi có nhiều cá nhân hay những nhà đầu tư nhỏ mạnh dạn đầu tư, sẵn sàng bỏ ra một lượng vốn lớn từ tiền nhàn rỗi để gom đất vùng ven, "đón sóng," nhất là khi thông tin quy hoạch đô thị nhiều khu vực đang được công khai, tiếp cận dễ dàng hơn.

Theo ông Lê Tiến Vũ, đầu tư đất nền luôn an toàn và ít rủi ro hơn so với những kênh đầu tư khác, lợi nhuận cũng tốt hơn so với sản phẩm căn hộ, trong khi nguồn vốn đầu tư thấp, hình thức đầu tư dễ. Mặt khác, còn không ít "cò đất” và một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp đã tung hứng đẩy giá lên cao, khiến thị trường đất nền sốt lên từng ngày.

Cùng với những tín hiệu tốt về cơ sở hạ tầng, tại nhiều khu vực vùng ven xuất hiện các tin đồn không chính thống, truyền miệng, như việc loan tin về khả năng chuyển huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận hoặc hình thành mô hình thành phố trong thành phố ở phía Đông, phía Tây, phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh... khiến giá đất càng thêm “sốt."

Ngoài ra, một số tập đoàn lớn công bố thông tin đề xuất các dự án rất lớn mà nếu được thực hiện sẽ góp phần làm thay đổi diện mạo Thành phố Hồ Chí Minh, nhất là khu vực các huyện ngoại thành.

Điển hình Tập đoàn Vingroup được giao đầu tư dự án Công viên Safari tại Củ Chi, thực hiện dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ. Tập đoàn Tuần Châu đề xuất đầu tư dự án Đại lộ ven sông Sài Gòn nối dài từ Bến Súc huyện Củ Chi qua huyện Hóc Môn, quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh về quận 1. Dự án thành phố mới tại huyện Củ Chi, dự án thành phố ven biển quy mô khoảng 1.000ha tại huyện Cần Giờ...

Đáng quan ngại, giới đầu nậu, "cò đất" đã lợi dụng việc thực hiện Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn để thực hiện tách thửa, phân lô đất nền tràn lan. Đồng thời, đầu nậu, cò đất tận dụng nhu cầu chỗ ở bức bí của người lao động nhập cư đã nhanh chóng “thổi giá” đất nền ở các khu vực này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, thời gian gần đây, giới đầu nậu và "cò đất" làm giá, thổi giá đất nền tại các quận huyện ngoại thành. Thủ đoạn được đưa ra là tung hỏa mù, thực thực hư hư, lợi dụng các thành quả phát triển hạ tầng giao thông của thành phố, các thông tin chính thống rồi tung tin thất thiệt, kể cả lợi dụng các tin đồn để kích giá, thổi giá, đẩy giá, “tạo sóng lướt sóng” để trục lợi.

"Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp lướt sóng “theo tâm lý đám đông” có thể bị sập bẫy, bị thiệt hại nặng khi thị trường “hạ nhiệt." Hoạt động của giới đầu nậu và cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “sốt giá ảo” đất nền hiện nay và cần phải có biện pháp ngăn chặn kịp thời," ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Cần sớm "hạ nhiệt"

“Sốt ảo” giá đất nền không những đang gây tâm lý hoang mang, ảnh hưởng đến khả năng và nhu cầu mua nhà để ở của người dân, mà còn là cơ hội “kiếm chác bất chính” của giới đầu nậu và tạo nguy cơ “bong bóng” đối với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Để khắc phục tình trạng này, người mua cần phải có lựa chọn đúng đắn, cẩn thận khi giao dịch, đồng thời cơ quan quản lý nhà nước cũng phải nhanh chóng vào cuộc.

Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Cát Tường cho rằng người lao động hàng tháng chắt gom tiền lương không thể “đu” kịp mức giá nhà đất đang bị “hét” lên từng ngày. Thị trường bất động sản “sốt ảo” dẫn đến giá đất tăng ảo, hình thành nên mặt bằng thiết lập giá mới, khiến người mua có nhu cầu thực sự sẽ không thể mua sản phẩm đúng với giá trị thực của nó. Cơ hội mua nhà hay đất cũng trở nên khó khăn hơn.

"Tâm lý nôn nóng khi thị trường sốt giá từng ngày khiến nhiều người quyết định vội vàng, chạy theo giới đầu cơ mà mua những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu, thậm chí vướng đến giấy tờ pháp lý. Giới đầu cơ thường mua mà ít xây dựng hay sử dụng, khiến những khu vực này chậm hình thành khu dân cư, tiện ích an sinh chưa đầy đủ, không phù hợp để an cư đối với những khách hàng có nhu cầu mua để ở," ông Lê Tiến Vũ chia sẻ.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường nhà ở thành phố đang chứng kiến sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ riêng phân khúc bất động sản cao cấp, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp lên đến hơn 60%) và còn có hiện tượng “sốt giá ảo” trong phân khúc đất nền ở các quận ven và một số huyện như quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ.

