Quy định về quản lý các sàn giao dịch theo hướng hậu kiểm dẫn tới cơ quan chức năng rất khó kiểm soát tình hình giao dịch và người mua nhà dễ gặp rủi ro.

Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tính đến nay, trên địa bàn Thành phố, đã có 553 sàn giao dịch BĐS thông báo hoạt động theo Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, cơ quan quản lý không biết được có bao nhiêu sàn đã tự ngừng hoạt động khi thị trường trầm lắng. “Sớm nở tối tàn” đã trở thành tình trạng chung của các sàn giao dịch BĐS.

Không kiểm soát được hoạt động các sàn

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến tháng 3/2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập (trong đó Hà Nội có 469 sàn, TP. HCM có 397 sàn). Thống kê về số lượng sàn giao dịch BĐS của 2 cơ quan quản lý nhà nước về trong cùng một lĩnh vực đã vênh nhau tới gần 100 sàn. Sự bất cập ngay từ khâu thống kê để kiểm soát, chứ chưa nói đến việc định hướng cho hoạt động của các sàn, nhằm mục tiêu minh bạch hóa hoạt động mua bán trên thị trường BĐS nước ta.

Ông Tuấn nhìn nhận, Luật Kinh doanh BĐS cho phép các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS của các tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình. Tuy nhiên, luật lại cho phép các DN tự chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn và chỉ cần thông báo với cơ quan thẩm quyền tại địa phương trước khi hoạt động.

“Quy định này dẫn đến tình trạng các sàn giao dịch được thành lập chạy theo độ “nóng” của thị trường và đã tự ngừng hoạt động khi thị trường trầm lắng, gây khó khăn cho công tác quản lý của Nhà nước”, ông Tuấn nói và cho biết thêm, quy định về quản lý các sàn giao dịch theo hướng hậu kiểm dẫn tới cơ quan chức năng rất khó kiểm soát tình hình giao dịch và người mua nhà dễ gặp rủi ro khi các sàn giao dịch lợi dụng kẻ hở của pháp luật để huy động vốn, mua bán chuyển nhượng BĐS không đúng quy định.

Quy định hoạt động của sàn BĐS, nhiều bất cập

Đồng tình với ý kiến trên, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Thái Minh Quang cho rằng, quy định việc giao dịch phải qua sàn là phù hợp công khai minh bạch về thông tin sản phẩm BĐS. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường BĐS trầm lắng, giao dịch chủ yếu là các sản phẩm đã hoàn thành, đã mua đi bán lại nhiều lần nên việc bắt buộc phải giao dịch qua sàn là gây lãng phí thời gian và phiền hà cho các bên giao dịch.

Không đồng tình với nhiều quy định hiện hành trong quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, ông Tuấn kiến nghị bổ sung quy định về cơ chế khuyến khích DN và người dân thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn; hạn chế số lượng sản phẩm BĐS chủ đầu tư được quyền bán không qua sàn giao dịch hoặc gửi sản phẩm BĐS qua nhiều sàn giao dịch BĐS để tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện kiểm tra và nắm bắt tình hình giao dịch BĐS của các DN kinh doanh BĐS.

Đặc biệt, ông Tuấn kiến nghị bổ sung quy định cụ thể về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn; quy định cụ thể điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch BĐS và quy định thống nhất về mức phí môi giới BĐS.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hải Phòng cũng kiến nghị bổ sung quy định các tỉnh, thành phố được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc trung tâm thông tin BĐS là đơn vị trung tâm, có chức năng tổng hợp toàn bộ thông tin về BĐS và các giao dịch bất động sản của các sàn đầu mối, được kết nối với nhau qua mạng nhằm giúp hoạt động quản lý nhà nước được rõ ràng, hiệu quả, sát với tình hình thực tế, đồng thời giúp các sàn đầu mối chia sẻ thông tin với nhau. Việc kết nối trên sẽ tạo thành mạng lưới các sàn giao dịch BĐS liên thông với nhau giúp thị trường minh bạch hơn.

Về yêu cầu chứng nhận giao dịch BĐS qua sàn, ông Phạm Thanh Hưng, Phó giám đốc CEN Group phản ánh một bất cập là tại một văn bản quy định “BĐS được chứng nhận giao dịch qua sàn sau khi đã có hợp đồng mua bán được ký kết”, nhưng tại một văn bản khác lại quy định “việc ký kết hợp đồng mua bán phải căn cứ trên giấy chứng nhận BĐS đã được giao dịch qua sàn”.

Từ bất cập trên, ông Hưng kiến nghị, chứng nhận giao dịch qua sàn nên cấp sau khi các bên đã ký hợp đồng mua bán. Lý do là trên thực tế, từ lúc giao dịch thành công đến khi ký hợp đồng mua bán là một khoảng thời gian khá dài, thậm chí còn có nhiều thay đổi về chủ thể giao dịch như người này đặt cọc mua nhưng người khác lại đứng tên trên hợp đồng mua bán.

Ghi nhận những ý kiến trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, Bộ Xây dựng đang triển khai sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS. Quan điểm của Ban soạn thảo là sẽ tiếp thu đầy đủ những kiến nghị từ thực tế triển khai thời gian qua để sớm hoàn thiện dự thảo luật trình Chính phủ.