Để cấp phép xây dựng một dự án nhà ở chung cư, Sở Xây dựng phải căn cứ vào quyền sử dụng đất hợp pháp, Luật nhà ở, hồ sơ kỹ thuật.

Chủ đầu tư cố tình vi phạm trong xây dựng chung cư, tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư, Ban quản trị, cấp phép và xây dựng nhà chung cư không tính đến ảnh hưởng giao thông gây bức xúc và thiệt thòi cho người dân … là những nội dung làm “nóng” phiên giải trình quản lý Nhà nước về chung cư do Thường trực HĐND Tp. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 28/10.

Ngày càng nhiều tranh chấp

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố cho biết, hiện trên địa bàn có 935 nhà chung cư với 1249 toà nhà quy mô 141.062 căn họ có tổng diện tích xây dựng hơn 10,6 triệu m2. Diện tích bình quân mỗi căn hộ đạt 75m2/căn, cao gấp 5,5 lần so với trước năm 1975.

Tỷ lệ nhà chung cư hiện chiếm tới 24,6% trong tổng số nhà xây mới. Các địa bàn tập trung nhiều chung cư nhất gồm quận 1, 5, 10, Bình Thạnh, gần đây được xây mới ở quận 2, 7, Thủ Đức và ngoại thành huyện Bình Chánh, Nhà Bè.

Về số lượng chung cư được phân thành 3 loại gồm trước 1975 có 474 chung cư, trong đó có 14 chung cư cấp D là cấp hư hỏng nặng, mức độ nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp; chung cư từ sau năm 1975 đến năm 2005 có 244 chung cư, đang xuống cấp, chất lượng giảm, đang trong quá trình cải tạo, sửa chữa và chung cư được xây sau năm 2005 đến nay có 217 chung cư.

Hiện nay đang có nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thành lập Ban quản trị, tiền bảo trì, không bàn giao căn hộ, chưa ra sổ… Trên địa bàn đã xảy ra 105 vụ tranh chấp liên quan chủ yếu đến vấn đề diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, vận hành, quá trình thi công, sửa chữa. Cùng với đó, hiện nay có 31 chung cư chưa tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thiếu biên bản hoàn công, thậm chí có chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng nhưng chưa giải chấp.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm, năng lực điều hành của Ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu, những sơ hở của quy định pháp luật. Trong đó, nguyên nhân sâu xa nhất xuất phát từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong xây dựng, quản lý nhưng lại chưa được cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời, thậm chí có nơi xử lý không triệt để, chưa nghiêm túc dẫn đến xung đột về mặt lợi ích giữa cư dân với chủ đầu tư.

Tại phiên giải trình, nhiều đại biểu phản ánh tồn tại nhiều chung cư không có hệ thống thoát nước, toàn bộ nước thải đổ trực tiếp ra kênh, thiếu công viên, tiện ích đi kèm, hạ tầng giao thông không đồng bộ, trang thiết bị không đúng với thiết kế ban đầu, chậm làm thủ tục ra sổ cho cư dân…

Đại biểu Trương Lâm Danh cho biết, hiện vẫn tồn tại một số nhà chung cư chưa nghiệm thu công trình, nghiệm thu công tác phòng chống cháy nổ nhưng vẫn cho cư dân vào ở, dễ gây nguy hiểm tính mạng, nhưng chế tài xử phạt chủ đầu tư lại quá nhẹ.

Mặt khác, cơ quan quản lý nhà nước lại cấp phép cho những dự án chung cư nằm trong hẻm nhỏ, gây kẹt xe, buôn bán nhếch nhác, mất mỹ quan đô thị và an ninh trật tự.

Giải đáp băn khoăn này, theo ông Trần Trọng Tuấn, trong 9 tháng đầu năm 2017, Thanh tra Sở Xây dựng đã phát hiện 20 trường hợp chưa hoàn thành nghiệm thu đã đưa vào sử dụng do chủ đầu tư bị áp lực tiến độ bàn giao trong hợp đồng mua bán cũng như do tâm lý nôn nóng của khách hàng.

