Trong thời khủng hoảng kinh tế, các dự án bất động sản (BĐS) “trùm mền” la liệt. Nhưng thực ra, bên trong là những cuộc ngã giá khốc liệt, bên mua quyết mua với giá tận cùng của… đáy, còn bên bán cố nhũn nhặn hết cỡ để giữ được chút gì còn hơn là mất cả chì lẫn chài.

Bán dự án nhiều hơn căn hộ!

Trước năm 2008, Công ty P. từng nổi đình nổi đám trong làng BĐS, nhưng gần như khuỵu ngã trong cơn khủng hoảng kéo dài vừa qua. Ông chủ của P. trước đây đã khó tính giờ đây trở nên gắt gỏng hơn, có thể đổ quạu bất cứ lúc nào. Bởi vậy, nhân viên lũ lượt bỏ đi. Có lần gặp một đại gia trong làng BĐS, ban đầu ông dự tính chỉ bán một dự án, nhưng sau đó lại rao bán hết dự án này đến dự án khác, bất ngờ hơn ông nói: “Anh mua công ty, em cũng bán luôn”.

Năm nay, tình hình mua bán dự án sôi động hơn hẳn bán căn hộ! Năm ngoái gây ồn ào khi mua một lúc 4 dự án thì năm nay Công ty cổ phần Dịch vụ và xây dựng địa ốc Đất Xanh (DXG) đi ngược lại, bán dự án cũng như rút vốn khỏi công ty liên kết. Mới đây, công ty này chuyển nhượng dự án khu dân cư Tân Vũ Minh - Bình Dương với giá 70 tỷ đồng, trong khi chi phí trước đây là 28 tỷ đồng. Cũng trong quý 3, DXG đã bán hết cổ phần tại công ty con là Công ty TNHH Du lịch - thương mại - sản xuất và xây dựng Lý Khoa Nguyên, thu về 41,7 tỷ đồng.

Tháng 8 năm nay, thị trường chuyển nhượng dự án bỗng dưng xôm tụ. Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Savimex đã thông qua việc bán dự án khu nhà ở 5ha tại phường Phú Mỹ, quận 7. Trước mắt, cho đối tác góp vốn để đầu tư và hoàn tất hạ tầng kỹ thuật cũng như hồ sơ pháp lý, sau khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật sẽ tiến hành chuyển nhượng toàn bộ dự án. Công ty cổ phần Licogi 16 đã công bố thông qua quyết định về việc chuyển nhượng dự án Sky Park Garden. Công ty cổ phần Xây dựng và phát triển đô thị Bà Rịa - Vũng Tàu chuyển nhượng toàn bộ dự án chung cư Bàu Sen cho nhà đầu tư khác…

Ngân hàng núp bóng, môi giới ra mặt

Thị trường BĐS khó khăn, phần lớn các ông chủ chờ bán dự án để thu hồi vốn. Vậy ai mua và mua để làm gì? Một “ông lớn” trong lĩnh vực BĐS tuyên bố bán dự án, mặc dù thông tin về bên mua không được công bố nhưng lấp ló bóng dáng của các ngân hàng. Ví dụ, trong 2 lốc chung cư của dự án An Tiến do Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG) làm chủ đầu tư, có một lốc bán cho Ngân hàng ACB. Dạo gần đây, giới kinh doanh BĐS đã biết đến một ngân hàng B., cỡ bậc trung, bước vào sân chơi đầy mạo hiểm, chuyên lùng mua sỉ dự án theo kiểu “hồn Trương Ba da hàng thịt”, tức là mua dự án nhưng vẫn để chủ đầu tư bao xây và bán lẻ luôn. Cái lợi lớn nhất của ngân hàng B., theo giám đốc một doanh nghiệp địa ốc bình luận là mua được giá thấp, bán lại giá cao, lợi nhuận sẽ cao hơn so với tiền gửi ngân hàng.

Một dự án chung cư đang xây dựng tại Nhà Bè, ngân hàng B. mua lại giá 12,5 triệu đồng/m², rẻ hơn khoảng 4 triệu đồng/m² so với các dự án lân cận. B. cũng mua sỉ lại một nửa số lượng căn hộ của một dự án tại quận 7 với giá 16,5 triệu đồng/m², trong khi chủ đầu tư bán ra bên ngoài trước đây cũng tầm 23 triệu đồng/m². Một dự án khác tại quận 2 trên 700 căn hộ, trước đây chủ cũ không đủ vốn thực hiện, ngân hàng B. nhảy vào mua luôn, hiện đã bàn giao nhà cho khách hàng, số tồn kho không đáng kể. Chưa hết, ông chủ ngân hàng B. vẫn đang tìm kiếm để liên kết với các doanh nghiệp BĐS có khả năng xây dựng, đặc biệt là có nguồn khách hàng dồi dào để mua thêm nhiều dự án khác, cứ thế mua sỉ bán lẻ - mua giá thấp, bán giá cao, dòng tiền quay đều.

Cũng chuyên đi săn dự án nhưng không giấu mặt là các công ty môi giới. DXG thế mạnh là môi giới, đi lên cũng từ môi giới. Hiện nay DXG có 15 công ty con, liên kết rải khắp ba miền Bắc, Trung, Nam, đó chính là cầu nối liền lạc giữa những người thiếu nhà và các chủ đầu tư yếu vốn, bí đầu ra. DXG thu hút khách hàng qua hình thức hỗ trợ trực tiếp như bốc thăm trúng thưởng, chiết khấu giảm giá trên giá trị căn hộ. Thế là DXG tổ chức mua lại các dự án đang gặp khó khăn về nguồn vốn nhưng phân khúc trung bình, sau đó tiến hành đầu tư và trực tiếp bán hàng, đó là chìa khóa dẫn đến việc mua bán dự án ồn ào của năm trước.

Trông cậy vào đội ngũ bán hàng đông đảo gần 500 nhân viên, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh cũng chọn hướng đi này. Hai năm qua làm “bà đỡ” liên tiếp cho 7 dự án, thông qua hình thức mua lại hoặc góp vốn đầu tư cho các dự án chung cư xây dựng dang dở rồi ngưng hẳn. Sau mỗi lần công bố bán dự án, người ta có thể thấy dự án và bóng dáng công ty len lỏi vào tận hang cùng, ngõ cụt. Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc công ty cho biết, tất cả dự án công ty tham gia đầu tư khi bán ra đều giảm giá tối thiểu 10% so với giá mà chủ đầu tư ban đầu đã bán, có dự án giảm rất sâu như Kim Tâm Hải, giảm đến 6 triệu đồng/m², chỉ còn 12 triệu đồng/m².

“Nhà phân khúc trung bình nhưng giá thấp chắc chắn sẽ bán được, vì hầu hết người thu nhập trung bình khó khăn về nhà ở. Do đó giảm giá là giải pháp buộc lòng chủ đầu tư phải chấp thuận, còn hơn cứ ôm khư khư bị lãi suất ngân hàng ăn mất, lại bị khách hàng kiện tụng ồn ào vì giao nhà chậm trễ”, ông Nguyễn Duy Minh phân tích.

Suy cho cùng, địa ốc vẫn là lĩnh vực “sống” được nếu như chủ đầu tư và khách hàng cùng giải quyết được nhu cầu của nhau. Cái khó hiện nay là người có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng thu nhập lại quá thấp so với giá bán của người làm ra nhà, giá cứ ở mãi trên… mây.