Giữ chỗ đặt cọc là hoạt động giao dịch bình thường trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuân theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2015 và Luật Nhà ở năm 2014, mọi hoạt động sẽ diễn ra theo đúng trình tự pháp luật. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã lách luật bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện, dẫn đến thiệt hại cho khách hàng.

Nhiều dự án hiện chưa làm gì, chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, như dự án đất nền Khu vực VIII-3, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, đang gây xôn xao dư luận trong thời gian gần đây nhưng vẫn được huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Nhận đặt cọc để thăm dò khách hàng?

Công ty CP Alibaba Tây Bắc Tp. Hồ Chí Minh và công ty CP Địa ốc Alibaba đã tự xưng là chủ đầu tư dự án này, công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền.

Tại Hà Nội, dự án chung cư Eurowindow River Park (huyện Đông Anh, Hà Nội) do Tập đoàn Eurowindow làm chủ đầu tư thời gian vừa qua dù chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật nhưng vẫn được rao bán tràn lan trên thị trường.

Để mua nhà tại dự án này, khách hàng phải đặt cọc 15% giá trị căn hộ và ký “Thỏa thuận ký quỹ ba bên” gồm khách hàng, Ngân hàng Techcombank và đại điện chủ đầu tư. Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý để chính thức mở bán và ký hợp đồng mua bán, số tiền này sẽ xuống tiền mua nhà đợt 1.

Tại Tp. HCM, dự án Ehome S (Bình Chánh) vừa qua cũng đã công bố đạt “kỷ lục” hoàn thành hơn 80% giao dịch đặt mua căn hộ chỉ sau vài tháng rao bán. Tuy nhiên, hiện dự án này vẫn chỉ là một bãi đất trống và đang trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Không chỉ tại phân khúc căn hộ, liền kề, hoạt động đặt cọc giữ chỗ cũng đang rất sôi động trên thị trường căn hộ nghỉ dưỡng, condotel. Đơn cử như tại dự án Swisstouches La Luna Resort, Marina Bay Nha Trang, chủ đầu tư đã nhận đặt cọc của khách hàng trước khi mở bán với số tiền nhận giữ chỗ 100 triệu đồng/căn hộ.

Theo một số chủ đầu tư lý giải, việc đặt cọc giữ chỗ tại dự án trước khi xong móng, xong hạ tầng nhằm giúp họ thăm dò, khảo sát nhu cầu của khách hàng của thị trường một cách chính xác nhất. Từ đó, chủ đầu tư sẽ có cơ sở để định hình giá trị sản phẩm cũng như hoạch định kế hoạch triển khai xây dựng dự án.

Chưa phù hợp với pháp luật

Luật Kinh doanh BĐS năm 2015 quy định, dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đối với các khu đô thị mới được mở bán cho khách hàng.

Theo Bộ Luật Dân sự: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”.

Từ thực tế trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp. HCM, cho rằng có độ vênh giữa Luật Kinh doanh BĐS và Luật Dân sự trong quá trình áp dụng pháp luật để quản lý hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm nền nhà, căn hộ, nhà phố, biệt thự).

Trong quá trình áp dụng pháp luật, một số doanh nghiệp đã lợi dụng các quy định về “giao dịch dân sự theo nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện” về đặt cọc, hợp đồng hợp tác của Bộ Luật Dân sự để ký “Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ”, “Hợp đồng góp vốn”; “Hợp tác đầu tư” để tránh thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Đồng quan điểm trên, luật sư Nguyễn Thế Truyền, công ty Luật hợp danh Thiên Thanh (Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội), cho rằng đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc, tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.

Thực tế, pháp luật dân sự lại chưa có quy định cụ thể đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo ông Châu, nếu mọi hoạt động mua bán nền nhà, căn hộ, nhà phố, biệt thự hình thành trong tương lai đều được thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS thì có thể sẽ khó có hệ quả xấu xảy ra.

“Một số doanh nghiệp đã lợi dụng một số quy định của Bộ Luật dân sự để trục lợi. Điều này có thể gây thiệt hại hoặc rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp”,

“Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp này”, luật sư Truyền khuyến cáo.

Trước thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành rà soát lại các quy phạm pháp luật để đảm bảo sự thống nhất, tránh những sơ hở, lỏng lẻo gây rủi ro cho người mua nhà, góp phần xây dựng và phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.