Bài đầu tiên: “Rủi ro pháp lý” trong loạt bài “Kinh nghiệm mua nhà đất không thể bỏ qua” đã đúc rút một số kinh nghiệm thực tế từ các dự án bất động sản (BĐS).

Trong đó, hồ sơ pháp lý dự án, các điều khoản hợp đồng là điều đầu tiên khách hàng phải nắm chắc. Tiếp theo đó uy tín, năng lực chủ đầu tư là yếu tố phải tìm hiểu kỹ lưỡng. Trên cơ sở đó, khách hàng mới có thể đánh giá khả năng sản phẩm từ hồ sơ, hợp đồng đến thực tế có như kỳ vọng hay không. Điều này không chỉ quan trọng đối với khách hàng mua nhà, đất hình thành trong tương lai, mà nhiều trường hợp mua nhà, căn hộ có sẵn cũng gặp vấn đề do trước đó không tìm hiểu thấu đáo. Bài này sẽ tổng hợp một số rủi ro thường gặp liên quan đến uy tín, năng lực chủ đầu tư (CĐT) và kỹ năng thiết yếu mà khách hàng cần biết qua chia sẻ của chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân.

Qua nghiên cứu, tìm hiểu rất nhiều dự án từ đất nền đến căn hộ, BĐS du lịch ở khắp các vùng miền, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân đã tóm lược 10 rủi ro phổ biến như sau:

1. CĐT bán xong không đầu tư tiện ích như cam kết. Điều này xảy ra ở nhiều dự án, để bán được hàng, CĐT vẽ ra trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi, thể thao, công viên…Tuy nhiên, khi đã cầm tiền của khách hàng thì CĐT chỉ biết ôm tiền đi đầu tư lo kiếm lời mà không giữ chữ tín. Nếu trong dự án lúc đầu không có tiện ích thì thử hỏi có ai mua, nhưng đó chỉ là mồi nhử, thực tế thì CĐT bỏ hoang vì đó là phần “xương”. Trường hợp này chẳng khác nào đi lừa đảo niềm tin của khách hàng.

2. Che giấu thông tin tái định cư: Nhiều dự án đất nền, chung cư thực chất là dự án tái định cư hoặc vừa thương mại vừa tái định cư. Để khỏi bị mang tiếng xấu từ những dự án tái định cư trước đó, CĐT cố tình ém nhẹm thông tin này. Thậm chí nhiều trường hợp còn đổi tên dự án bằng tiếng

3. Tung tin sốt ảo: Đây là chiêu thức phổ biến để bán hàng của CĐT. Thông thường, trước khi công bố mở bán chính thức, môi giới đã giới thiệu dự án đến khách hàng, CĐT chạy quảng cáo để gom khách. Sau đó, CĐT tung hàng theo từng đợt; với lượng khách đã gom được và lượng hàng ít ỏi sẽ đẩy tỉ lệ sản phẩm bán được lên cao. Điều này sẽ cho khách hàng thấy sản phẩm đang rất “hot”. Ngoài ra, ở nhiều dự án, tồn kho còn rất nhiều, nhưng khi khách hàng liên hệ thì môi giới cho biết là hàng còn rất ít. Hoặc môi giới sẽ nói, đại ý “Sản phẩm mà anh/chị quan tâm đã hết, nhưng anh/chị cứ để lại thông tin. Em sẽ liên hệ khách hàng cũ xem có ai muốn bán lại không.” Một chiêu khác được CĐT áp dụng khá phổ biến là lặp đi lặp lại thông điệp dự án bán rất tốt, đợt bán hàng nào cũng hết sạch 80 - 90%. Một lần nghe, đọc khách hàng không tin nhưng hàng chục lần như vậy thì những khách hàng ít kinh nghiệm sẽ tin đó là sự thật và nhào vào mua ngay. Đương nhiên, chẳng ai dại gì mà công khai tôi mới chỉ bán được có 10 – 20 % thôi, vậy sẽ càng ế. Những con số thổi phồng không được cơ quan chức năng nào thanh tra, xác nhận lại tạo hiệu ứng tâm lý tốt, thúc đẩy bán hàng. Thực chất chỉ có CĐT biết “bệnh” của mình, nhưng những chiêu tạo độ “hot” của môi giới, CĐT vẫn có “đất sống” với đại bộ phận người mua trên thị trường.

