Thời gian qua, câu chuyện các doanh nghiệp địa ốc tăng cường việc săn tìm các dự án đất sạch, hoàn thiện về pháp lý để mua lại đã trở thành một xu hướng. Với lợi thế “sân nhà”, nắm rõ thông tin thị trường, pháp lý dự án, các doanh nghiệp nội có năng lực tài chính đang làm chủ cuộc chơi.

Điểm danh những đại gia săn dự án “trùm mền”

Dù ít được công bố rộng rãi, song nhìn vào số lượng công bố dự án đang nắm giữ của các “đại gia” địa ốc phía Nam cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua đã diễn ra cơn sóng ngầm về mua bán (M&A) dự án bất động sản.

Thực tế cho thấy, hầu hết các thương vụ “thâu tóm” dự án bất động sản vẫn rơi vào tay số ít các doanh nghiệp đang có lợi thế về tài chính và thương hiệu như một quy luật nước chảy về chỗ trũng.

Từ năm 2013, Novaland được biết đến là một doanh nghiệp chỉ có vỏn vẹn vài dự án, song đến thời điểm hiện nay, Novaland đang nắm trong tay hơn 40 dự án bất động sản có quy mô lớn. Một trong những thương vụ “thâu tóm” dự án của Novaland được chú ý tại TP.HCM là doanh nghiệp này đã chi hơn 100 triệu USD mua lại hơn 80% cổ phần của Công ty cổ phần Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 (C21), qua đó toàn quyền quản lý, điều hành và phát triển Dự án Nam Rạch Chiếc thuộc quận 2, TP.HCM.

Đây là dự án có quy mô diện tích lên tới 30 ha bị đắp chiếu trong nhiều năm qua. Sau khi mua dự án này, Novaland đang biến khu đất hoang hóa thành một khu đô thị hiện đại mang tên Lakeview City.

Sự lớn mạnh của Novaland càng được chứng minh, khi thời gian gần đây, ông lớn này đã lấn sâu vào thâu tóm nhiều khu đất vàng tại khu vực trung tâm của Thành phố. Không chính thức công bố, nhưng nhìn vào các dự án của Novaland đã và đang phát triển, phần lớn các dự án đều tọa lạc ở các vị trí khá đắc địa tại các quận trung tâm của TP.HCM. Đây là chiến lược “nhất cận thị”của tập đoàn này.

Cùng với Novaland, một ông lớn gây sự nhiều sự chú trong các thương vụ “thâu tóm” dự án bất động sản hiện nay là Tập đoàn Hưng Thịnh. Mới đây nhất, Hưng Thịnh cho biết, đã mua lại cổ phần Công ty TNHH Xây dựng thương mại Thuận Thành Phát, công ty con của Công ty cổ phần Chương Dương (CDC). Đây là công ty sở hữu dự án Chung cư cao tầng Chương Dương Golden Land tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức. Như vậy, chỉ tính riêng tại quận Thủ Đức, sau thương vụ mua lại này, Hung Thinh Corp đã có 3 dự án là Lavita Garden, Moonlight Residences và Chương Dương Golden.

Trước đó, Hưng Thịnh cũng đã công bố hoàn tất mua lại một dự án bất động sản trên đường Kinh Dương Vương, quận Bình Tân, TP.HCM từ tay của Công ty Phát triển Nhà Bình Chánh (BCCI). Chưa tiết lộ về giá cả của thương vụ, song theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, đây là thương vụ thứ 2 Hưng Thịnh mua của BCCI trong vòng 6 tháng qua.

Thương vụ thứ nhất Hưng Thịnh mua của BCCI một dự án tại khu Tên Lửa cũng thuộc quận Bình Tân, hiện đã được đầu tư xây dựng và công bố chào bán sản phẩm căn hộ ra thị trường.

“Nếu tính trung bình, mỗi năm Hưng Thịnh tung ra thị trường khoảng 5.000 sản phẩm bất động sản, thì với quỹ đất mà Tập đoàn đang nắm giữ hiện nay có thể đủ để triển khai trong 10 năm tới”, ông Trung nói và cho biết, tính đến thời điểm hiện nay, Hưng Thịnh đã nắm trong tay hơn 30 dự án, hầu hết các dự án đều thông qua hoạt động M&A.

Một tên tuổi khác đáng chú ý về lĩnh vực M&A trong thời gian qua là Công ty cổ phần Địa ốc Đất Xanh. Chỉ tính riêng trong năm 2016, Đất Xanh đã thực hiện thành công với 7 thương vụ M&A dự án bất động sản, nâng tổng số dự án đang triển khai trên toàn quốc hiện nay lên hơn 40 dự án.

