GS Đặng Hùng Võ cảnh báo về nghịch lý 8:2 trên thị trường bất động sản, khi phân khúc cao cấp chỉ có lượng cầu 20%, trong khi cung trên thị trường lại chiếm đến 80%.

Những ngày cuối năm 2016, cục diện cung - cầu trên thị trường bất động sản bỗng chuyển hướng khi Vingroup tuyên bố sẽ xây dựng 200.000 - 300.000 căn hộ mang thương hiệu VinCity giá chỉ từ 700 triệu đồng/căn. Ngay sau Vingroup, đại gia Lê Thanh Thản cũng “góp vui” với tuyên bố sẽ bán các chung cư tại Hà Nội với giá thậm chí rẻ hơn chỉ 500 triệu đồng/căn.

Dù còn chưa tưởng tượng ra một căn hộ giá rẻ của hai chủ đầu tư, một “chuyên trị” hạng sang, một xưa nay vẫn trung thành với phong cách nhà “hộp diêm” này sẽ như thế nào, nhưng với những động thái trên, có thể hình dung thị trường bất động sản 2017 sẽ khó có bong bóng, giá cũng không thể tăng cao và nhà giá rẻ rất có thể sẽ là phân khúc chủ đạo.

Nếu đúng như vậy thì hy vọng có nhà của nhiều người thu nhập thấp sẽ được nhen nhóm sau khi đã tắt lịm theo sự kết thúc của gói 30.000 tỷ đồng!

Trước đó, trao đổi với Đầu tư Bất động sản, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, dù đưa ra nhận định: "Năm 2015 chúng ta đã lo lắng năm 2016 có thể xảy ra bong bóng, nhưng 1 năm trôi qua, tình trạng sốt giá vẫn chưa xảy ra", nhưng ông lại đặc biệt cảnh báo về nghịch lý 8:2 khi phân khúc cao cấp chỉ có lượng cầu 20%, trong khi cung trên thị trường lại chiếm đến 80%. Ngược lại, phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu chiếm tới 80% thị trường, thì nguồn cung vẫn chỉ ở mức 20%.

Số liệu do ông Võ đưa ra có lẽ cần kiểm chứng thêm, nhưng nếu các chủ đầu tư tập trung quá nhiều vào phân khúc trung và cao cấp thì tình trạng dư thừa nguồn cung chắc chắn sẽ xảy ra. Điều này đã được chính Bộ trưởng Bộ xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định trong cuộc họp diễn ra cách đây không lâu khi cho biết: "Nếu chúng ta thực hiện hết các dự án bất động sản đang triển khai, thì có khả năng cuối năm 2016 và giữa năm 2017, chúng ta sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp".

Số liệu thống kê của JLL trước thời điểm Vingroup công bố tham gia phân khúc nhà giá rẻ cho thấy, trong giai đoạn 2016-2018, nguồn cung chung cư trên cả nước có thể sẽ tăng lên 74%. Giá bán căn hộ cũng được kỳ vọng tăng trung bình 5 - 7%/năm, chung cư giá rẻ có thể tăng thêm 10%/năm, tương đương mức tăng 30% trong 3 năm. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có giá bán trên 2.000 USD/m2, tăng gấp đôi so với hiện nay.

Do đó, khi nghe tin Vingroup tham gia phân khúc nhà giá rẻ, Giáo sư Võ đã tỏ rõ sự hồ hởi. Bởi lẽ trước đó, dước góc nhìn của vị chuyên gia này, do biên độ lợi nhuận thấp, nên suốt nhiều năm gần đây, rất ít "ông lớn" tham gia phân khúc này.

Ngoại trừ các dự án do đại gia Lê Thanh Thản triển khai có quy mô lớn, còn lại đều theo kiểu “đánh lẻ” tại một ô đất có vị trí xa xôi hoặc kém đắc địa. Thế nhưng, hoặc là các dự án này số lượng cung ra thị trường không nhiều, hoặc là chất lượng và tiện ích quá kém.

Chẳng hạn, tại dự án nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng (quận Hà Đông) do CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư, sau gần 6 năm đưa vào khai thác, vẫn là một “ốc đảo”, với nhiều cái “không”, trong đó đáng chú ý nhất là thiếu hạ tầng đô thị.

Hay tại Dự án Thăng Long Victory, Khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội), mới bàn giao từ trước Tết Nguyên đán 2016, nhưng phản ánh của cư dân là dự án này vẫn chỉ là một nơi để "chui ra, chui vào". Bởi các tiện ích thiết yếu như trường học, y tế, chợ, hoạt động vui chơi…, cư dân vẫn phải sử dụng nhờ khu dân cư lân cận.

Vì thế, là một “tay chơi” chính trên thị trường, với tiềm lực tài chính mạnh mẽ, kế hoạch mà Vingroup có thể tạo cú "huých" quan trọng cho thị trường những năm tới. Đồng thời, sẽ kéo theo sự tham gia đông đảo hơn của các đại gia địa ốc khác nhảy vào phân khúc này, qua đó dần san bằng sự lệch pha cung - cầu, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Tuy vậy, cũng cần lưu ý rằng, chất lượng nhà giá rẻ luôn là vấn đề gây bàn cãi, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ vẫn chưa chính thức xây dựng những gói hỗ trợ tín dụng tiếp theo kể từ khi gói 30.000 tỷ đồng dừng lại. Thực tế, kể cả với mức giá được cho là rẻ hiện nay, nêu không được vay vốn ưu đãi, đa số những người làm công ăn lương cũng khó có thể tiếp cận một mái ấm. Trong khi đó, hàng năm tiền sử dụng đất đều tăng, khiến giá nhà tăng lên. Vì thế, giá nhà muốn giảm thì bên cạnh sự hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất, tiền sử dụng đất, nhà đầu tư phải sử dụng công nghệ tối ưu trong xây dựng thì mới có thể tiết giảm chi phí.

Tóm lại, nếu Nhà nước không mạnh tay điều tiết thì nghịch lý 8:2 khó có thể giải tỏa trong một sớm một chiều.