Luật Kinh doanh bất động sản không cho phép các sàn giao dịch kinh doanh bất động sản nhưng các sàn lách bằng cách nằm lẫn trong một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Giá đất nền, căn hộ ở Hà Nội, TP.HCM hiện nay bị nâng lên, hạ xuống một cách chóng mặt. Ngoài các yếu tố khách quan về đô thị hóa tác động thì nguyên nhân chính là do các sàn giao dịch bất động sản gom sỉ để bán lẻ.

Sức ép thu hồi vốn

Vòng đời của một dự án bất động sản từ lúc triển khai đến khi có thể bán hàng thường mất trung bình khoảng bốn năm. Chính vì thế khi đưa được sản phẩm nhà đất ra thị trường, các chủ đầu tư hay tính toán làm sao thu hồi vốn trong khoảng thời gian sớm nhất. Do vậy, chủ đầu tư thường gây nhiều sức ép cho các đơn vị môi giới như ép thời gian, ép mua sỉ…

Ông Lê Vân, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở quận Bình Thạnh, cho biết do sức ép thu hồi vốn của chủ đầu tư nên các sàn giao dịch bất động sản nhận dự án về môi giới thường phải cắn răng mua sỉ.

Theo ông Vân, những sàn mới thành lập thường cần có nguồn hàng phân phối tạo thương hiệu nên họ phải mua sỉ với một tỉ lệ căn hộ, nền đất theo số lượng ấn định và phải thanh toán tiền cho chủ đầu tư ngay.

Tuy nhiên, với các sàn giao dịch có uy tín hoạt động lâu năm thì việc ôm sỉ hàng thường xuất phát từ yếu tố lợi nhuận.

Giám đốc một sàn giao dịch ở khu Nam TP.HCM tiết lộ: Nhắm dự án đó có quy hoạch bài bản, vị trí, thiết kế… hấp dẫn thì sàn phải lo ôm sỉ ngay. “Vì một dự án có tiềm năng mà chỉ nhận làm môi giới tiếp thị thông thường thì có bán hết sản phẩm cũng được phí môi giới từ 1% đến 2%. Mức sinh lợi như vậy là không hấp dẫn” - ông này bật mí.

Câu chuyện các sàn giao dịch bất động sản không chú tâm làm dịch vụ môi giới mà lo đi gom hàng sỉ vô hình trung đã đẩy giá căn hộ, nền đất ngoài thị trường lên. “Sàn gom hàng sỉ để kinh doanh thì sàn phải nộp thuế, chi phí quảng cáo marketing, chi phí hoạt động… Do vậy khi sản phẩm đến tay khách hàng thì giá đã đội lên một mức khá cao, thậm chí cao hơn rất nhiều so với giá thành xây dựng của chủ đầu tư” - chủ đầu tư một dự án ở Đồng Nai cho biết.

Luật không cho phép sàn kinh doanh

Việc nhập nhằng trong phân phối như trên tưởng là nhỏ nhưng tác động của nó khá lớn đến thị trường vì đẩy giá bất động sản tăng cao.

Ông Phùng Văn Năng, Trưởng đại diện mạng các sàn giao dịch bất động sản phía Nam, cho biết quy định của Luật Kinh doanh bất động sản không cho phép các sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để lách chuyện này và tham gia kinh doanh, các sàn thường nằm lẫn trong một doanh nghiệp có chức năng về kinh doanh bất động sản.

Ở góc độ quản lý, một cán bộ thuộc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết quy định lập sàn hiện khá đơn giản, chỉ cần lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực này và trong giấy phép kinh doanh có đăng ký ngành nghề dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá bất động sản… Thêm vào đó, người đứng đầu có thêm chứng chỉ là đã mở được sàn. “Chính việc mở sàn và hoạt động ra sao sau đó không được quản lý chặt nên khiến thị trường bất động sản vận hành không minh bạch” - ông này cho biết.

Trước xu hướng các sàn mua sỉ sản phẩm nhà đất, dư luận cho đó là một hình thức đầu cơ đẩy giá bất động sản. Vì việc nhập nhằng giữa mua sỉ và môi giới khiến người có nhu cầu về nhà đất rơi vào một vòng xoáy giá hỗn loạn. Kết quả là người mua căn hộ, nền đất thật sự gánh chịu một mức giá cao phi lý.

Dùng thuế để hạn chế

Việc các sàn giao dịch bất động sản mua sỉ sản phẩm để sau đó bán lẻ ít nhiều sẽ khiến người mua bị thiệt. Vì mức giá một khi qua tay sàn mua sỉ chắc chắn sẽ bị đẩy lên.

Để chấn chỉnh việc này thì tôi nghĩ khi bán hàng các sàn phải thông báo cho Sở Xây dựng và công bố thông tin để người mua biết. Ngoài ra, nhà nước cần đánh thuế hai hoạt động môi giới và đầu tư với các mức thuế suất khác nhau để tạo công bằng.- Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Tín Nghĩa

Hậu kiểm chặt chẽ

Việc các sàn giao dịch bất động sản gom hàng sỉ để bán lẻ là chơi không công bằng. Tôi biết hiện nay nhiều sàn giao dịch chỉ quan tâm mua sỉ, hoặc bỏ ra một phần vốn lấy sỉ sản phẩm để có chiết khấu cao của chủ đầu tư bán lại… kiếm chênh lệnh. Việc các sàn gom hàng sỉ vô hình trung tạo ra một thị trường nhà đất không minh bạch về giá.

Chấn chỉnh việc này, tôi nghĩ rất đơn giản, chỉ cần cơ quan quản lý địa phương như Sở Xây dựng kiểm tra, giám sát chặt hoạt động các sàn vì tất cả các quy định chế tài đã có Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153 hay Thông tư 13 hướng dẫn luật này đã nêu rõ.- Nguyễn Xuân Châu, giảng viên bất động sản Trường Đại học Mở TP.HCM

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP