Chuyên gia xây dựng đã giải tỏa "nỗi sợ hãi" của người dân thủ đô sống trong nhà tập thể bằng những giải pháp cụ thể.

Trước nỗi lo của hàng ngàn hộ dân sinh sống tại các khu tập thể cũ nát ở Hà Nội, PV đã có cuộc trao đổi với Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng về vấn đề này.

* Ông đánh giá thế nào về về tình trạng xuống cấp và chật hẹp của các khu nhà tập thể ở Hà Nội hiện nay?

Trước hết phải nói rằng, thành tựu của những tiểu khu nhà ở lắp ghép, hay các khu tập thể ở Hà Nội là đã giải quyết được như cầu nhà ở của cán bộ công chức trong một giai đoạn lịch sử nhất định.

Các căn hộ ở các khu tập thể chủ yếu rộng khoảng 24, 28 và 30m2 cộng thêm 4-6m2 bếp và nhà vệ sinh, được phân cho công chức nhà nước, mà chủ yếu là công chức có chức vụ.

Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm.

Theo tiểu chuẩn ban đầu, căn hộ thời đó đủ cho 4 người trong một hộ gia đình sinh hoạt, tính ra mỗi người 6m2, tất nhiên là chật nhưng so với điều kiện thời đó như vậy là quá tốt.

Tuy nhiên, khi con cái trong các hộ gia đình này lớn lên, dựng vợ gả chồng… người thì tăng lên nhưng diện tích nhà thì vẫn vậy, 24m2 trước đây 4 người ở nay có đến 6-10 người chung nhau.

Từ thực tế này, người ta tiến hành cơi nới trước sau bằng những “chuồng cọp”, thậm chí những hộ ở trên còn lên tầng tum… Nhà đã cũ, hết hạn sử dụng lại bị biến dạng khiến các khu nhà này ngày càng xuống cấp và có nguy cơ sụp đổ.

Tóm lại, nguyên nhân chính của sự chật chội là do người thì tăng lên nhưng xã hội không đáp ứng kịp thời nhu cầu.

Một nguyên nhân nữa là do những người dân trong các khu nhà đó không có điều kiện mua nhà mới.

Trước đây, được phần nhà tập thể là phải công chức có chức vụ nhưng khi bước sang nền kinh tế thị trường, nhà nước ta không bao cấp về nhà ở nữa, những căn hộ này được nhà nước bán lại cho các hộ dân với giá ưu đãi.

Như vậy, từ đó những căn hộ này đã thành tài sản riêng, nhà riêng của các hộ rồi. Cái khổ ở đây không phải khổ bởi ngôi nhà đó chật chội vì ngôi nhà vốn nó đã thế. Khổ ở đây là do nhà anh đông người chưa đủ tiền để mua nhà mới, to đẹp hơn.

* Về chất lượng và kiến trúc, các khu nhà tập thể này đã lỗi thời ra sao?

Kiến trúc những ngôi nhà này quá xấu xí, mục đích xây dựng hồi đó là chỉ dùng để ở và với suy nghĩ là nó sẽ không tồn tại lâu.


Hồi đó người ta chỉ xây để phục vụ nhu cầu ở tập thể nên không có phố phường, khu dịch vụ mua bán… Nó chỉ có ưu điểm là một khu nhà ở độc lập, kiên cố nhưng không phù hợp với cuộc sống hiện tại.

Với tiêu chuẩn 6m2/người khi xây dựng, rõ ràng căn hộ tập thể không đạt tiêu chuẩn về chỗ ở. Ngày nay, trong mỗi hộ phát sinh nhiều đồ dùng như tivi, tủ lạnh, máy giặt… để trong nhà thì khiến nhà chật hơn. Cho nên, những ngôi nhà này đã quá lạc hậu về thiết kế, kiến trúc so với cuộc sống hiện nay.

* UBND TP Hà Nội đã có phương án quy hoạch, cải tạo… ông đánh giá như thế nào về hiệu quả của phương án này?

Theo tôi được biết, hiện UBND TP Hà Nội đã có quy hoạch và kêu gọi doanh nghiệp bất động sản vào giải quyết, những doanh nghiệp này sẽ tự đến bàn bạc, thỏa thuận với người dân, nếu thống nhất được thì sẽ làm… Tôi thấy như vậy là không đúng thực tế.


Chủ trương của UBND TP là cải tạo các khu nhà ở nhưng trên thực tế là xây thêm khu chung cư hoặc xóa bỏ đi nhà tập thể cũ, xây mới. Như vậy, chỉ những khu nào có địa thế đẹp, lợi về kinh doanh mới được doanh nghiệp bất động sản “ngó” đến, còn những khu khác xuống cấp trầm trọng thì chưa có động thái gì.

* Nói như vậy tức là giải pháp cải tạo nhà tập thể cũ của UBND TP Hà Nội chưa mang lại hiệu quả?

Tôi cho rằng, nếu chỉ dựa vào các doanh nghiệp bất động sản để cải tạo thì mất rất nhiều thời gian mới có thể làm được, quá trình làm sẽ nảy sinh nhiều mâu thuẫn, kiện cáo.
 
