Thời gian qua, thị trường nhà đất Phú Quốc luôn "nóng bỏng", nhiều chuyên gia đã khuyến cáo về việc đầu cơ đất tại đây nhưng diễn biến vẫn diễn ra phức tạp, khó kiểm soát.

Giới đầu cơ không biết mình đang "ôm bom"!

Nói về việc vì sao người người đổ xô gom đất tại Phú Quốc, TS. Huỳnh Thế Du, chuyên gia kinh tế Đại học Fulbright, cho rằng trong 3 khu vực đang được Quốc hội xem xét phát triển thành đặc khu kinh tế thì Phú Quốc hội tụ đủ các yếu tố cho BĐS nghỉ dưỡng, du lịch "bùng nổ".  Giá đất đã bị đẩy lên từng ngày, từng tháng. Đặc biệt ở Phú Quốc còn diễn ra tình trạng mua bán đất rừng, đất nông nghiệp không theo quy luật nào.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, một khu đất rộng 7ha trồng tiêu, chôm chôm, sầu riêng tại xã An Thới. Năm 2012, chủ đất rao bán 4ha với giá 20 tỉ đồng. Hiện tại mảnh đất này đã đổi chủ tới 6 lần, giá bây giờ là 4 tỉ đồng/công (1.000m2). Mảnh đất vườn từ 20 tỉ đồng ban đầu, sau 6 năm đã vọt lên tới 160 tỉ đồng mà vẫn cò nhiều khách hàng "thòm thèm".

"Tui biết họ tách thửa rồi bán nhiều miếng, mỗi miếng khoảng 1-2 công mới có giá đó, chứ bình thường không thể có giá như vậy", chủ đất nói.

Khảo sát thực tế cho thấy việc phân lô, tách thửa đã diễn ra hết sức phức tạp. Nhiều công ty, doanh nghiệp, cá nhân tự quảng cáo các khu đất được họ tự phân lô, tách thửa làm các dự án dân cư. Nhiều người dân đã ồ ạt gom đất, rồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tiến hành xây dựng, dẫn đến công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, quản lý xây dựng gặp nhiều khó khăn.

Hiện tượng sốt đất kéo theo tình trạng "cò đất" hoạt động mạnh, xuất hiện nhiều nhóm nhà đầu cơ "lướt sóng", họ giao dịch mua bán đất bằng cách đặt cọc rồi nhận giấy viết tay có công chứng, sau đó sang tay nhiều lần trục lợi, thổi giá tăng cao.

"Mua phải đất của những cò đất này rất dễ chết! Bởi đa phần đất rao bán là đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm, chưa đưa chuyển đổi và không có quy hoạch trở thành khu dân cư. Họ gom nhiều lô đất liền kê, bỏ tiền xây vài con đường, san lắp mặt bằng, phân lô và rao bán chốt lời. Khách hàng mua là muôn đời không ra được giấy chứng nhận", một cò đất lâu năm trên đảo nói.

Môi giới này còn tiết lộ thêm, đây là loại đất mà Chính phủ đang yêu cầu thanh tra, nhiều nhà đầu tư trước Tết còn tranh nhau mua vào thì giờ không bán ra được dù đã hạ giá.

Còn theo ông Nam Hưng, Giám đốc một công ty BĐS trên đảo cho rằng, với những nhà đầu tư mua đất ở Phú Quốc có nguồn gốc và pháp lý, có quy hoạch sử dụng đất rõ ràng từ 2015 trở lại đây thì ít rủi ro hơn, vẫn còn tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, nhóm nhà đầu tư này vẫn đang "nín thở" chờ các kết luận thanh tra.

Trao đổi với chúng tôi, ông Phan Công Chánh, chuyên gia phân tích BĐS cá nhân, cho rằng chính quyền địa phương đã vào cuộc bằng các biện pháp hành chính nhằm chặn đứng kịp thời tình trạng bơm thổi giá đất, băm nát quy hoạch. Việc này đã lập tức làm các giao dịch giảm nhưng giá rao bán vẫn chưa giảm.

