Tín dụng bất động sản đang được siết dần theo lộ trình. Liệu đây có phải là cơ hội cho các hoạt động M&A trên thị trường này?
Kiểm soát chặt là cần thiết

Với nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản, cơ cấu nguồn vốn chủ yếu đến từ 4 nguồn chính: vốn tự có, nguồn vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng và vốn vay từ các ngân hàng. Trong đó, vốn vay chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước liên tục có các chỉ đạo siết tín dụng với lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng hạn chế tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Ngoài ra, các ngân hàng phải giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn, tránh cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán.

Trong tháng cuối năm 2017 và tháng đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Công văn số 563/NHNN-TTGSNH đều theo hướng kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng địa ốc.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế  Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm 2017, tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 8,56% so với năm 2016, chỉ chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế (năm 2016 tăng tới 12,86% và chiếm tỷ trọng 7,71% dư nợ nền kinh tế). Việc kiểm soát khá tốt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản khiến cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn và cần tiếp tục theo hướng này.

Trong các khuyến nghị gửi tới các doanh nghiệp ngành bất động sản vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã đề nghị các nhà phát triển dự án nên giảm dần việc lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng bằng nhiều giải pháp. Theo đó, HoREA đề xuất các doanh nghiệp cần tìm cách tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp; chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán; lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.


Theo các chuyên gia, việc vốn vay chiếm tỷ lệ cao trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp sẽ khiến cho động thái siết tín dụng gây ra những khó khăn nhất định trong thời gian trước mắt. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội làm lành mạnh hóa thị trường, là cú huých để các doanh nghiệp tự thân vận động, nâng cao năng lực (cả về tài chính, quản trị) và tăng cường hợp tác.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings nhận định: “Việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản là dễ hiểu. Hoạt động tín dụng trong lĩnh vực này được kiểm soát tốt hơn sẽ giúp thị trường phát triển bền vững, còn các doanh nghiệp sẽ phải tự cơ cấu lại sản phẩm, cơ cấu lại bài toán tài chính một cách hợp lý”.

Cơ hội cho M&A?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản được cho là tiếp tục xu hướng ổn định, một câu hỏi đặt ra là liệu siết tín dụng có phải là cửa sáng cho M&A trong lĩnh vực này?

Theo TS. Đinh Thế Hiển, năm 2017 chứng kiến dòng vốn ngoại khá hào hứng với bất động sản và việc khối ngoại rót tiền vào bất động sản thông qua hợp tác và M&A với các đối tác nội sẽ còn diễn ra sôi động. Chưa kể, các công ty bất động sản niêm yết đã tận dụng cơ hội thị trường chứng khoán sôi động để thu hút được nguồn vốn đáng kể nhằm đầu tư vào các dự án.

“Năm 2018, lĩnh vực bất động sản tiếp tục thu hút tốt nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Nguyên nhân là do sau một thời gian dài quan sát, các nhà đầu tư đã có thêm niềm tin vào chu kỳ phục hồi của bất động sản Việt Nam và nếu không tham gia họ sẽ bị chậm chân so với các nhà đầu tư khác”, ông Hiển nhận định.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 2 tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI đăng ký rót vào lĩnh vực bất động sản đạt 312,1 triệu USD, chiếm 9,3% tổng vốn đầu tư đăng ký. FDI rót vào bất động sản tiếp tục duy trì thứ hạng cao, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo và xây dựng với số vốn đầu tư lần lượt là 1,83 tỷ USD và 345,4 triệu USD.

Ở một góc nhìn khác, chia sẻ với phóng viên Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định: “Kiểm soát chặt tín dụng địa ốc là chủ trương xuyên suốt của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ vài năm qua chứ không chỉ gần đây. Thực tế cho thấy, cũng trong thời gian này, có nhiều nguồn vốn khác mà các doanh nghiệp có thể khai thác và đã khai thác hiệu quả. Chẳng hạn vốn đầu tư nước ngoài, năm qua FDI chảy vào bất động sản khoảng 2,3 tỷ USD, gấp khoảng 2,3 lần so với năm 2016. Ngoài ra, còn có các dòng vốn từ quỹ đầu tư trong và ngoài nước, vốn từ thị trường vốn (thị trường chứng khoán), vốn tư nhân khởi nghiệp kinh doanh ngành bất động sản”.

“Năm 2017, dư nợ kinh doanh bất động sản vào khoảng 440.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ. Do đó, theo tôi việc siết tín dụng sẽ góp phần kiểm soát rủi ro cho thị trường, bên cạnh đó cũng hỗ trợ hoạt động M&A. Thông thường, các thương vụ M&A cơ bản là gắn với câu chuyện xử lý nợ xấu, mua bán các dự án bê trễ hoặc các nhà đầu tư mua một phần vốn của doanh nghiệp để cùng hợp tác phát triển dự án. Ghi nhận từ thực tế thị trường cũng cho thấy, sau Nghị quyết 42 của Quốc hội, các ngân hàng đẩy mạnh việc xử lý nợ xấu, trong đó có nghiệp vụ phát mại tài sản đảm bảo. Nhiều dự án, tòa nhà được rao bán để xử lý nợ xấu và Nghị quyết 42 cho phép làm việc đó”, ông Lực cho biết thêm.

Cụ thể, tại khoản 3, điều 9, Nghị quyết 42 quy định: “Tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được đăng ký thế chấp khi nhận bổ sung tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của khoản nợ đã mua”. Như vậy, theo quy định của Nghị quyết, các tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu (là tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng) được nhận bổ sung tài sản đảm bảo là bất động sản để bảo đảm cho khoản nợ xấu đã mua.

Kết quả xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản thời gian qua là khá lạc quan. Thông tin từ các ngân hàng cho biết, tính đến ngày 30/11/2017, riêng 6 tổ chức tín dụng được lựa chọn tập trung chỉ đạo xử lý nợ xấu là Agribank, BIDV, VietinBank, ACB, Sacombank, Techcombank đã xử lý được 20,44 nghìn tỷ đồng nợ xấu, trong đó số lượng lớn liên quan đến tài sản đảm bảo là bất động sản.

Do đó, có thể nhận định, sự khó khăn hơn trong việc gõ cửa ngân hàng sẽ khiến các chủ dự án gặp khó khăn về tài chính có thêm động lực để đi đến quyết định hợp tác cùng phát triển hoặc bán đứt dự án cho các đối tác có tiềm lực mạnh hơn.