Tôi nghĩ rằng thành phố không nên khoán trách nhiệm cho doanh nghiệp bất động sản trong việc này mà nên chủ trì để xây dựng lại.

Nói thế không có nghĩa là nhà nước phải bỏ tiền ra xây mà nhà nước chỉ tổ chức thực hiện, còn tiền xây phải do các chủ tài sản phải bỏ ra. Những căn hộ tập thể hiện tại đã là tài sản riêng của mỗi hộ dân, do đó người dân cũng không nên ỉ lại, trông chờ vào sự giải quyết của thành phố.

Trong việc cải tạo nhà tập thể cũ, tôi đề xuất phương án cả nhà nước và nhân dân cùng làm.

* Người dân sẽ được hưởng lợi như thế nào từ phương án này?

Trong phương án này, UBND TP sẽ nghiên cứu, quy hoạch tổng thể và chi tiết xây dựng của các khu và tổ chức thực hiện cải tạo dựa trên kinh phí là sự đóng góp của các hộ dân.

Với cách làm này, chính quyền thành phố chủ trì chứ không phải là khoán trắng cho thị trường hay cho dân. Về tài chính mỗi dự án, người dân phải tự lo lấy.

Đối với các khu nhà tập thể, tôi nghĩ các hộ dân ở khoảng 2 khu nhà gần nhau sẽ kết hợp, thống nhất phá 2 khu nhà để xây một nhà mới. Các hộ dân ở 2 khu nhà này sẽ bầu ra một tổ hợp tác làm nhiệm vụ tổ chức đóng góp, thuê thiết kế, thi công, giám sát xây dựng cho ngôi nhà của chính mình.


Việc các hộ dân tự xây nhà trên cơ sở quy hoạch và tổ chức của UBND TP có nhiều thuận lợi, tôi khẳng định là giá căn hộ mới với đầy đủ tiện nghi sẽ chỉ bằng 50% giá căn hộ so với các căn chung cư khác bởi lẽ, các hộ dân cùng xây nhà trên đất có sẵn, không mất tiền mua đất, giải phóng mặt bằng… nên giảm phần lớn chi phí.

Thứ hai, việc người dân xây nhà nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu cuộc sống chứ không mang tính kinh doanh nên giá thành thực chất, số tiền xây dựng tổ hợp tác do người dân thành lập hoàn toàn quản lý.

Ba là, khi xây dựng chung cư mới, những phần diện tích có thể kinh doanh như ở tầng 1,2,3… người dân hoàn toàn có thể tổ chức đấu thầu, kêu gọi các nhà kinh doanh vào cho thuê, chuyển nhượng… Số tiền này sẽ được sử dụng để xây dựng căn hộ của các hộ dân.

Việc xây mới chung cư sẽ có đầy đủ các dịch vụ, hầm để xe… tiền thu được trong những dịch vụ này sẽ do tổ hợp tác quản lý để duy trì hoạt động, bảo dưỡng chung cư mới.

Bốn là, trong quá trình đóng góp xây nhà mới, những hộ nào khó khăn sẽ được thành phố tạo điều kiện vay mua nhà ở với lãi suất ưu đãi.


Khi xây dựng chung cư mới, tổ hợp tác có thể tự thuê thiết kế căn hộ với diện tích khác nhau, có thể 40m2, 60m2, 80m2… để phục vụ tùy theo nhu cầu sử dụng của từng gia đình, tương đương với việc này là ai muốn căn hộ to sẽ phải góp thêm tiền.

Những hộ trước đây ở tầng 1 nhà tập thể cũ, mưu sinh bằng kinh doanh thì ở chung cư mới cũng nên có sự ưu đãi đối với họ nhưng tất nhiên, họ sẽ phải góp tiền cao hơn các hộ khác…

Nếu làm được thế thì người dân thoải mái làm chủ vận mệnh của mình chứ không để một người kinh doanh nào khác đến làm, tranh cãi nhau về tiền đền bù.

Tất nhiên, quá trình thực hiện không thể tuyệt đối được nhưng phải có quy chế đầy đủ và phải do nhà nước chủ trì và quy hoạch tổng thể.

* Tổng hội xây dựng Việt Nam sẽ tham gia như thế nào trong phương án cải tạo này?

Tổng hội Xây dựng chúng tôi đưa ra ý tưởng xây dựng này, nếu thành phố muốn thì nên làm thí điểm, Tổng hội Xây dựng sẽ nhận làm tư vấn cải tạo xây dựng cho khu đó, từ đó chúng tôi đúc kết kinh nghiệm và trình phương án triển khai nhân rộng.

Cải tạo nhà tập thể cũ phải khai thác nguồn lực từ đất đai để cải tạo nhưng muốn huy động được nguồn lực này thì phải có quy hoạch và thực hiện quy hoạch tốt.

Đây là đề án rộng lớn và tổng hợp, nếu chỉ nghĩ cải tạo riêng vấn đề ở mà không có quy hoạch chung sẽ nảy sinh nhiều bất cập trong quá trình thực hiện.

* Xin cảm ơn ông!