Rất nhiều giao dịch vay mượn dân sự bên ngoài ngân hàng được thế chấp bằng tài sản nhà đất. Tuy nhiên, xung quanh việc thế chấp này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các bên có liên quan.

Trả nợ rồi vẫn mất nhà

Theo luật sư Lâm Văn Quang, Công ty Luật Hoàng Liên Sơn, trong giao dịch vay mượn dân sự, nhất là những trường hợp giá trị khoản vay lên tới tiền tỷ, hầu hết chủ nợ đều yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, mà chủ yếu là nhà đất. Hình thức phổ biến là hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, với số tiền tương ứng khoản vay, được thực hiện đúng thủ tục công chứng, chứng thực; đồng thời làm văn bản thỏa thuận.

Trong văn bản thỏa thuận này, hai bên cam kết việc chuyển nhượng nhà đất chỉ nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên đi vay. Sau khi bên đi vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, chủ nợ sẽ phải trả lại giấy tờ nhà đất, hủy hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít chủ nợ đã “lặng lẽ” dùng “hợp đồng chuyển nhượng làm tin” này để sang tên sổ đỏ cho mình, sau đó đem bán hoặc thế chấp nhà đất của bên đi vay.

Vụ án Mông Thị Ngọc lừa đảo chiếm đoạt tài sản mà TAND TP. Hà Nội vừa đưa ra xét xử ngày 31/7 vừa qua là một ví dụ. Bị cáo này đã từng có 2 lần ra tòa vì cùng tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản: năm 2003, Ngọc lĩnh 13 năm tù giam; năm 2005 bị tuyên phạt 11 năm tù giam. Trong thời gian được tạm hoãn thi hành án, Mông Thị Ngọc đã kịp gây thêm vụ án khác.

Cụ thể, vào tháng 3/2010, Ngọc cho bà Nguyễn Thị Điệp (trú tại Bắc Từ Liêm, Hà Nội) vay 1,5 tỷ đồng, lãi suất 2%/tháng và thế chấp tài sản là nhà đất có diện tích 106 m2 ở xã Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Hai bên thỏa thuận, bà Điệp làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để làm tin.

Đồng thời, hai bên lập văn bản thỏa thuận rõ ràng sau 1 năm kể từ ngày 18/5/2010, bà Điệp phải trả cả gốc và lãi cho Ngọc, nếu không trả được, Ngọc có quyền sang tên đối với nhà đất nói trên.

Ngọc yêu cầu bà Điệp photo các giấy tờ liên quan đến nhà đất, chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu và lấy xác nhận của UBND xã Xuân Đỉnh về việc chồng bà giao cho bà toàn quyền định đoạt nhà đất.

Sau đó, Ngọc đến Văn phòng Việt ở số 219 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Trung Hòa, Cầu Giấy (Hà Nội) nhờ tư vấn thủ tục sang tên. Ngọc đưa một người giả làm chồng bà Điệp đến gặp công chứng viên ký, viết, điểm chỉ vào hợp đồng.

Khi có sổ rồi, Ngọc lấy lý do vay vốn mua nhà để làm thủ tục vay vốn tại VIB Chi nhánh Hoàn Kiếm, vay 5 tỷ đồng, tài sản bảo đảm là nhà đất của bà Điệp, được ngân hàng định giá là 6,6 tỷ đổng.

Không biết gì về việc Ngọc đã sang tên sổ đỏ, ngày 12/1/2011, bà Điệp trả cho Ngọc 600 triệu đồng và trả tiếp nhiều lần sau đó. Khi đã trả được 1 tỷ đồng, vợ chồng bà Điệp thấy Ngọc cứ khất lần việc trả sổ đỏ với nhiều lý do khác nhau nên sinh nghi, đi kiểm tra thì mới biết Ngọc đã sang tên sổ đỏ và đem “cắm” tại VIB.

Tại cơ quan điều tra, Ngọc phủ nhận việc cho bà Điệp vay tiền và khai số tiền 1,5 tỷ đồng đó là tiền Ngọc mua nhà đất 106 m2 nói trên. Theo thỏa thuận, khi nào bà Điệp có tiền chuộc lại thì Ngọc trả sổ đỏ. Đó là thỏa thuận miệng, không có văn bản.

Về văn bản cam đoan khi bà Điệp trả tiền, Ngọc trả sổ đỏ, Ngọc khai đó là do văn phòng công chứng soạn hộ, Ngọc không đọc nội dung. Giấy biên nhận, bảng tính lãi, bản cam kết… là do chồng bà Điệp ép Ngọc ký.

Tuy nhiên, căn cứ vào các lời khai, các tài liệu đã được giám định, cơ quan công tố cho rằng, có đủ căn cứ xác định Ngọc đã có hành vi gian dối trong việc lập hợp đồng, làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Chủ nợ mất trắng

Việc lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất làm tin không chỉ tiềm ẩn rủi ro với người có tài sản đem chấp thế, mà còn có thể gây ra rủi ro cho các bên tham gia hoặc liên quan đến giao dịch.

Chẳng hạn, trường hợp anh Nguyễn Anh Tuấn ở thôn Phú Mỹ, Mỹ Đình, Từ Liêm (Hà Nội) có vay bà Nguyễn Xuân Hường 2 tỷ đồng, thế chấp nhà đất và cũng lập hợp đồng chuyển nhượng.

Trong hợp đồng có nội dung hợp đồng chuyển nhượng là để làm tin, bà Hường không được bán nhà đất, khi nào ông Tuấn trả được nợ thì bà Hường phải trả lại sổ đỏ.

Tuy nhiên, sau khi sang tên sổ đỏ, bà Hường đã dùng tài sản này để đảm bảo cho một khoản vay ngân hàng.

Cụ thể là hợp đồng hạn mức tín dụng 20 tỷ đồng của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Campuchia với Công ty Khởi Minh.

Sau này, khi Công ty không trả được nợ, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Campuchia đã khởi kiện yêu cầu tòa án buộc Công ty Khởi Minh phải trả nợ, nếu Công ty Khởi Minh không trả nợ, Ngân hàng được quyền phát mại tài sản thế chấp để đảm bảo thi hành án.

Trong trường hợp này, gia đình anh Nguyễn Anh Tuấn đã gặp may, không mất tài sản thế chấp, bởi Ngân hàng đã thẩm định nhầm… tài sản thế chấp. Thay vì thẩm định dãy nhà trọ cho sinh viên thuê của anh Tuấn thì ngân hàng này đã thẩm định một nhà nghỉ 5 tầng cách đó vài trăm mét.

Chính việc này đã khiến Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp bất động sản là vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu phát mại tài sản, buộc ngân hàng phải trả lại sổ đỏ. Như vậy, khi Công ty Khởi Minh không trả nợ thì ngân hàng cũng mất trắng, bởi hợp đồng thế chấp đã bị tuyên vô hiệu.

Luật sư Lâm Văn Quang khuyến cáo, khi tiến hành các giao dịch vay mượn, các bên liên quan cần hết sức thận trọng với việc thế chấp nhà đất. Về cơ bản, nếu lập hợp đồng chuyển nhượng để làm tin cho giao dịch vay mượn thì đây là giao dịch giả tạo, nhằm che đậy giao dịch khác.

Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng giả tạo vô hiệu, vì thế, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Tuy nhiên, “chờ được vạ thì má đã sưng”, dù hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật là vô hiệu, nhưng quá trình giải quyết để đạt được một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm, chưa kể những rủi ro khác.

Do đó, theo luật sư Quang, để đảm bảo quyền lợi người vay, trong hợp đồng vay tài sản cần ghi rõ số tiền vay, tài sản đưa vào thế chấp và thỏa thuận rõ đến thời hạn không thanh toán thì sẽ bán tài sản trả nợ, hoặc sang tên chuyển nhượng. Đó mới là giao dịch ngay tình, đúng pháp luật.