“Siết” cho vay bất động sản: Chống đầu cơ chứ không chống đầu tư!
Cập nhật 28/02/2008 09:00Chỉ nên siết cho vay đối với người mua đi bán lại chứ không nên áp dụng đối với người mua nhà để ở và chủ dự án đầu tư xây dựng.
Ngày 26-2, trả lời báo chí, Phó Thủ tướng thường trực Nguyễn Sinh Hùng khẳng định vẫn duy trì cho vay BĐS để phát triển thị trường, tăng nguồn cung. Phó Thủ tướng nhấn mạnh nguồn tiền dù của nhà nước hay của các tổ chức tín dụng khi đưa vào thị trường BĐS thì phải phục vụ đầu tư chứ không phải đầu cơ. Nhiều chuyên gia cũng như người trực tiếp làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về thị trường BĐS cũng đồng tình với quan điểm này: không phải siết là siết hết!
Siết cho vay dự án sẽ làm giảm nguồn cung
Tiến sĩ Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM, phân tích sở dĩ giá nhà, đất bị đẩy lên cao và có nhiều cơ hội cho những người đầu cơ BĐS như thời gian qua là do nguồn cung không theo kịp nhu cầu về nhà ở của người dân. Nếu ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư dự án BĐS sẽ làm cho nguồn cung càng ít hơn, thị trường sẽ khan hiếm và sẽ lặp lại vòng lẩn quẩn như trước.
Cùng quan điểm, ông Lê Cao Tuấn, Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS, Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), cho rằng nếu hạn chế cho vay đầu tư dự án có nghĩa là gây khó khăn cho việc làm ra hàng hóa, càng làm cho nguồn cung trên thị trường BĐS khan hiếm. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở chỉ cần có vốn từ 15% đến 20% giá trị của dự án, còn lại có thể đi vay ngân hàng hoặc huy động từ các nguồn khác.
Theo ông Lê Cao Tuấn, việc siết cho vay BĐS là một trong những động thái làm giảm cầu về nhà, đất có tác dụng tốt để hạ nhiệt sức nóng của thị trường BĐS trong thời điểm hiện nay.
Tuy nhiên cần phải có cơ chế để những người thực sự có nhu cầu về nhà ở vẫn có thể tiếp cận được với nguồn vốn vay từ ngân hàng.
“Nhất thiết nhà nước phải can thiệp để tránh việc người có nhu cầu thực sự về nhà ở lại bị điều chỉnh “oan” trong chính sách này” - TS Trần Du Lịch nói. Ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng cho biết ngân hàng này vẫn tiếp tục cho vay mua nhà trả góp, còn những khách hàng vay để mua đi bán lại thì bắt đầu bị từ chối.
Xây dựng chung cư lô B2 Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP.HCM.
Ngân hàng phải giám sát tiền cho vay
Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, nhà nước khó có thể cấm ngân hàng không cho nhà đầu tư trung gian (nhà đầu cơ) vay mà chỉ có thể tăng lãi suất cho vay. Khi đó, những người vay tiền ngân hàng để đầu cơ sẽ tính toán lại và từ bỏ dần thị trường nhà đất.
Còn theo TS Trần Du Lịch, chính sách hiện nay chỉ siết cho vay đầu cơ BĐS chứ không siết cho vay để làm dự án.
Tuy nhiên, thực tế có chuyện nhiều nhà đầu tư lấy danh nghĩa vay tiền để xây dựng chung cư, làm dự án nhà ở nhưng sau khi giải ngân lại lấy tiền đi mua đất để đầu cơ, sau đó lại lấy cớ làm dự án để tiếp tục vét tiền của ngân hàng. Do vậy, để tránh việc tiền cho vay đầu tư dự án lại được dùng để đầu cơ BĐS, ngân hàng phải giám sát dòng tiền cho vay, phải biết người vay tiền sử dụng vào mục đích gì, có sử dụng đúng mục đích hay không. Ví dụ, công ty A vay tiền để xây dựng chung cư thì số tiền đó nhất quyết chỉ phục vụ cho việc hình thành chung cư như mua vật liệu xây dựng, trả tiền nhân công....
Ông Đặng Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Sacombank cho biết hiện tại, 70% tài sản thế chấp tại các ngân hàng để vay tiền là bất động sản. Vì vậy, các ngân hàng nắm rất rõ trường hợp nào vay để đầu tư dự án, trường hợp nào đầu cơ, người nào mua nhà trả góp...
Trường hợp khách hàng sử dụng tiền vay sai mục đích thì ngân hàng sẽ ngưng giải ngân và không tiếp tục thực hiện hợp đồng cho vay. “Nếu ngân hàng giám sát khách hàng tốt thì không có chuyện khách hàng dùng tiền xây dựng dự án để đầu cơ đất đai” - ông Thành khẳng định.
Siết không có nghĩa là ngừng cho vay
Ý kiến chỉ đạo của Thống đốc NHNN đối với cho vay BĐS là các ngân hàng phải tăng cường kiểm soát chặt chẽ về chất lượng tín dụng, đảm bảo an toàn trong cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh.
Tuy nhiên, đừng nghĩ siết chặt là ngừng không cho vay nữa mà là cho vay có sự kiểm soát. Điều này có nghĩa là những nhu cầu cần thiết (không phải là đầu cơ) mà ngân hàng có vốn thì ngân hàng vẫn cho vay. Trước đây có thể cho vay dễ dàng hơn nhưng bây giờ phải xem có đủ điều kiện, có phải đầu cơ hay không.
Theo tôi, những doanh nghiệp làm ăn chân chính, không phải đầu cơ và có nguồn trả nợ thì ngân hàng sẽ tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp cũng nên bình tĩnh để ủng hộ ngân hàng trong thời điểm này để thực hiện chống lạm phát.
Đất dự án ở TP.HCM đồng loạt giảm giá
Theo kết quả khảo sát của Trung tâm Giao dịch địa ốc Hoàng Long, giá đất tại các nơi đều giảm nhiều so với trước Tết từ 500.000 đồng đến ba triệu đồng/m2.
Quận 2: Khu Thạnh Mỹ Lợi, trước Tết 30 triệu đồng/m2, giờ còn 28 triệu đồng/m2 ; dự án của Công ty Huy Hoàng: 42 triệu đồng/m2 đất nhà phố (giảm ba triệu đồng/m2); dự án của Công ty Phú Nhuận: 21 triệu đồng/m2 (giảm hai triệu đồng/m2)
Quận 9: Khu dân cư Trường Thạnh, Phú Nhuận, Phước Long, Khang An, Phú Hữu: giá dao động từ tám triệu đồng đến 14 triệu đồng/m2 (giảm nhẹ từ 500 ngàn đồng đến một triệu đồng/m2)
Quận 7: Dự án Him Lam - Kênh Tẻ đứng giá với mức trên 40 triệu đồng/m2 (giảm 1-2 triệu đồng/m2 )
Nhà Bè: Dự án Nhơn Đức: chín triệu đồng/m2 (giảm hai triệu đồng/m2 ); Khu dân cư Long Hậu: 7-9 triệu đồng/m2 (giảm 2-2,5 triệu đồng/m2 ); Khu dân cư Tân An Huy, Thái Sơn 1, Thái Sơn 2: giá dao động 15-19,5 triệu đồng/m2 (giảm 1-2 triệu đồng/m2 )
Bình Chánh: Dự án Nam Sài Gòn: giá đứng ở mức 13-16 triệu đồng/m2 (giảm 500 ngàn đồng/m2 ); Khu dân cư 13 A, B, C: giá dao động từ 18,5 đến 21,5 triệu đồng/m2 (giảm mạnh 2-5 triệu đồng/m2).