Hôm nay, TP sẽ họp về dự thảo thay thế Quyết định 33/2014 về tách thửa để giải quyết các vướng mắc đang phát sinh trên thực tiễn.

Chủ trương tại các quy định của TP.HCM về tách thửa là hạn chế băm nhỏ đất ở, không phổ biến nhà diện tích nhỏ. Nhưng thực tế người dân đối phó bằng nhà “ba chung”, xây nhà tạm rồi đập để được tách thửa diện tích nhỏ (xem Pháp Luật TP.HCM ngày 18-5). Dự thảo mới đây của Sở TN&MT chống “lách luật” bằng hướng dẫn thế nào là nhà ở. Nhưng pháp lý của hướng dẫn này và các diện tích tối thiểu được tách thửa có phù hợp thực tế hay không đang gây nhiều băn khoăn.

Không phải là nhà ở hiện hữu thì là nhà gì?

Theo hướng dẫn của Sở TN&MT tại dự thảo thay thế Quyết định (QĐ) 33/2014 về tách thửa của TP, muốn được tách thửa theo trường hợp đất ở có nhà hiện hữu thì nhà ở hiện hữu phải thỏa các điều kiện. Đó là “nhà phải hình thành trước ngày QĐ 33 có hiệu lực và phải được cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở hoặc đủ điều kiện cấp GCN”.

Điều đó có nghĩa là những trường hợp nhà ở xây dựng sau QĐ 33 không được xem là “nhà ở hiện hữu” và phải áp dụng quy định tách thửa đối với đất không có nhà. Tuy nhiên, đề xuất trên gặp phải sự phản đối của nhiều người.

Chị Lâm Bích Hồng, ngụ quận Bình Thạnh, giám đốc một công ty bất động sản, cho hay chị không đồng tình với hướng dẫn trên. “Cơ sở nào cho rằng nhà ở tạo lập trước QĐ 33 thì mới được xem là nhà hiện hữu, còn sau đó thì không? Nhà tôi có giấy phép xây dựng hẳn hoi, được xây đúng phép và đang tồn tại trên thực tế thì tại sao nói không phải là nhà ở hiện hữu chỉ vì nó được tạo lập sau QĐ 33? Nếu không phải là nhà ở hiện hữu thì đó là nhà gì?” - chị thắc mắc.

Chị Hồng cho rằng hướng dẫn của Sở TN&MT gây khó khăn cho người dân trong khi họ thực hiện đúng pháp luật. “Bộ Xây dựng có chủ trương cho phép căn hộ chung cư 25 m2 nhưng đối với đất thì cứ siết, làm sao người thu nhập thấp có nổi nhà!” - chị Hồng bày tỏ. Chị phản đối việc đầu tư lôm côm rồi phân nền bán để hậu quả cho người mua và Nhà nước phải gánh nhưng cũng không đồng tình những quy định không phù hợp, ảnh hưởng quyền lợi chính đáng của người dân. Thay vì đặt ra những quy định không có cơ sở nên quy định chặt chẽ về hạ tầng. Dù cá nhân hay doanh nghiệp thực hiện tách thửa thì cũng phải đảm bảo.

Góp ý nội dung trên, Sở Tư pháp đề nghị không đưa vào dự thảo. Nhiều quận, huyện khi được hỏi cũng đề nghị bỏ việc phân biệt đất trống hay đất có nhà, chỉ cần quy định một diện tích tối thiểu thống nhất khi tách thửa. Tuy nhiên, đó là diện tích nào thì cũng là vấn đề nan giải.

Nhiều lỗ hổng chưa được lấp tại dự thảo

Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân Nguyễn Gia Thái Bình cho hay theo quy chuẩn xây dựng thì đất ở đô thị có diện tích trên 36 m2, đảm bảo chiều rộng không nhỏ hơn 3 m2 là đủ điều kiện được cấp phép xây dựng nhà ở.

“Tuy nhiên, QĐ 33 và dự thảo lần này khi đặt ra các quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa không dựa vào cơ sở quy chuẩn xây dựng nhưng cũng không rõ là dựa vào cơ sở nào” - ông Bình nhận xét. Khi hỏi ông có nghĩ quy định tại QĐ 33 có phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng của nhiều người dân, ông Bình cho rằng rất khó có câu trả lời chung cho tất cả trường hợp.

Lãnh đạo phòng TN&MT một huyện cho hay khi góp ý dự thảo QĐ 33, huyện này đã từng đề nghị con số tách thửa nhỏ hơn dự thảo (120 m2 đối với đất trống, 80 m2 đối với đất có nhà) nhưng cuối cùng con số này vẫn được chọn khi thông qua QĐ 33, đến dự thảo lần này cũng tiếp tục giữ nguyên.

Theo ông, chính vì đặt ra con số quá lớn nên nhiều người dân không có khả năng và họ phải lách bằng nhiều cách như nhà “ba chung”, nhà tạm xây đập để tách thửa diện tích nhỏ.

Nên giao quận, huyện kiểm soát chặt hạ tầng kỹ thuật

Phó phòng TN&MT quận 12, Phan Phương Bình cho rằng việc nhận định diện tích tối thiểu được tách thửa là lớn hay nhỏ thuộc vấn đề cảm tính và tùy vào từng hoàn cảnh, điều kiện. Tuy nhiên, theo ông không phải cứ quy định diện tích tách thửa lớn là hạn chế được tình trạng phân lô bán nền hình thành những khu dân cư kém chất lượng. “Nên giao quận, huyện phê duyệt tổng mặt bằng của khu đất khi tách thửa và kiểm soát chặt chẽ về hạ tầng kỹ thuật. Khi đó sẽ phù hợp với thực tế và tránh được tình trạng lách luật, thửa đất đã tách rồi lại tách nữa” - ông Bình bày tỏ.

Theo ông Bình, tình trạng nhà “ba chung”, nhà tạm xây để tách thửa xảy ra do QĐ 33 không quy định thẩm quyền quận, huyện phê duyệt tổng mặt bằng của khu đất xin tách thửa. Chính vì vậy họ mới có thể tách thửa đất nhiều lần bằng việc xin phép xây dựng nhà. Thời gian qua quận 12 kiểm soát tốt khâu hạ tầng tại các dự án tách thửa theo QĐ 33. Trước đó quận yêu cầu đường giao thông phải trên 7 m, bây giờ là trên 8 m.

Tuy nhiên, những công cụ kiểm soát chặt chẽ hạ tầng kỹ thuật, không để hình thành những khu nhà lôm côm bằng việc xây dựng tạm, xây nhiều nhà ở trong một giấy phép xây dựng chưa được QĐ 33 quy định và dự thảo thay thế cũng chưa thấy đặt ra.

___________________________

Cũng là đất trống nhưng không phải nằm giữa đồng không mông quạnh mà nằm giữa khu vực nhà cửa đã hình thành với diện tích nhỏ thì việc tách thửa theo diện tích theo QĐ 33 và dự thảo đôi khi không hợp lý.

Ông Nguyễn Gia Thái Bình,Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân