Thay vì đầu tư đất chưa quy hoạch hoặc đã có hạ tầng ổn định, nhiều người chọn kênh đầu tư mạo hiểm: đầu tư đất trong vùng quy hoạch “treo” lâu năm để chờ điều chỉnh hoặc bỏ quy hoạch

“Săn” đất quy hoạch

Cơn sốt đất nền thời điểm đầu năm 2017 sục sôi trên diện rộng tại TP HCM kéo theo làn sóng mua bán ồ ạt. Trong đó, có những địa bàn đất trong quy hoạch cũng “dậy sóng”. Điển hình nhất là ở Củ Chi, nhiều vùng đất nằm trong quy hoạch của UBND thành phố đã công bố lâu năm.

Theo các quy hoạch này, barem giá đất lúa chỉ vài chục ngàn đồng mỗi mét vuông. Nhưng không ít người sẵn sàng “mua” lại với giá vài trăm ngàn đồng. Thậm chí có nơi lên đến tiền triệu. Người đầu tư thừa biết nếu triển khai quy hoạch, đất sẽ bị thu hồi theo giá nhà nước nhưng vẫn “nhắm mắt” làm liều chạy theo cơn sốt.

Tại khu vực quy hoạch khu tái định cư 66ha ở phường Tân Thuận Đông (quận 12), nhà đất trong khu dân cư hiện hữu giao dịch khoảng 30 triệu đồng/m²; trong khi những khu đất bị quy hoạch làm trung tâm thương mại gần đó chỉ giao dịch ở mức giá 5 triệu đồng/m². Chính vì chênh lệch quá lớn này nên nhiều người sẵn sàng bỏ tiền chuyển nhượng lại để chờ thời cơ.

Anh K. (ngụ Thủ Đức) cho biết cách đây 2 năm, mặc dù biết một khu đất tại phường Linh Đông (Thủ Đức) là đất trồng cây lâu năm và bị quy hoạch công viên cây xanh, nhưng anh vẫn quyết định mua 1.000m² để đón đầu cơ hội. Theo anh K, khu vực này được phê duyệt quy hoạch cách đây 10 năm, hiện nay nhà cửa mọc lên rất nhiều, đặc biệt TP đã phóng con đường 60m nối từ đường Phạm Văn Đồng tới quốc lộ 1A, nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.

“Bảng giá đất UBND TP ban hành, khu đất đó chỉ hơn 100.000 đồng/m² vì là đất cây xanh, nhưng tôi mua 3 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất ở khu vực này chuyển nhượng trên dưới 30 triệu đồng/m². Nếu được xóa quy hoạch và được chuyển từ đất công viên qua đất thổ cư, sau khi đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi vẫn lời một khoản không nhỏ”, anh K tính toán.

Đánh bạc?

Việc mua đất bị quy hoạch như nói trên, tuy lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cũng rất cao. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, cho biết theo quy định hiện hành, trong 5 năm Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thực tế, nếu những khu vực nào không còn phù hợp thì phải xóa. Thế nhưng, trên thực tế, việc điều chỉnh là rất lâu và rất nhiêu khê. Người đầu tư phải mất rất nhiều năm mới biết “số phận” của quy hoạch. Việc này, không khác gì đánh bạc, nhất là đối với người huy động vốn để đầu tư.

Giám đốc một DN địa ốc lớn nói rằng, hiện tượng đầu tư đất trong quy hoạch không mới nhưng chưa bao giờ tràn lan như hiện nay. Thực tế, có nhiều khu vực tại TPHCM đã được phê duyệt đồ án quy hoạch 1/2.000 nhưng không biết bao giờ mới thực hiện được. Trong khi đó, chỉ vài ba năm sau khi quy hoạch được phê duyệt, do thực tế thay đổi nhiều nên không ít khu vực đã phải điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với hiện trạng. Đây chính là lý do khiến một số nhà đầu tư chuyên “săn lùng” đất kiểu này, nhằm chờ xóa hoặc điều chỉnh quy hoạch để hưởng lợi.

“Thậm chí nhiều doanh nghiệp chưa được cơ quan chức năng giao đất để thực hiện dự án thì không biết bằng cách nào, một số người đã “đi tắt đón đầu” mua đất trong dự án để chờ đền bù. Mua đất cao hơn giá nhà nước một chút rồi chờ doanh nghiệp đến thương lượng với giá… trên trời” - ông nói. Đây chính là lý do nhiều dự án ngắc ngoải do không thể bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trường và UBND TP HCM nên có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án được từ 80% diện tích trở lên, để sớm đưa dự án vào thực hiện, tránh lãng phí thời gian và chi phí đầu tư.

HoREA cũng đề nghị đối với dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng liền thửa thì cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để thực hiện trong phạm vi đất đã được bồi thường. Đối với dự án đã giải phóng mặt bằng dạng “da beo”, đề nghị chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, với mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã đền bù trong dự án; hoặc có cơ chế để người có đất tham gia góp vốn cùng nhà đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đó; hoặc có cơ chế để các bên liên quan đưa ra tòa án để được xem xét, giải quyết một cách công bằng.

Sở Tài nguyên - Môi trường TP HCM cho biết trên địa bàn TP HCM hiện nay còn khoảng 570 dự án "treo" với tổng diện tích hơn 20.000 ha, trong đó có nhiều dự án "lơ lửng" đã hơn 20 năm nay. Để giải quyết tình trạng này, ngoại trừ huyện Bình Chánh chưa trình đề xuất, 23 quận, huyện còn lại đã được UBND TP HCM chấp nhận đề xuất điều chỉnh quy hoạch. Hiện tại, các quận, huyện nói trên đang rà soát và thực hiện điều chỉnh.