4. “Mượn tay” công ty tư vấn ngoại “đánh bóng” thị trường: Dân trong nghề BĐS từ lâu đã rỉ tai nhau chuyện tư vấn ngoại báo cáo thị trường thiếu khách quan, không sát thực tế. Số liệu các công ty nghiên cứu thị trường đưa ra luôn có độ “vênh” và chưa cơ quan hữu quan nào kiểm chứng, xác nhận số liệu. Ở một góc độ khác, các công ty tư vấn ngoại muốn sống được cũng phải nhờ những hợp đồng từ CĐT lớn về tư vấn, quản lý, môi giới… Lẽ dĩ nhiên, cho thuê văn phòng được nhiều, môi giới bán được nhiều thì thu nhập của tư vấn ngoại cũng tỉ lệ theo. Do đó, chuyện “vừa đá bóng vừa thổi còi” hoặc “ăn cây nào rào cây ấy” cũng là điều dễ hiểu. Cách “định hướng” thị trường của tư vấn ngoại thì dân ngoài nghề khó biết. Thậm chí không cần nêu tên dự án, CĐT nhưng khách hàng vẫn biết đường tìm đến. Lý do bởi BĐS là hàng hóa đặc thù, mỗi dự án, CĐT đều có sự khác biệt. Chính sự khác biệt này giúp tư vấn “khoanh vùng” để định hướng thông tin. VD: Nếu nói phân khúc biệt thự cao cấp ở TP HCM khởi sắc, dân trong nghề sẽ nghĩ ngay tư vấn đang nói đến biệt thự khu nào và CĐT nào đang bán, chẳng cần nói đích danh. Đương nhiên, khách hàng sẽ quan tâm hơn đến quảng cáo, lời giới thiệu của môi giới về biệt thự cao cấp thời điểm đó.

5. Tung tin lừa khách hàng: Việc CĐT tung chiêu tạo danh tiếng để “che mắt” khách hàng không phải là vấn đề mới. Nhiều người tin rằng công ty hoành tráng thì sẽ làm ăn tử tế. Đây là sai lầm chết người! Công ty “hoành tráng” chỉ là cái vỏ bề ngoài, những doanh nghiệp chụp giật dùng nó để che đây những sai phạm nghiêm trọng. Một số chiêu thức phổ biến là tung tin về: Lương, thưởng “khủng” của nhân viên, mua lại dự án trăm tỷ, bán dự án lời trăm tỷ, hợp tác với đối tác nước ngoài có tên tuổi, ngân hàng cam kết cho vay dự án…Những thông tin có dụng ý của đại gia luôn đưa dạng mập mờ để gây hiểu nhầm cho khách hàng.

Trường hợp nhân viên được thưởng “khủng”, khách hàng phải tìm hiểu rõ nhân viên này có quan hệ nào đặc biệt không, món thưởng đó có thật không và điều kiện đi kèm là gì. Một công ty BĐS có thể treo thưởng 1 căn hộ 10 tỷ cho giám đốc kinh doanh với điều kiện mang lại doanh thu 500 tỷ trong 6 tháng; nhưng khi công bố thông tin lại không nói rõ điều kiện khiến khách hàng hiểu nhầm là công ty thưởng quá hoành tráng.

Việc mua dự án cũng vậy, nhiều đại gia tung tin mua dự án hàng trăm tỷ để khoe năng lực, nhưng thực chất mới thanh toán vài tỷ, số tiền còn lại chờ bán cho khách hàng rồi trả tiếp.

Đối với đại gia bán dự án lời trăm tỷ, khách hàng nên thận trọng xem đây có phải chiêu tạo tiếng vang hay không. Có thể bên mua và bán cùng chung một nhà, tay phải bỏ sang tay trái mà thôi. Một hình thức khác là công ty đưa ra thông tin sẽ bán dự án với kế hoạch lãi lớn, nhưng việc này chưa thành hiện thực. Kế hoạch thu lợi của doanh nghiệp là một chuyện, có ai mua dự án đó hay không mới là vấn đề.

Một số dự án đưa tên doanh nghiệp nước ngoài hợp tác đầu tư nhưng thực chất việc hợp tác này như thế nào thì không ai biết, trừ nội bộ. CĐT nắm rõ tâm lý khách hàng trong trường hợp này. Tâm lý chung là, doanh nghiệp uy tín, sản phẩm tốt thì nước ngoài mới hợp tác đầu tư. Đây là niềm tin sai lầm, thiếu cơ sở! Có rất nhiều chiêu để “lấy tên” doanh nghiệp nước ngoài. Thực chất, CĐT chỉ cần vay vốn của doanh nghiệp nước ngoài, hợp tác kinh doanh một phần của dự án…Giá trị của hợp đồng có thể rất nhỏ, miễn sao lấy được thương hiệu nước ngoài vào để khách hàng yên tâm là đủ! Chỉ có hợp đồng giữa 2 bên mới cho biết nội dung chính xác, những thông tin công bố ra bên ngoài đều nằm trong ý đồ của CĐT.

Để khách hàng yên tâm về tiến độ dự án, CĐT còn dùng thông tin “thỏa thuận tài trợ”, “đồng ý vay vốn”…với ngân hàng để tạo hiểu nhầm là dự án đã có sẵn tiền. CĐT “đồng ý vay vốn” nhưng liệu ngân hàng có cho vay hay không, điều kiện đi kèm là gì? “Thỏa thuận tài trợ” chỉ là lời hứa kèm điều kiện, việc cấp vốn chỉ thực hiện sau khi 2 bên ký hợp đồng tín dụng chính thức. Mặt khác, dù là vốn ưu đãi, chính sách đi chăng nữa thì ngân hàng luôn nhìn vào tài sản thế chấp và dòng tiền của dự án. Đồng nghĩa, nếu dự án bán chậm, khách hàng chờ xây xong mới mua thì ngân hàng chỉ rót tiền nhỏ giọt chứ không thể cứ giải ngân cho CĐT xây dựng để rồi ôm cục nợ xấu. Do vậy, với CĐT khó khăn tài chính, thì số phận dự án có hoàn thành hay không nằm trong tay khách hàng chứ không phải ngân hàng tài trợ hay những chính sách hỗ trợ.

6. CĐT lợi dụng tâm lý sính ngoại của khách hàng, đưa nhà thầu tên tuổi để lòe nhưng công ty này chỉ là thầu phụ. VD: Phần thiết kế của dự án chung cư có thể chia làm nhiều gói: Thiết kế kiến trúc, thiết kế nội thất căn hộ mẫu, thiết kế ngoại thất…CĐT chỉ cần giao 1 phần việc nhỏ cho công ty nước ngoài làm là đã có thể đưa cái tên này lên quảng cáo dự án do công ty nổi tiếng nước ngoài thiết kế. Cùng với đó, CĐT có thể “hạ cấp” trang thiết bị, vật tư trong căn hộ và phần không gian chung, thay đổi loại thang máy, thi công ẩu…Một trong những lỗi kỹ thuật làm khách hàng bực mình khi ở căn hộ là thiết kế, thi công hệ thống thoát nước không đảm bảo làm mùi hôi thối bốc lên căn hộ ảnh hưởng đến sức khỏe.

7. Thận trọng với hợp đồng hợp tác đầu tư: Chủ đầu tư (Công ty được nhà nước giao đất) không đủ năng lực phát triển dự án đã “bán” sĩ cho doanh nghiệp khác dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư. Theo đó, doanh nghiệp hợp tác đầu tư bán lại và thu tiền từ khách hàng. Tuy nhiên, doanh nghiệp này lại thỏa thuận trong hợp đồng hợp tác với CĐT là sẽ thanh toán tiền cho CĐT theo tiến độ xây dựng dự án. Thực tế đã xảy ra tình huống, bên CĐT không có tiền, dự án dừng thi công; trong khi đó bên hợp tác đầu tư “ôm” tiền của khách hàng không chuyển tiền cho CĐT vì theo hợp đồng CĐT phải thi công thì mới có tiền trả theo tiến độ. Vòng luẩn quẩn này đẩy hết rủi ro về phía khách hàng. Chưa hết, sau khi đã nhận căn hộ thì ai sẽ chịu trách nhiệm ra sổ hồng cho người mua nhà? Đã có trường hợp trong cùng 1 dự án, nhưng mua căn hộ chủ đầu tư bán thì đã có sổ hồng còn công ty thứ cấp bán ra thì khách hàng chỉ mới nhận được lời hứa hẹn.

8. Chung cư hoạt động “chui” khi chưa đủ điều kiện an toàn gây nguy hiểm cho cư dân, nhất là khi có sự cố. Theo quy định, chung cư chỉ được đưa vào quản lý sử dụng khi có đủ 3 điều kiện sau:

8.1. Đã được chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giao theo các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng và Điều 11 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

8.2. Đã được cấp Giấy chứng nhận an toàn chịu lực và Giấy chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng theo quy định tại Thông tư số 03/2011/TTBXD ngày 16/4/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn hoạt động kiểm định, giám định và chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.

8.3. Đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cư do nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình lập theo quy định tại Nghị định số 114/2010/NĐ-CP và Thông tư số 02/2012/TT-BXD.

9. CĐT dùng chiêu miễn phí, giảm phí quản lý để câu khách. Phí quản lý liên quan trực tiếp chất lượng dịch vụ. Khách hàng phải xem kỹ hợp đồng để biết được miễn giảm những dịch vụ nào, phần nào phải trả tiền; miễn giảm có đi đôi với cắt giảm dịch vụ không; sau khi CĐT bàn giao quyền quản lý chung cư cho ban quản trị thì những ưu đãi miễn giảm này có được duy trì tiếp tục hay không.

Với 10 yếu tố rủi ro này, khách hàng phải làm sao để kiểm soát nó? Dưới đây là 5 kinh nghiệm, kỹ năng được chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân đúc kết và chia sẻ với người mua nhà đất:

1. Khách hàng phải đi thực tế, tìm hiểu kỹ những dự án mà CĐT đã xây dựng, bàn giao trước đây. Tiếp xúc và hỏi ý kiến những người dân tại các dự án này xem có vấn đề gì bức xúc, CĐT giải quyết thỏa đáng hay không, chất lượng sản phẩm bàn giao có tốt không. Những dự án này có thực hiện đúng như thiết kế, quy hoạch, bàn giao đúng tiến độ không, bàn giao nhà sau bao lâu thì cấp sổ hồng, diện tích trên sổ hồng và trong hợp đồng mua bán có khớp nhau không, CĐT có chiếm dụng quỹ bảo trì không, việc bầu ban quản trị và bàn giao quyền quản lý chung cư có được CĐT thực hiện đúng qui định không…Hãy lắng nghe khách hàng cũ, tìm hiểu dự án trước đây của CĐT này, xem kỹ hợp đồng và hồ sơ pháp lý liên quan, để không trả giá đắt vì đặt niềm tin nhầm chỗ.

2. Khách hàng phải hỏi CĐT xem dự án đã nộp tiền sử dụng đất chưa? Nếu đã đóng tiền thì phải có giấy tờ chứng minh. Việc này sẽ giúp khách hàng xác định xem năng lực tài chính của CĐT đến đâu, và tránh được trường hợp nhận nhà rồi mà không có sổ vì CĐT nợ tiền sử dụng đất. Ngoài ra, khách hàng cũng có thể đánh giá năng lực tài chính của CĐT thông qua một yếu tố sau: Đối với công ty niêm yết thì có thể xem báo cáo tài chính đã soát xét; với công ty chưa niêm yết, khách hàng phải xem dự án có sai phạm gì trong hồ sơ pháp lý không, CĐT có “bán lúa non” dưới hình thức hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư không, CĐT có nợ tiền thuế nhà nước hay không, CĐT có nợ lương nhân viên hay nợ quá hạn với các đối tác hay không. Những trường hợp CĐT có sai phạm về pháp lý, “bán lúa non”, nợ thuế, nợ lương…khách hàng phải đặt dấu hỏi về năng lực tài chính của doanh nghiệp này!

3. Đối với chung cư đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, để biết đủ điều kiện hoạt động chưa, khách hàng phải yêu cầu CĐT cung cấp: Chứng nhận phù hợp chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy (Sở cảnh sát PCCC cấp), Chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực.

4. Khách hàng phải tự đánh giá chất lượng thiết kế, quy hoạch dự án hoặc nhờ người có chuyên môn tư vấn. Nếu nghi ngờ CĐT lấy tên tuổi nổi tiếng làm thầu phụ để lòe thì có thể yêu cầu CĐT cung cấp hợp đồng để xem phần việc công ty này đảm nhiệm.

5. So sánh nhiều dự án trước khi chọn mua, gặp nhiều môi giới ở các sàn khác nhau cùng bán chung một dự án để đối chiếu thông tin. Hỏi môi giới xem có khách hàng nào bán lỗ sản phẩm đã mua trước đó không để kiểm tra độ “hot”. Thông thường môi giới của sàn CĐT sẽ không được phép tiết lộ thông tin có khách hàng bán lỗ, giá cho thê thực của căn hộ trong dự án, mà khách hàng phải hỏi môi giới bên ngoài, môi giới bán những sản phẩm đối thủ cạnh tranh thì mới biết những khuyết điểm, mặt trái của dự án đó.

Trên đây là một số rủi ro thường gặp liên quan đến uy tín, năng lực CĐT và một số cách kiểm soát các yếu tố đó. Báo  tiếp tục giới thiệu đến bạn đọc những kinh nghiệm mua nhà đất tiếp theo trong bài 3: “Rủi ro đầu tư”.