Cần đánh giá tác động giao thông

Không chỉ phát sinh tranh chấp, việc xây dựng các dự án chung cư cũng đang khiến tình hình giao thông khu vực trở nên căng thẳng, gia tăng áp lực dân số và ùn tắc giao thông. Đại biểu Phạm Hiếu Nghĩa phản ánh, việc cấp phép xây dựng dự án chung cư đang còn tồn tại nhiều vấn đề khi mà ngay tại một số trục đường hẹp, tập trung đông dân cư (trong đó có đường Phổ Quang, quận Tân Bình) lại có nhiều dự án chung cư được xây, gây kẹt xe nghiêm trọng.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, để cấp phép xây dựng một dự án nhà ở chung cư, Sở Xây dựng phải căn cứ vào quyền sử dụng đất hợp pháp, Luật nhà ở, hồ sơ kỹ thuật. Tuy nhiên hiện nay việc xây dự án chung cư, nhà cao tầng đang thiếu đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông, cấp thoát nước, công viên cây xanh theo quy hoạch.

UBND thành phố cũng đã có chỉ đạo các sở ngành liên quan, trong đó có Sở Xây dựng trong quá trình cấp phép xây dựng nhà chung cư, cao tầng phải có đánh giá tác động giao thông của Sở Giao thông vận tải.

Ông Nguyễn Văn Tám, Phó Giám đốc Sở Giao thông vận tải nhấn mạnh: Đối với nhà chung cư, toà nhà cao ốc nói chung khi có đề nghị thoả thuận đấu nối giao thông thì Sở Giao thông vận tải yêu cầu chủ đầu tư dự án bố trí các lối ra vào hợp lý, tránh các giao lộ, để xe ra vào công trường trên phần đất dự án chứ không được đậu ngoài đường.

Đối với các công trình tập trung đông người như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, Sở Giao thông vận tải thành phố đang lấy ý kiến chuyên gia và các sở ngành để xây dựng báo cáo đánh giá tác động giao thông, sau đó trình UBND thành phố thông qua làm tiêu chí để áp dụng cho các dự án xây dựng về sau.

Dưới góc độ quy hoạch đô thị, ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc cho biết sẽ xem xét kỹ các đồ án quy hoạch, tăng cường thực địa để tránh điều chỉnh quy hoạch ranh.

Sở Quy hoạch và Kiến trúc cũng sẽ nghiên cứu giải pháp điều tiết chỉ tiêu quy hoạch so với quy hoạch hiện nay để tránh ảnh hưởng đến chủ đầu tư dự án khi dự án đó đáp ứng đầy đủ pháp lý liên quan.

Công tác này dự kiến sẽ hoàn thành trong quý 2/2018 và sẽ áp dụng thí điểm ở một số khu vực. Đối với những địa điểm hay xảy ra ùn tắc cục bộ liên quan đến xây dựng nhà chung cư, về giải pháp ngắn hạn, Sở Quy hoạch và Kiến trúc sẽ phối hợp với Sở Xây dựng, chủ công trình, UBND quận huyện xử lý tại chỗ, điều tiết hoạt động, cách thứ sử dụng công trình nhằm hạn chế tối thiểu việc ảnh hưởng đến giao thông.

Bà Nguyễn Thị Quyết Tâm, Chủ tịch HĐND Tp. Hồ Chí Minh cho hay, quỹ nhà ở chung cư ngày càng nhiều, chất lượng ngày càng cao, đa dạng về sản phẩm, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Tuy nhiên công tác quản lý nhà chung cư vẫn còn nhiều tồn tại khi mà có những sai phạm dễ thấy nhưng cơ quan chức năng lại không xử lý nghiêm chủ đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân.

Nhiều chung cư chưa đảm bảo điện nước, phòng cháy chưa cháy, vệ sinh môi trường, sinh hoạt cộng đồng. Bên cạnh đó, công tác thông tin tuyên truyền pháp luật để người dân tự bảo vệ quyền lợi của mình, vấn đề minh bạch năng lực chủ đầu tư chưa được thực hiện tốt.

Chủ tịch HĐND thành phố Nguyễn Thị Quyết Tâm đề nghị trong năm 2018, tất cả chung cư phải thành lập Ban quản trị chung cư theo quy định. Sở Xây dựng cần tăng cường kiểm tra, xử lý kịp thời hành vi vi phạm xây dựng, quản lý sử dụng nhà chung cư, đảm bảo việc cấp phép xây dựng công trình với quy hoạch giao thông.

Cùng với đó, UBND các quận huyện phải tham gia vào quá trình hoà giải tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư, Ban quản trị chung cư.