Một số thương vụ M&A điển hình của Đất Xanh có thể kể đến như mua lại cổ phần từ Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng và Đô thị Dầu khí (Dầu khí Thăng Long - Petrol Land) trị giá 564 tỷ đồng để nhận quyền phát triển dự án khu nhà ở chung cư cao tầng (phường Phước Long B, quận 9, TP.HCM) với diện tích 8,57 ha, được UBND Thành phố chấp thuận đầu tư vào năm 2014. Hay mua dự án khu trung tâm Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, quận 2) - Zem Riverside với tổng vốn 1.071 tỷ đồng, quy mô 6,7 ha, dự kiến sẽ chính thức đưa ra thị trường thời gian tới…

Ngoài ra, hoạt động sôi động trên thị trường M&A dự án bất động sản còn phải kể đến các tên tuổi khác như Him Lam Land, An Gia, Nam Long, Khang Điền…

Cuộc cạnh tranh lớn dần

Sự bền vững của xu thế M&A được thiết lập rõ rệt khi nhiều nhà phát triển dự án công bố vẫn kiên định với chiến lược này. Theo các chuyên gia dự đoán, trong năm 2017, hoạt động M&A doanh nghiệp, dự án bất động sản sẽ phát triển mạnh hơn trước đây. Trong đó, bất động sản là một trong hai lĩnh vực có mức độ M&A sôi động nhất hiện nay bên cạnh ngành bán lẻ .

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), TP.HCM hiện đang có hơn 500 dự án tạm ngưng triển khai, đây là cơ hội lớn cho thị trường M&A.

Tuy nhiên, có một thực tế được ghi nhận, trước nhu cầu săn quỹ đất ngày càng cao của doanh nghiệp, cùng với sự khởi sắc của thị trường bất động sản, việc đàm phán của các thương vụ gặp nhiều khó khăn.

Theo đại diện nhiều doanh nghiệp, vào thời điểm thị trường địa ốc khó khăn, hàng loạt dự án bị ngưng trệ, những doanh tiên phong đi mua lại các dự án để tái khởi động được xem là “người hùng” của các chủ dự án gặp khó khăn. Tuy nhiên, khi thị trường khởi sắc, nhiều doanh nghiệp chạy đua trong việc mở rộng quỹ đất, các doanh nghiệp chủ dự án dù trên thực tế không đủ năng lực tài chính để triển khai, nhưng cũng không còn dễ dàng “bán con” của mình như trước.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, sau thời gian khởi sắc của thị trường, hầu như các dự án bị ngưng trệ nhưng hoàn thiện về mặt pháp lý đã đã được mua lại và đã giới thiệu ra thị trường. Quỹ đất lớn để phát triển dự án hiện nay chủ yếu tập trung vào những khu đất nhà xưởng hoặc các nhà máy được chuyển đổi công năng trong chương trình di dời các cơ sở ô nhiễm của Thành phố. Tuy nhiên, với quỹ đất này, việc tiếp cận mua lại rất khó khăn do thủ tục phức tạp, tốn rất nhiều thời gian theo đuổi thủ tục dự án.

“Trong khi đó, với quỹ đất hoàn thiện thủ tục, mặc dù trên thực tế, chủ dự án vẫn không đủ kinh nghiệm lẫn năng lực tài chính để triển khai, nhưng khi được đặt vấn đề mua lại, họ đòi bán với giá rất cao”, ông Trung nói và cho biết, lý do mà các đối tác đưa ra giá cao là một phần dựa vào gía thị trường, nhưng quan trọng hơn là do nhu cầu tìm mua dự án cao nên họ “làm eo”.

Nhìn nhận hoạt động M&A dự án, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, năm 2017 vẫn còn cơ hội để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất mới, xu hướng M&A sẽ vẫn tiếp diễn nhưng bên mua phải cân nhắc kỹ tính khả thi của từng dự án, từ vị trí, phân khúc sản phẩm cho đến thiết kế.

Theo ông Châu, trong vấn đề "hồi sinh" các dự án nhà ở bị đình trệ trên địa bàn TP.HCM, bên cạnh việc định vị lại phân khúc, thiết kế phù hợp, bên mua còn chú trọng đến giá.

"Năm nay, mọi doanh nghiệp bất động sản đều hướng đến việc tiêu thụ sản phẩm nên xu thế tăng giá, nhất là với thị trường căn hộ rất khó xảy ra, ngoại trừ một số khu vực, một số dự án do doanh nghiệp đã tạo dựng được thương hiệu.

Do vậy, những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng sẽ mất ưu thế trong việc định vị chính sách giá, phương thức thanh toán so với những nhà phát triển bất động sản chủ động được nguồn tài chính", ông Châu nói và cho biết, trên thực tế, cũng đã có những doanh nghiệp chạy đua trong việc mua lại dự án với giá cao, để rồi sau đó gặp không ít khó khăn.