Khi địa ốc nóng sốt khách hàng tranh nhau để có được suất mua, nhưng khi thị trường đóng băng, khách hàng lại tìm cách thoát thân. Đó là thực trạng chung của thị trường địa ốc và đôi khi hai trạng thái này chỉ diễn ra trong thời gian khá ngắn.

Anh M mua một căn hộ 170m2 tại khu Mỹ Đình (Hà Nội) với giá 40 triệu đồng/m2. Như vậy giá của căn hộ là 6,8 tỷ đồng. Theo hợp đồng, anh M phải đặt cọc trước 200 triệu và hai tuần sau phải nộp 50% giá trị căn hộ. Nghĩ có thể lướt sóng, đẩy căn hộ nhanh để kiếm lời. Đùng một cái thị trường đóng băng, số tiền tương đương 50% giá trị căn hộ không có nộp cho chủ đầu tư và 200 triệu cũng không thể lấy lại được.

Tìm cách thoát thân

Vụ việc kéo dài từ nhiều tháng qua và có nguy cơ anh M sẽ mất số tiền đặt cọc. Tuy nhiên anh đang hy vọng vào mối quan hệ với chủ đầu tư để có thể “xin” lại 100 triệu đồng.

Tìm cách thoát thân khỏi thị trường địa ốc trong thời điểm hiện nay không phải là trường hợp hiếm có khi mọi giao dịch hầu như ngưng trệ và điều này cũng từng diễn ra tại thị trường TP.HCM. Điển hình, khi thị trường đang nóng sốt, một dự án chung cư cao cấp tại quận 7, TP.HCM có giá 18 triệu đồng/m2 được coi là khá mềm. Nhưng các khách hàng mua lại từ những người trước thì phải trả giá cao hơn, từ 6-8 triệu đồng/m2 hoặc trả tiền chênh lệch cho mỗi căn hộ từ 200 -300 triệu đồng.

Tiến độ góp vốn cho các đợt tiếp theo đều ghi kỹ trong hợp đồng với thời gian khá ngặt: mỗi kỳ hai tháng, khách hàng phải góp 20% giá trị căn hộ cho đến khi bằng 95% giá trị căn hộ, 5% còn lại phải trả khi có giấy chủ quyền. Ngược lại về phía chủ đầu tư không có ràng buộc nào khác, ngoài tiến độ thi công công trình phải đảm bảo sau 2 năm hoàn thành, kể từ ngày khởi công. Thế mà không ai chú ý, cho đến khi giao dịch đóng băng, căn hộ bán dưới giá gốc cũng không có người mua.

Các khách hàng nói chủ đầu tư thi công quá chậm, yêu cầu trả lại tiền. Chậm thì thấy rõ, vì sau gần một năm rưỡi thi công công trình mới xong phần móng, thời gian một năm còn lại khó có thể hoàn thành 20 tầng của dự án. Nhưng hai bên chỉ cam kết về thời gian hoàn thành dự án, không ghi rõ hình thức chế tài về tiến độ thi công dự án. Khách hàng đành thua và nhiều người tìm cách bán căn hộ dưới giá sàn (18 triệu đồng) cũng không bán được.

Không ít người đã được chủ đầu tư chấp nhận ngưng đóng tiền với điều kiện: gửi căn hộ lại cho chủ đầu tư, khi nào có người mua thì chủ đầu tư mới trả lại tiền. Đặt tình huống chủ đầu tư bán được căn hộ, nhưng không trả tiền ngay cho khách hàng mà giữ tiền đó làm vốn thì khách hàng cũng không biết. Chủ đầu tư nắm đằng cán!

Mất chì lẫn chài

Một dự án đô thị tại TP.HCM đang vướng vào chuyện tranh cãi chủ đầu tư hay khách hàng phải đóng tiền sử dụng đất và vụ việc kéo dài từ nhiều năm qua đến nay chưa giải quyết xong. Nguyên nhân chủ yếu từ hợp đồng mua bán giữa hai bên chưa qui định cụ thể và một phần do cơ chế chưa rõ ràng.

Không ít chủ đầu tư khi soạn hợp đồng mua bán căn hộ đã đặt ra các điều kiện có lợi cho mình và ép quyền lợi của khách hàng. Thế nhưng trong thời điểm thị trường nóng sốt, ít khách hàng nào chú ý đến các điều khoản trong hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra vì đa phần nghĩ mua là để lướt sóng.

Cũng có trường hợp khách hàng không đồng ý, yêu cầu chủ đầu tư phải thay đổi, bổ sung các điều khoản theo hướng công bằng nhưng đều gặp sự từ chối của chủ đầu tư, nên khách hàng đành chấp nhận. Đến khi sự việc vỡ lỡ, có khiếu kiện chủ đầu tư thì phần thua thiệt cũng nghiêng về phía khách hàng.

Do vậy cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi cho mình là hãy xem kỹ hợp đồng, điều khoản nào không phù hợp đề nghị chủ đầu tư chỉnh sửa trên nguyên tắc công bằng, trước khi đặt bút vào ký. Bởi hợp đồng thường do chủ đầu tư soạn thảo, nhưng là hợp đồng dân sự nên phải có sự tự nguyện cam kết giữa hai bên. Đó là cơ sở để tòa án thụ lý, nếu sau này có phát sinh tranh chấp.