"Giới đầu nậu và cò đất là bên lợi trong cơn "sốt giá ảo" đất nền hiện nay. Cơn sốt này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường nhà ở và nhất thiết cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả. Không để xảy ra vỡ "bong bóng" dây chuyền trên thị trường cũng như để bảo vệ người tiêu dùng," ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cảnh báo.

Để bảo vệ quyền lợi người mua, nhiều chuyên gia cho rằng người mua nên tỉnh táo trước các thông tin rao bán, tìm hiểu kỹ về các vấn đề pháp lý và quy hoạch của khu đất muốn mua, cũng như tìm hiều về lịch sử biến động giá của khu vực để có thể đưa ra các quyết định chính xác. Khách hàng có nhu cầu mua để ở cần sáng suốt trong việc thẩm định sự minh bạch của dự án bằng việc kiểm tra tính pháp lý, thông tin quy hoạch, tiến độ bàn giao.

Đồng thời, người mua phải khảo sát thực tế để đánh giá chất lượng dự án, tỷ lệ lấp đầy cư dân, các tiện ích an sinh đi kèm. Song song đó, khách hàng nên chọn lựa những dự án có phương thức thanh toán phù hợp với nguồn vốn và khả năng chi trả, đặc biệt ưu tiên tìm đến những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, được nhiều đánh giá tích cực khách quan từ chính khách hàng mua trước đó.

Theo ông Lê Tiến Vũ, các cơ quan quản lý nên tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thực hiện dự án, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính để các dự án nhanh chóng được triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường, hạn chế hiện tượng mất cân đối cung, cầu. Đặc biệt, cần theo dõi và kịp thời xử lý các sai phạm khi phát hiện, kiểm soát chặt chẽ tiến độ dự án của các chủ đầu tư.

Cùng với đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trước khi mở bán dự án và bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Lãnh đạo Ủy ban Nhân dân thành phố công bố rõ hiện nay chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, hoặc thành lập tổ chức hành chính thành phố trong thành phố ở khu Đông, khu Nam, khu Tây. Đồng thời, thành phố chỉ đạo các nhà đầu tư khẩn trương thực hiện nghiên cứu, trình các dự án như “Đại lộ ven sông Sài Gòn," "Thành phố mới Củ Chi," "Thành phố ven biển Cần Giờ”... và sớm công bố kết quả xét duyệt để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và “cò đất” lợi dụng “thổi giá” đất nền ở các khu vực này.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh sớm ban hành Quyết định thay thế Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định về diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa; tạo điều kiện cho các hộ gia đình đông người có nhu cầu tách thửa ra riêng, nhưng cần có cơ chế quản lý chặt chẽ để tránh trường hợp bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thực hiện tách thửa, phân lô bán nền tràn lan.

Dưới góc độ quản lý tín dụng ngân hàng, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước-Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh cho biết trước tín hiệu “sốt” trong bất động sản, ngay từ đầu năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ thị các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại kiểm soát cho vay tín dụng trong các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản. Do đó, các đơn vị chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong năm nay và con số này sẽ chỉ còn 40% vào năm 2018.

“Ngân hàng Nhà nước đã cảnh báo các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại phải bám sát diễn biến thị trường. Hiện dư nợ tín dụng cho vay trong lĩnh vực bất động sản tuy tăng về con số tuyệt đối, nhưng tỷ trọng tín dụng không tăng cao bằng lĩnh vực sản xuất. Điều này cho thấy, các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã kiểm soát chặt chẽ cho vay bất động sản, tăng cường quản lý chất lượng tín dụng, hạn chế rủi ro ở lĩnh vực này," ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết thêm.

Mới đây Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh trình Ủy ban Nhân dân thành phố dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng để quản lý tốt hơn công tác tách thửa, phân lô bán nền trên địa bàn, nhất là tại những khu vực có nhiều quỹ đất sạch.

Dự thảo lần này đã làm rõ hơn các thuật ngữ để tránh các chủ đất lợi dụng tách thửa ồ ạt trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đảm bảo. Đáng lưu ý, dự thảo quy định chủ đất có thửa đất ở diện tích từ 2.000m2 trở lên khi tách thửa phải lập thành dự án theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Dự thảo cũng đã tách bạch quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở, vốn dĩ không được quy định rõ trong quyết định trước đây đã bị nhiều chủ đất “lách” bằng cách xây một căn nhà tạm, nhỏ để được tách thửa, phân thửa đất thành những lô đất nhỏ hơn.

Mặt khác, dự thảo quy định việc tách thửa cho đất nông nghiệp theo hướng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại (sau khi tách) phải đảm bảo diện tích tối thiểu 500m2. Riêng đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì diện tích phải lên đến 1.000m2 mới được tách thửa.