Giá rao bán rẻ, các loại căn hộ, văn phòng kiểu hộp diêm, nhà phố, biệt thự diện tích 27-50 m2... đang được chào đón tại TP HCM.

Khảo sát của VnExpress, các loại hình bất động sản diện tích nhỏ, giá mềm dù chỉ tung ra thị trường số lượng sản phẩm khá ít, pháp lý còn hạn chế nhưng luôn hút khách.

Đầu năm 2015, tại quận 9, 12, Thủ Đức, Nhà Bè rộ lên mô hình nhà phố giá từ 750 triệu đến hơn một tỷ đồng một căn. Có bán kính khá xa nội đô Sài Gòn, những căn nhà phố mini này đều được tách ra từ thửa lớn, diện tích đất mỗi căn nhà khá khiêm tốn, 27-30 m2, căn lớn nhất được xây trên thửa đất 35-40 m2 nhưng số lượng không nhiều.

Mua loại nhà này, gia chủ phải chấp nhận sổ hồng chung với các hộ khác vì vướng quy định dưới diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Nhiều trường hợp vẫn còn là đất nông nghiệp, phải chuyển mục đích sử dụng thành đất thổ cư rồi mới xây, pháp lý khá phức tạp. Dù có một số hạn chế, dòng sản phẩm nhà phố mini vẫn khá hút hàng. Khách mua nhà là những gia đình trẻ, đa phần đến từ các tỉnh đang sinh sống và làm việc tại TP HCM.

Đến tháng 7/2015, khu Phú Xuân 2, Nhà Bè tiếp tục xuất hiện quảng cáo rao bán biệt thự mini giá 1,6 tỷ đồng. Thực chất đây chỉ là phiên bản nhỏ của nhà phố, tuy nhiên vẫn được khách hàng ủng hộ. Tung ra 3 căn từ đầu tháng, sau 2 tuần chủ đầu tư đã bán hết 2 căn, căn cuối cùng đang được nhiều người quan tâm tìm hiểu. Doanh nghiệp cho hay chỉ làm quy mô nhỏ, xây đến đâu bán đến đó, không có hàng tồn kho.

Hồi tháng 6/2015, Công ty An Gia Investment cũng công bố dòng sản phẩm penthouse mini tại quận 7 với số lượng giới hạn. Các căn penthouse mini này có diện tích chỉ bằng một nửa so với chuẩn căn hộ áp mái thông thường (200 m2 trở lên) nhưng vẫn có diện tích sân vườn, ban công, view đẹp. Nhờ diện tích nhỏ nên giá khoảng 3 tỷ đồng, bằng 50% các căn áp mái đúng chuẩn nên nhiều khách hỏi mua.

"Penthouse nhỏ được khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu thích ở biệt thự trên cao tìm mua. Phiên bản mini này làm thay đổi suy nghĩ các căn hộ áp mái chỉ dành cho giới nhà giàu", Tổng giám đốc An Gia Investment, Nguyễn Bá Sáng cho biết.

Cách đây 3 năm, Công ty Đất Lành từng tung ra dòng sản phẩm chung cư mini (loại căn hộ có diện tích nhỏ dưới chuẩn 45 m2) tại TP HCM và được Bộ Xây dựng khuyến khích thí điểm.

Trong số 780 căn hộ thuộc dự án này, có 720 sản phẩm có diện tích dưới chuẩn. Trong đó gồm các loại nhà 25 m2 (căn 45 m2 chia đôi) và loại 38-40 m2. Dự án từng bị chỉ trích là căn hộ hộp diêm, cơ quan quản lý lo ngại hình thành khu ổ chuột trên cao nhưng được khách hàng quan tâm vì vừa túi tiền. Cách đây 2 năm giá căn hộ mini thuộc dự án này được bán 13 triệu đồng mỗi m2, nay giao dịch ở mức 15-17 triệu đồng. Người mua là tri thức trẻ, độc thân, gia đình mới cưới.

Ở phân khúc văn phòng, 6 tháng qua, Công ty Novaland cũng bất ngờ tung ra dòng sản phẩm văn phòng mini diện tích nhỏ nhất 30 m2, lượng giao dịch thành công khá cao. Do diện tích của các bất động sản này cực nhỏ nên tổng giá trị tài sản cũng vừa túi tiền của giới đầu tư. "Khách mua là những công ty ngành dịch vụ như đại lý vé máy bay, công ty kiến trúc... để làm văn phòng giao dịch", một lãnh đạo Novaland tiết lộ.

Có nhiều năm nghiên cứu, khảo sát và xây căn hộ nhỏ tại TP HCM, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực phân tích: "Bất động sản mini là một thị phần đặc biệt, có nguồn cầu lớn và khả năng chi trả tốt".

Theo ông Đực, nếu được quy hoạch bài bản, các loại hình nhà ở, văn phòng diện tích nhỏ này vẫn có cơ hội phát triển và tăng trưởng cao, thậm chí còn mang lại sức ảnh hưởng xã hội cực lớn. Mặc dù các bất động sản này đều bị xếp dưới quy chuẩn kỹ thuật và thường bị cơ quan quản lý quy chụp sẽ hình thành khu ổ chuột trên cao, nhưng đây mới chính là sản phẩm thị trường thực sự cần và có khả năng chi trả.

Chuyên gia này phân tích, thế giới có rất nhiều quốc gia phát triển vẫn cởi mở với bất động sản mini và tạo điều kiện cho dòng sản phẩm này phát triển cực thịnh. Điển hình là Nhật, nhà nhỏ, văn phòng nhỏ, mặt bằng bán lẻ cũng nhỏ nhưng vẫn văn minh, không lo khu ổ chuột. "Do đó, vấn đề của bất động sản mini không nằm ở diện tích mà là cách quản lý, quy hoạch, sắp xếp", ông Đực nhấn mạnh.

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn hội nhập toàn cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa nhận xét: "Khi nói đến bất động sản mini tức là chạm đến vấn đề gai góc vì loại hình bất động sản này có nhiều thế mạnh và cả những điểm yếu. Tuy nhiên, đây cũng chính là thị phần thầm lặng nhưng hiệu quả và rất nóng hiện nay".

Ông Nghĩa đánh giá, thế mạnh của bất động sản mini là diện tích nhỏ, giá trị thấp, dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê và đây cũng chính là thị phần nhiều người có khả năng chi trả nhất. Nếu xét tính hiệu quả đầu tư thì bất động sản mini, đặc biệt là văn phòng và kiot trong khu dân cư đạt hiệu suất gần như tối đa. Nếu xét ở góc độ mua để ở, đối tượng có nhu cầu nhà nhỏ tại các đô thị như TP HCM cực lớn.

Ngoài thế mạnh về mặt thương mại, theo chuyên gia này, bất động sản mini khá phức tạp về pháp lý. Căn hộ mini vướng diện tích nhà ở dưới chuẩn (Luật Nhà ở quy định nhà chung cư không được dưới 45 m2). Nhà phố mini phải chấp nhận sổ hồng chung với hàng xóm vì xây trên diện tích đất 27-30 m2 bị xem là dưới chuẩn được phép tách thửa. Biệt thự mini khi làm chủ quyền nhà chỉ được công nhận là nhà phố. Văn phòng nhỏ chỉ được thuê có thời hạn chứ không được sở hữu lâu dài, nếu dùng để ở thì không được cấp hộ khẩu.

Sở dĩ bất động sản mini bị kỳ thị, theo ông Nghĩa, bắt nguồn từ lo ngại hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội trong đô thị bị quá tải. Thêm vào đó, để đảm bảo các loại hình bất động sản này không trở thành khu ổ chuột đòi hỏi hệ thống quản trị đô thị thực thi pháp luật ở cấp độ cao, chế tài mạnh.

Mâu thuẫn lớn nhất mà bất động sản mini đang gặp phải là không phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch hiện hành nhưng nhu cầu lại quá lớn và bức bách. "Để dung hòa 2 yếu tố này không hề đơn giản, nên các cơ quan quản lý vẫn tỏ ra thận trọng nhằm hướng đô thị đến sự phát triển bền vững" chuyên gia GIBC nói.