Anh Võ thuê căn nhà cũ gần phố Tây Sài Gòn, chi hơn trăm triệu cải tạo, chào giá 100.000 đồng một đêm cho mỗi chỗ ngủ.

Thích du lịch tự túc, mê mô hình nhà nghỉ dorm (nhà ở tập thể - ký túc xá) dành cho giới trẻ, Võ hùn vốn cùng người bạn săn mặt bằng tại TP HCM thử nghiệm kênh này. Tìm được căn nhà phố cũ, rộng hơn 30m2 (một trệt một gác) bề bộn và đầy rác, đang rao cho thuê cách phố đi bộ Bùi Viện (phố Tây - Phạm Ngũ Lão quận 1) vài phút đi bộ, Võ nắm bắt lấy cơ hội. Anh thương lượng thuê giá “mềm”, lũy tiến trong 1,5 năm mở ký túc xá mini.

“Thách thức đầu tiên là chúng tôi đã mất mấy tuần liền mới dọn sạch rác trong nhà. Chi phí thu gom, di dời đồ phế thải gần bằng tiền thuê nhà một tháng. Khi bắt tay vào cải tạo không gian và chuẩn bị nội thất lại đau đầu vì vốn ít”, Võ kể.

Với ngân sách hạn hẹp, Võ chỉ làm nội thất bằng vật liệu gỗ tạp nhưng tìm thợ mộc lành nghề để "đo ni đóng giày" bàn ghế nhỏ xinh. Các thiết bị, đồ dùng và trang trí trong ký túc xá mini này đều được bố trí theo phong cách cổ điển, đơn giản, nhẹ nhàng. Võ kê 9 giường, trong đó gồm cả giường đơn và giường tầng, có bố trí máy lạnh, máy nước nóng, wifi.

Sau khi cân đối giữa chi phí đầu tư và tiền thuê nhà hàng tháng, Võ quyết định chào giá thuê khởi điểm 100.000-150.000 đồng một giường mỗi đêm kèm bữa sáng mì gói, bánh mì, ốp la, mứt trái cây, trà và cà phê miễn phí. Khách thuê 2 đêm trở lên được tặng gói giặt ủi. Khách nghỉ trưa tính phí 50.000 đồng một buổi, áp dụng từ 11h30-13h hàng ngày. Người có nhu cầu thuê dài hạn có thể thương lượng giá.

Đưa khu ký túc xá mini 9 giường vào hoạt động từ quý III/2017, Võ cho hay dù đã đăng quảng cáo trên một số kênh thu hút giới trẻ và khách nước ngoài nhưng anh và bạn hùn vốn đều rất hồi hộp chờ phản hồi. Sau một tháng vật lộn với việc tìm khách, bối rối với màn thương lượng mặc cả sát ván của người thuê theo tuần và theo tháng, tự quản lý và làm osin dọn dẹp, giặt ủi cho khách để tiết kiệm chi phí, khu tập thể cuối cùng đã kín giường. Khách mới liên tục gọi điện đặt hàng.

“Tôi cứ lo chẳng tìm được khách thuê nên chuẩn bị sẵn tinh thần bù lỗ vài tháng đầu. Vì vậy, kết quả kín giường có thể gọi là thắng lợi tạm thời. Nếu duy trì được lượng khách ổn định, có thể hoàn vốn trước một năm”, Võ tiết lộ.

Mô hình săn nhà cũ ở trung tâm Sài Gòn làm ký túc xá mini cho thuê đang trở thành kênh đầu tư ngách được người ưa chuộng đầu tư trải nghiệm với dòng vốn nhỏ một vài trăm triệu đồng trở xuống. Là phượt thủ, khá thành thạo cách bố trí, quản lý nhà nghỉ dạng dorm, anh Tuấn cũng thuê một căn chung cư cũ trên phố Lý Tự Trọng, quận 1, TP HCM và cải tạo lại. Nhà đầu tư này trang trí căn hộ thành một ký túc xá 12 giường tầng, phong cách tĩnh lặng, tầm nhìn hướng phố rất đẹp, có không gian chung để đọc sách, uống trà, thiền định với giá 300.000 đồng một giường một đêm.

Vì yêu thích view độc đáo của căn hộ có khoảng cách rất gần các điểm du lịch nổi tiếng giữa lòng Sài Gòn, Tuấn chấp nhận đầu tư bài bản để có một ký túc xá đặc biệt với gu riêng. Giá chung cư ở đây 1.200-1.800 USD một tháng, phải đặt cọc 2 tháng và trả trước một tháng đầu, cộng thêm chi phí nội thất và cải tạo lại căn hộ không dưới vài trăm triệu. “Nếu có lượng khách ổn định, quản lý tốt, tầm một năm có thể thu hồi vốn”, Tuấn nhẩm tính.

Khảo sát của VnExpress, trong vài thập niên qua mô hình phòng cho thuê tập thể, còn gọi là dorm, ký túc xá mini xuất hiện nhiều ở khu vực bán kính 1-2km xung quanh phố Tây Bùi Viện - Phạm Ngũ Lão. Đa số nguồn cung trên thị trường do người có nhà nhỏ tự doanh. Những năm gần đây, mô hình săn nhà cũ để làm dorm cho thuê trở nên khá phổ biến khi giới trẻ có xu hướng ưa chuộng trải nghiệm du lịch bụi, đi phượt giá rẻ. Nhu cầu thuê các nhà nghỉ dạng dorm này đến từ người trẻ thích lối sống xê dịch kinh phí rẻ, những phượt thủ tỉnh lẻ muốn khám phá Sài Gòn và Tây ba lô du lịch tự túc.

CEO Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết, săn nhà cũ để làm ký túc xá mini cho thuê là một kênh đầu tư khá hợp lý đối với dòng vốn nhỏ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Do vốn ít, thời gian thu hồi dòng tiền ngắn nên ngày càng có nhiều người muốn thử nghiệm và xem đây như một mô hình đầu tư trải nghiệm.

Đầu tư trải nghiệm có nghĩa là nhà đầu tư tham gia vào mọi hoạt động từ chuẩn bị mặt bằng, cải tạo, thiết kế, marketing, quản lý và cung ứng dịch vụ, thậm chí là làm osin cho chính khu ký túc xá của mình để lấy công làm lời. Mô hình này có đặc điểm chung là nhà đầu tư phải thật sự yêu thích, am hiểu dự án của mình mới đủ kiên nhẫn theo đuổi vì mất thời gian và tốn công sức.

Theo chuyên gia này, trên thực tế, số lượng dorm tại TP HCM khá nhiều nhưng quy mô rất nhỏ. Mỗi dự án phổ biến 6-10 giường, cao nhất chỉ vào khoảng đôi ba chục giường, tận dụng từ không gian nhà phố hẻm gần trung tâm Sài Gòn, diện tích khiêm tốn 30-40m2. Cá biệt tại phố Tây Bùi Viện, có những dorm tối giản mọi tiện ích, chỉ kê giường cho khách ngủ, diện tích 15-20m2. Đây là một thị trường ngách hạn hẹp, phục vụ số ít nhu cầu cá biệt.

"Có thể xem các dorm này là sản phẩm bổ sung cho thị trường dịch vụ lưu trú, tuy nhiên, xét về yếu tố nguồn cung, do rổ hàng hóa khiêm tốn, nên đây không phải là sản phẩm thay thế các khách sạn 2-5 sao hay khách sạn mini", ông Chánh nói.

Lời khuyên cho bài toán thuê nhà cũ để kinh doanh dorm được chuyên gia này đưa ra là quy mô càng nhỏ càng thuận lợi trong quản lý và khai thác, do mọi khâu nhà đầu tư đều phải tự túc. Lợi nhuận có thể kỳ vọng trung bình 15% và cao nhất 25-30%. Thời gian hoàn vốn 6-12 tháng tùy vào công suất khai thác. Nếu suất đầu tư cao, rủi ro có thể càng lớn vì thời gian hoàn vốn sẽ bị kéo dài.

Điểm đầu tiên tạo nên thành công của kênh đầu tư này là công suất thuê giường phải cao, tỷ lệ lấp đầy tối thiểu phải trên 80%. Điểm thứ hai là suất đầu tư phụ thuộc vào thời hạn thuê mặt bằng đủ để hoàn vốn và có lãi. Nếu thời gian thuê quá ngắn đòi hỏi tốc độ hoàn vốn phải nhanh. Tuy nhiên, nếu thuê thời hạn dài mà ế khách thì cũng dễ dẫn đến thất bại.