"Theo tôi, hiện tại nhóm nhà đầu tư cá nhân ôm đất nông nghiệp diện tích dưới 500m2 và nhóm nhà đầu tư không kịp "rút" sẽ có khả năng mất trắng nếu sau đợt thanh tra này cho thấy các loại đất họ đang nắm giữ không được phép giao dịch", ông Chánh nói.

Nhiều địa phương vào cuộc: Giao dịch giảm mạnh

Mới đây, huyện Phú Quốc đã ban hành công văn 223/UBND-KSTT về việc tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các khu phân lô, tách thửa. Từ đó, lãnh đạo UBND huyện Phú Quốc cho rằng việc tạm dừng cho các cá nhân, tổ chức phân lô, tách thửa dưới 500 m2 là cần thiết.

Đặc biệt tại các khu đất được phân lô, tách thửa nhiều hạ tầng nội khu đều không được quy hoạch là đất giao thông nhưng các công ty tự ý làm đường đi sẽ dẫn đến tranh chấp giữa các cá nhân xây dựng trên các thửa đất nói trên. Cơ sở hạ tầng không tuân theo quy định của nhà nước như tự ý kéo điện lưới, cấp nước, cây xanh, cấp thoát nước,... không đảm bảo theo quy định, dẫn đến ảnh hưởng quy hoạch cũng như môi trường sau này.

UBND huyện yêu cầu Phòng Tài nguyên và Môi trường Phú Quốc liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang, để có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc xử lý các trường hợp phân lô, tách thửa dưới 500 m2.

Phú Quốc không phải là địa phương đầu tiên "tạm ngưng" tách thửa. Được biết ngày 3/5, cổng thông tin của tỉnh Quảng Ninh đăng tải thông tin ông Nguyễn Văn Đọc, Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh Quảng Ninh đã có chỉ đạo việc tạm dừng giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Vân Đồn.

Lãnh đạo Quảng Ninh cho biết, động thái này nhằm siết chặt công tác quản lý đất đai và làm rõ một số thông tin về việc "sốt" giá đất tại Vân Đồn. Biện pháp này nhằm chặn kịp thời cơn sốt đất đang càn quét mạnh mẽ tại đây trong khi chờ Quốc hội thông qua Luật Đặc khu hành chính kinh tế đặc biệt.

Tiếp đó, ngày 7/5, Chủ tịch UBND tỉnh Lê Đức Vinh đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên – Môi trường về việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực quy hoạch xây dựng Đơn vị Hánh chính – Kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong.

Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên – Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Ban quản lý Khu kinh tế Vân Phong và UBND huyện Vạn Ninh tham mưu, dự thảo văn bản cho UBND tỉnh chỉ đạo tạm ngừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vạn Ninh.

Việc tạm ngừng này có hiệu lực cho đến khi quy hoạch chung xây dựng Đơn vị Hánh chính – Kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc tạm ngừng này là thực hiện theo ý kiến chỉ đạo của Thường trực Tỉnh ủy tại cuộc họp giao ban Tỉnh ủy vào sáng 4/5.

Theo ông Phan Công Chánh, nhà đầu tư cần trang bị cho mình những điều sau đây để tránh rơi vào "cơn say" sốt đất đặc khu:

Thứ nhất: Kiểm tra pháp lý, kiểm tra pháp lý, kiểm tra pháp lý và chỉ nên mua bất động sản có sổ đỏ. Thứ 2: Kiểm tra quy hoạch xem đất có "sạch" không. Có quy hoạch đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ trên đất hay không. Ba là xem nhiều thông tin khác nhau để có căn cứ so sánh. Nhất là về giá cả.

Bốn là: Xây dựng đội nhóm để xử lý những công việc liên quan khi mình ở xa. Đội nhóm tiêu biểu gồm có: môi giới, luật sư và chuyên gia về thị trường. Thứ 5: Cẩn trọng tính toán tài chính.

Không mạo hiểm lướt cọc nếu chưa tính toán kỹ lưỡng. Chỉ nên đầu tư trong phạm vi 200% số vốn tự có. Học thêm về tư duy, phương pháp và công cụ đầu tư bất động sản để xoay sở khi thị trường đổi chiều.