Mấy năm gần đây, nhiều doanh nghiệp xin chuyển từ nhà ở thương mại (NoTM) sang nhà ở xã hội (NoXH), chẻ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ, nay các doanh nghiệp đang ồ ạt chuyển từ phân khúc bình dân sang phân khúc giá cao. Điều này có thể dẫn thị trường đến những khó khăn trong tương lai gần tại những phân khúc cụ thể, khó khăn cho những doanh nghiệp yếu về tài chính.

Ồ ạt bung hàng

Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án mới, dự án hồi sinh được các doanh nghiệp BĐS đưa ra thị trường. Nếu như cuối năm 2014 không ít doanh nghiệp xin làm căn hộ giá rẻ, xin chuyển từ NoTM sang NoXH, thời gian gần đây có xu hướng ngược lại.

Điểm lại 8 năm trở lại đây, các doanh nghiệp như trong cái vòng luẩn quẩn, kiểu như nhà nông “trồng-chặt-chặt-trồng” để chạy theo thị trường. Mới đây nhất, Tập đoàn Đất Xanh tổ chức triển lãm để công bố 20 dự án đã và sẽ đầu tư. Theo kế hoạch từ nay đến năm 2020, mỗi năm Đất Xanh sẽ đưa ra thị trường 15.000 sản phẩm.

Theo báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường của Công ty Savills Việt Nam, quý III vừa qua thị trường BĐS TPHCM tiếp tục đà hồi phục với mức thanh khoản tốt và nguồn cung dồi dào. Tính đến quý III, thị trường sơ cấp có khoảng 30.500 căn hộ, phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp, tọa lạc tại các khu vực trung tâm, như 10.000 căn ở dự án Vinhomes Central Park, 3.000 căn ở Masteri Thảo Điền, 1.200 căn ở Scenic Valley, khoảng 6.500 căn tại dự án Sarimi (Khu đô thị Sala - Đại Quang Minh), 1.860 căn tại The Sun Avenue…

Ước tính, từ nay đến năm 2017 TPHCM sẽ có khoảng 57.500 căn gia nhập thị trường. Khoảng 33% tổng nguồn cung tương lai dự kiến được hoàn thành trong năm 2015-2016. Mặc dù trong quý III thị trường ghi nhận khoảng 5.220 căn hộ được giao dịch, tăng 4% theo quý và 59% theo năm, nhưng điều đáng nói là tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường giảm 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Một điểm đáng chú ý khác là sự trỗi dậy của phân khúc biệt thự, nhà liền kề.

Cụ thể, trong quý III-2015, các nhà đầu tư đã tung ra thị trường khoảng 930 căn. Tổng nguồn cung tính đến quý III-2015 khoảng 1.680 căn, tăng 47% theo quý và 142% theo năm. Trong đó, quận 9 đã thay thế vai trò của quận Gò Vấp để trở thành khu vực có nguồn cung lớn nhất tại phân khúc này.

Tuy nhiên, cũng tương tự phân khúc căn hộ cao cấp, phần lớn chủ đầu tư đều hướng đến việc chuẩn sao (3, 4, 5 sao hoặc resort) với giá bán rất cao theo chuẩn sao tương ứng. Đơn cử, vào giữa tuần qua, CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền công bố dự án biệt thự sinh thái Lucasta với mức giá dao động 7,8-15,3 tỷ đồng/căn (biệt thự song lập) và 9,6-25,5 tỷ đồng/căn (biệt thự đơn lập).

Theo phân tích của các chuyên gia, mức giá Khang Điền đưa ra đối với dự án nêu trên sẽ rất khó bán. Bởi dự án này ở quận 9 dù có hạ tầng giao thông tốt nhưng tiện ích ngoại khu chỉ ở tầm cơ bản, không phù hợp với khách hàng cao cấp.

Nguy cơ bội thực

Thông tin từ kỳ họp Quốc hội đang diễn ra cho thấy bức tranh kinh tế đất nước vẫn còn nhiều khó khăn, do đó kỳ vọng vào các chính sách để hỗ trợ cho BĐS trong thời gian tới rất khó.

Thị trường thời gian qua tính thanh khoản chỉ vụt lên sau một thời gian dài đóng băng, chủ yếu tập trung các dự án có hỗ trợ gói 30.000 tỷ đồng; giá bình dân, thị trường cũng tốt lên trong lúc lãi suất ngân hàng xuống mức rất thấp.

Trên cơ sở đánh giá sức cầu, nhiều chuyên gia cho rằng những dự án có giá bán từ 3-5 tỷ đồng/căn hộ (75-80m2) hiện tại không phù hợp với nhu cầu của đa số khách hàng. Phần lớn chủ đầu tư BĐS cao cấp đều kỳ vọng vào nguồn khách ngoại, Việt kiều và những khách hàng mua để cho thuê lại.

Ước tính, hiện có khoảng 25% lượng căn hộ cao cấp tại TPHCM được khách hàng mua để cho thuê lại. Tuy nhiên, việc các nhà đầu tư đổ xô vào phân khúc này đang làm dấy lên mối lo ngại về tình trạng bội thực nguồn cung.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng hiện nay nhà ở có quy mô vừa và nhỏ với giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn hộ) vẫn là phân khúc phát triển bền vững và là trụ cột của thị trường. Sản phẩm thuộc phân khúc này cơ bản đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng.

Thực tế, với quy mô dân số khoảng 8-10 triệu người, phần lớn trẻ tuổi, nhu cầu nhà ở hợp túi tiền tại TPHCM rất lớn, tuy nhiên vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu. Nguyên nhân cơ bản khiến các chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở giá rẻ do lợi nhuận không cao.

Do đó để nhóm khách hàng trẻ tham gia sâu phân khúc BĐS cao cấp phải có chính sách hỗ trợ tài chính từ các chủ đầu tư cũng như ngân hàng. Còn nếu chỉ thuần túy vay-mua theo cơ chế thị trường sẽ rất khó. Do đó phân khúc cao cấp sẽ chỉ là sân chơi cho những doanh nghiệp uy tín trên thị trường, dự án có vị trí đắc địa như Novaland, Hung Thinh Corp, Vingroup...

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, việc các chủ đầu tư đổ xô vào phân khúc cao cấp có thể đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Bởi có đến 60% dân số TPHCM là công dân trẻ, có nhu cầu rất cao về nhà ở, nhưng thu nhập chỉ ở mức trung bình. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ ở phân khúc này lại rất hạn chế là một thực tế rất đáng báo động...