- Sắp tới, Sở Xây dựng sẽ tổ chức hội nghị về công tác quản lý chung cư để đánh giá thực trạng và kiến nghị sửa đổi những quy định còn có lỗ hổng.

Tranh chấp ban quản trị (BQT) chung cư, thắc mắc về 2% kinh phí bảo trì, ai khắc con dấu để BQT hoạt động… là những vấn đề được nhiều doanh nghiệp bất động sản quan tâm tại buổi gặp gỡ, đối thoại do Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp với Trung tâm Xúc tiến thương mại và đầu tư tổ chức ngày 30-8.

Kiến nghị không thu 2% phí bảo trì từ đầu

Lúc chưa thành lập BQT thì cư dân yêu cầu phải thành lập nhanh. Khi có quyết định thành lập BQT rồi thì hơn một năm sau, các thành viên BQT vẫn chưa chịu nhận bàn giao. Nghịch lý trên đang xảy ra tại chung cư Thảo Điền Pearl (quận 2), được ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản SSG2 - chủ đầu tư (CĐT), nêu ra.

Ông Đồi cho biết sau ba năm đi vào hoạt động chung cư này mới tổ chức được hội nghị chung cư và bầu ra BQT. Tháng 2-2018, UBND quận 2 có quyết định công nhận BQT chung cư. “Tuy nhiên, đến nay CĐT chỉ mới bàn giao được một số hạng mục về hạ tầng. Còn các vấn đề liên quan đến tài chính, trong đó có khoản phí bảo trì không nhỏ thì BQT cứ mãi không chịu nhận. Không lập BQT thì chúng tôi bị tố là chây ỳ nhưng lập ra rồi, bàn giao mãi không xong” - ông Đồi than thở.

Về khoản 2% phí bảo trì, đại diện Công ty SSG2 cho biết đây là một số tiền rất lớn, có khi lên đến hàng trăm tỉ đồng. Hiện nay người mua nhà phải đóng số tiền này ngay từ đầu, khi dự án đang triển khai xây dựng. “Điều này dễ dẫn đến nhiều rủi ro cho người mua nhà, bởi thực tế đã có CĐT ôm số tiền này bỏ trốn hoặc sử dụng vào mục đích khác. Do đó, theo tôi là không nên thu ngay từ đầu khoản tiền này” - ông Đồi phân tích và kiến nghị.

Ông Đồi cũng nêu thêm vướng mắc khi Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng quy định BQT chỉ chính thức hoạt động khi có con dấu. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa biết con dấu này được làm ở đâu. “Chúng tôi gửi công văn hỏi Sở Xây dựng về thủ tục khắc con dấu, Sở cho biết đã hỏi Bộ Xây dựng và đang chờ trả lời. Chúng tôi gửi công văn trực tiếp hỏi Bộ nhưng cũng chỉ nhận được phản hồi là chờ hướng dẫn” - ông Đồi nêu.

Phân tích nguyên nhân dẫn đến tranh chấp BQT chủ yếu xuất phát từ 2% kinh phí bảo trì, ông Trương Anh Tú, Giám đốc kinh doanh Công ty Địa ốc Phúc Khang, đề xuất Sở Xây dựng nên là cơ quan nắm giữ số tiền này. Ngoài ra, không nên thu ngay 2% phí bảo trì như hiện nay mà sẽ thu vào thời điểm bàn giao nhà. Ngay khi người dân đóng tiền, CĐT sẽ chuyển luôn kinh phí này vào tài khoản do Sở Xây dựng quản lý. “Việc này vừa tránh được rủi ro cho người mua, vừa giải quyết được câu chuyện tranh chấp phổ biến hiện nay” - ông Tú nêu.

Mới khởi công đã có mâu thuẫn

Liên quan đến con dấu, ông Nguyễn Thanh Hải (Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng) cho biết về mặt pháp lý, BQT do quận ban hành quyết định công nhận sau khi đã tổ chức xong hội nghị chung cư. Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng quy định phải có con dấu BQT mới có thể hoạt động. BQT muốn mở tài khoản cũng phải có con dấu. “Việc phải có con dấu đã được quy định nhưng khắc con dấu như thế nào thì Bộ Công an quy định. Sở Xây dựng ghi nhận phản ánh của doanh nghiệp và sẽ làm việc với Công an TP để giải quyết vướng mắc này cho doanh nghiệp” - ông Hải nói.

Giám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn cho biết các vấn đề về chung cư mới xuất hiện những năm gần đây. Theo ông Tuấn, trước đây tỉ lệ chung cư chỉ chiếm 3%-10% trong cơ cấu phát triển nhà ở xây mới nhưng năm năm trở lại đây thì chiếm 25%. “Trong thời gian tới tỉ lệ này chắc chắn sẽ tăng và việc này cũng sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở và chỉnh trang đô thị, làm thay đổi tích cực bộ mặt TP” - ông Tuấn nói.

Giám đốc Sở Xây dựng đánh giá thời gian qua nhiều CĐT đã có sự chuyên nghiệp trong đầu tư, xây dựng cũng như vận hành chung cư. Tuy nhiên, cũng đã có nhiều tồn tại trong quá trình quản lý chung cư và đã xuất hiện nhiều tranh chấp, mâu thuẫn giữa CĐT với khách hàng, giữa BQT và cư dân. Mâu thuẫn này có khi xuất hiện ngay từ khi mới khởi công, rồi khi đi vào quản lý vận hành. Nguyên nhân được cho là theo quy định pháp luật trước đây, CĐT được giao quyền chủ động nhiều hơn trong khi năng lực hậu kiểm và công tác quản lý của nhiều CĐT không đảm bảo.

Ông Tuấn cũng xác nhận thực tế là có những cá nhân tham gia BQT với động cơ, mục đích không trong sáng, không đặt quyền lợi của cư dân lên trên hết; không nhận thức đúng vai trò, vị trí, trách nhiệm của mình nên đã dẫn đến vi phạm quy định pháp luật. “Thậm chí đã có những trường hợp có yếu tố kích động, gây rối, không vì cuộc sống bình yên của cộng đồng cư dân” - ông Tuấn cho biết.

Theo ông Tuấn, cuối tháng 9, đầu tháng 10 Sở Xây dựng sẽ tổ chức hội nghị về công tác quản lý chung cư. Trong đó sẽ đánh giá thực trạng và kiến nghị giải pháp để bổ sung, sửa đổi những quy định còn có lỗ hổng về pháp luật. “Từ thực tiễn, chúng tôi nhận thức là phải thay đổi cơ chế quản lý phù hợp với tình hình quản lý chung cư trên địa bàn. Không để tình trạng bị động, cứ chạy theo các vấn đề phát sinh mà không có cơ chế quản lý, ngăn ngừa vi phạm” - giám đốc Sở Xây dựng nói.

Đề nghị cần xem xét lại thời điểm và tỉ lệ kinh phí bảo trì. Con số 2% là rất lớn, đặc biệt là đối với các dự án ở trung tâm có giá trị cao. Nếu đóng một tỉ lệ thấp hơn thì sẽ có lợi hơn cho người mua nhà.

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC,  Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành