Nguồn cung tăng cao kết hợp nguồn cầu phong phú là một trong những nguyên nhân giúp phân khúc căn hộ giá trung bình tiếp tục trụ vững vị trí hấp dẫn trên thị trường bất động sản trong quý 3/2010. Theo nhiều chuyên gia dự báo, phân khúc này sẽ tiếp tục sôi động kéo dài đến quý sau.

Cầu tăng, cung tăng

Thời gian qua, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn hồi phục và chưa có nhiều đột biến đáng kể. Do tác động của các Nghị định mới về nhà đất cũng như biến động của giá vàng đã làm cho thị trường nhà đất một lần nữa có sự điều chỉnh theo chiều hướng trầm lắng.

Tuy nhiên, một vài phân khúc của thị trường vẫn tiếp tục thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư lẫn khách hàng. Trong đó, phân khúc căn hộ giá trung bình được xem là hấp dẫn nhất với nguồn cung - cầu liên tục tăng.

Theo báo cáo quý 3 thị trường bất động sản của Công ty Savills Việt Nam, tại TP. HCM, tổng nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ bán đạt 16.600 căn, gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước. Với khoảng 7.200 căn hộ từ 20 dự án mới, lượng cung đã tăng vọt so với khoảng 3.200 căn hộ trong quý 1 và 2.900 căn trong quý 2.

Nguồn cung mới trong quý này tập trung lần lượt ở quận Tân Phú, Q.7, Bình Chánh và Bình Tân. Số dự án mới nhiều nhất tung bán thuộc về nhóm căn hộ hạng C tập trung chủ yếu ở quận Tân Phú, Bình Chánh và Bình Tân.

Tại thị trường nhà đất Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp quý 3 là 1.900 căn, tăng 36% so với quý 2. Huyện Từ Liêm chiếm gần một nửa nguồn cung sơ cấp với gần 1.000 căn. Nguồn cung thứ cấp là 32.800 căn, tăng 4% so với quý 2.

Bên cạnh nguồn cung tăng cao, nguồn cầu phân khúc này cũng ngày càng tăng. Nhu cầu về căn hộ đã được điều chỉnh bởi nhiều yếu tố như sự thay đổi về sở thích, lối sống, tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập bình quân đầu người tăng... Vì vậy, phân khúc căn hộ giá trung bình, hạng C tiếp tục là đích ngắm của nhiều khách hàng có nhu cầu thực, sở hữu nhà để ở chứ không phải để mua bán, đầu cơ. Đối với đại bộ phận người dân hiện nay, những căn hộ có diện tích vừa phải, mức giá hợp lý, cá nhân có thể đảm bảo khả năng chi trả trong khoảng thời gian cụ thể là lựa chọn hợp lý.

Nguồn cầu căn hộ bán tại thị trường TP. HCM chủ yếu đến từ phân khúc có giá trung bình dưới 1.000USD/m2. Phân khúc này với khoảng 3.300 căn hộ đã được thị trường hấp thụ, chiếm khoảng 74% tổng lượng căn hộ tiêu thụ trong quý này.

Khai thác tiềm năng

Theo các số liệu thống kê, rõ ràng phân khúc căn hộ trung bình vẫn trụ vững vị trí hấp dẫn nhất so với các phân khúc khác. Trong đó, mọi chú ý tập trung vào loại căn hộ diện tích nhỏ và ngân sách hợp lý trong khoảng từ 800 triệu đến 1.5 tỷ đồng/căn (tương đương khoảng 42.000 USD - 79.000 USD/căn). Mức giá này được đánh giá là khá hợp lý cho những người có thu nhập ổn định, mua trả góp cho ngân hàng.

Điểm nổi bật khẳng định tiềm năng lớn của phân khúc trung bình đang được khai thác chính là số lượng thống kê của Công ty Savills Việt Nam ghi nhận trong quý này thị trường ghi nhận khoảng 4.400 căn hộ đã được tiêu thụ. Đây là lượng hấp thụ cao nhất kể từ đầu năm 2010, tương đương với lượng căn hộ tiêu thụ trong sáu tháng đầu năm. Phần lớn các căn hộ tiêu thụ này (khoảng 80%) là căn hộ hạng C.

Theo nhiều chuyên gia, trong tương lai, phân khúc căn hộ này vẫn tiếp tục sôi động do nhiều nguyên nhân khách quan. Trong đó, triển vọng về nguồn dân cư, về nhu cầu, nguồn cung, tiêu thụ… sẽ là thước đo cụ thể của thị trường.

Do được hỗ trợ bởi thu nhập khả dụng gia tăng, nguồn dân cư dịch chuyển mạnh về TP.HCM. Trong giai đoạn 5 năm từ 2004-2009 khoảng 1.6 triệu người di cư về khu vực Đông Nam Bộ của Việt Nam trong đó khoảng 1 triệu người đã dịch chuyển đến TP.HCM. Nguồn dân cư lớn đồng nghĩa nhu cầu nhà ở tăng cao. Đây là điểm mạnh mà không phải thị trường nào cũng có, cần được khai thác triệt để. Bên cạnh các đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, phân khúc trung bình hiện nay cũng được sự chú ý của nhà đầu tư. Họ mua lại những căn nhà này để phân phối về sau và hưởng lợi nhuận từ đây. Tuy nhiên, đầu tư phân khúc này đòi hỏi nhà đầu tư có vốn nhiều, nhanh nhạy với những biến đổi của thị trường.

Tiềm năng phân khúc còn thể hiện ở nguồn cung dự kiến tăng cao trong thời gian tới, Savills ước tính thị trường sơ cấp quý 4 2010 tại Hà Nội có thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 3.160 căn hộ từ bảy dự án. Ngoài ra, 29 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 13.400 căn hộ. Bên cạnh đó, một lượng căn hộ nhất định từ các dự án riêng lẻ khác và các khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường trong tương lai. Tại TP HCM ước tính theo năm hoàn thành có khoảng 10.000 căn hộ sẽ được tung bán hai quý kế tiếp. Dự báo có khoảng 104.000 căn hộ sẽ dự tính hoàn thành trong giai đoạn 2011 - 2013 và xa hơn nữa.

Nguồn cung tăng kết hợp với nguồn cầu tương xứng chắc chắn sẽ tạo sự sôi động cho thị trường nhà đất phân khúc này. Thiết nghĩ, mức độ cạnh tranh giữa người mua, người bán ngày càng gay gắt hơn khi khách hàng không chỉ là người có nhu cầu thực mà còn là những nhà đầu tư, đầu cơ. Nhà đầu tư cần thận trọng cũng như hướng đến tính dài hạn hơn là “lướt sóng” thu lợi nhuận tức thời.