Như Chuyên đề ANTG từng có nhiều bài phản ánh tình trạng sàn giao dịch bất động sản thay vì góp phần làm minh bạch thị trường lại chính là "thủ phạm" làm loạn giá tại nhiều dự án gây thiệt hại cho khách hàng. Tại kỳ họp thứ 7- Quốc hội khóa XIII này, Chính phủ đã chính thức trình Quốc hội dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thị trường hiện nay, có nội dung bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch…

Không có nước nào quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn

Với mục đích bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, sau 7 năm thực hiện quy định này, cả nước có 1.148 sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện hoạt động được đăng tải thông tin trên website mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Hà Nội có 489 sàn, TP HCM có 410 sàn).

Các chủ đầu tư cũng đã bắt đầu thực hiện bán bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Báo cáo sơ bộ của 28 sở xây dựng địa phương, tính đến tháng 12/2013, ước tính có khoảng 22.000 giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn với giá trị giao dịch đạt khoảng 52.000 tỉ đồng, trong đó riêng năm 2013 đã có 11.282 giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn với giá trị giao dịch đạt khoảng 32.713 tỉ đồng.

Tuy nhiên, đa phần có quy mô nhỏ, tính chuyên nghiệp chưa cao, điều kiện về cơ sở vật chất, năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân sự còn ở mức thấp, chưa chú trọng xây dựng tiêu chuẩn, quy trình quản lý và cung cấp dịch vụ chất lượng. Đa phần các sàn mới làm chức năng là đại lý quảng cáo bán bất động sản cho các chủ đầu tư dự án và làm môi giới bất động sản là chính, rất ít sàn có thực hiện thêm chức năng về định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản. Tình trạng nhiều sàn "ôm" hàng, "găm" hàng, "ăn" chênh lệch giá, nhất là khi thị trường đang sốt đã gây lũng đoạn thị trường, làm nhiễu thông tin để kiếm lợi đã diễn ra ở không ít sàn.

Thực tế sau 7 năm thực hiện bắt buộc khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục đích là nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản, đồng thời quy định này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.

Theo Bộ Xây dựng, việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn đã làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản trong khi Nhà nước vẫn không kiểm soát được việc đầu cơ, tạo giá "ảo" của các sàn giao dịch bất động sản.

Luật hiện hành quy định về điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản quá dễ dàng, không quy định phải qua kiểm tra, sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới thì mới được cấp chứng chỉ, nên dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn "chụp giật", không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn gây lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những "cơn sốt ảo" để kiếm lợi.

Mặt khác, theo kinh nghiệm quốc tế thì không có nước nào quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Như tại Úc và New Zealand, phần lớn bất động sản được bán qua đại lý (môi giới), thanh toán qua tài khoản ủy thác. Các đại lý thực hiện các dịch vụ và hưởng hoa hồng. Các đại lý chỉ được thực hiện theo chức năng, thực hiện việc đàm phán thuyết phục khách hàng, lập hợp đồng dịch vụ; được phép thu tiền cho thuê, thu tiền thế chấp đất hoặc tiền phải thu theo các điều khoản hợp đồng. Tất cả các loại đại lý đều phải được cấp phép, nếu chưa được cấp phép sẽ không được nhận thù lao hoa hồng và mức phạt vi phạm tối đa là 100 đơn vị phạt (mỗi đơn vị là 100 đôla Úc với cá nhân, và với tổ chức là 500 đôla Úc, bị phạt tù 1-2 năm).

Tại Đức, khoảng 25% các giao dịch bất động sản là do văn phòng môi giới bất động sản thu xếp. Các văn phòng này thường thu 3,5% giá bán.


Tại Singapore, chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản. Luật sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của tòa. Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của luật sư. Do đó trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác.

Sàn giao dịch bất động sản sẽ hết cơ hội "làm loạn"?

Việc quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản chỉ cần thiết khi cung không đáp ứng được cầu và thị trường bất động sản đang ở giai đoạn mất cân đối cung - cầu, "nóng, sốt" và chủ yếu cũng chỉ đối với bất động sản là nhà ở, còn như hiện nay khi thị trường bất động sản "trầm lắng", chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng, các sàn gần như không có giao dịch, nhiều sàn phải đóng cửa v.v... thì lại không cần thiết phải có sàn, việc bắt buộc thông qua sàn chỉ làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp và làm tăng thêm thủ tục, chi phí mà người dân phải gánh chịu thêm. Vì vậy, bỏ quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân có quyền lựa chọn phương thức giao dịch bất động sản phù hợp.

Để góp phần làm minh bạch thị trường, dự thảo Luật (sửa đổi) cũng bổ sung một loạt quy định, như: quy định chủ đầu tư dự án bất động sản được phép bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thông qua hợp đồng kinh doanh bất động sản; bổ sung quy định về thanh toán trong giao dịch bất động sản theo hướng đối với thanh toán trả tiền ứng trước thì các bên phải thực hiện thanh toán thông qua ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam; ngân hàng có trách nhiệm giải ngân tiền đã nộp của khách hàng cho các nhà thầu theo đề nghị của chủ đầu tư phù hợp với tiến độ đầu tư xây dựng của dự án; việc phạt do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình xây dựng do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng; quy định về giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở…

"Cò đất" sẽ phải có trình độ từ trung cấp trở lên

Dự thảo Luật (sửa đổi) quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, cụ thể:

- Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;

- Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: (a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b) Có trình độ từ trung cấp trở lên; c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản; d) Có hồ sơ đề nghị cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

- Bộ Xây dựng tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

- Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 (năm) năm.