Các công ty quản lý quỹ đang rục rịch kế hoạch lập quỹ đầu tư BĐS, khi Thông tư 228 của Bộ Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS có hiệu lực từ ngày 1/7 tới.

Lộ diện ứng viên đầu tiên

Trao đổi với PV, ông Phạm Quang Thanh, Giám đốc Đầu tư cổ phiếu, bất động sản và các tài sản khác của Công ty Quản lý quỹ Bảo Việt (BVF) cho biết, với lợi thế về tiếp cận và quản lý các nguồn vốn đầu tư dài hạn, quỹ đầu tư BĐS là một trong những mục tiêu chiến lược của BVF. Thời gian qua, BVF đã có những nghiên cứu về quỹ đầu tư BĐS, đồng thời chuẩn bị các điều kiện cần thiết cho việc thành lập quỹ. BVF đang tiếp xúc với các NĐT tiềm năng để hoàn thiện phương án thành lập quỹ.

“BVF sẽ tập trung vào các NĐT tổ chức có nguồn vốn dài hạn, trước mắt là các thành viên và các đối tác chiến lược của Tập đoàn Bảo Việt. Quỹ sẽ hướng đến các đối tượng rộng rãi hơn trên thị trường như NĐT cá nhân, NĐT nước ngoài khi quỹ khẳng định được hiệu quả đầu tư”, ông Thanh nói và cho biết thêm, quỹ đầu tư BĐS của BVF sẽ tập trung đầu tư vào các tài sản dưới dạng BĐS đang hoạt động, có dòng tiền ổn định như: tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn, diện tích bán lẻ… Hiện tại, BVF đã khảo sát, đánh giá thị trường và xác định được một số phân khúc thị trường mục tiêu khá hấp dẫn.

Theo góc nhìn của BVF cũng như một số công ty quản lý quỹ, đây là thời điểm khá thuận lợi để thành lập quỹ đầu tư BĐS. So với 3 - 4 năm trước đây, giá BĐS nói chung đã giảm khá nhiều. Giá trị các tài sản là BĐS dần quay về mức hợp lý, thậm chí ở một số phân khúc đã ở mức hấp dẫn. So sánh trên tương quan lãi suất đang ở mức thấp và ổn định, một số BĐS đang hoạt động hiện có mức thu nhập cao. Lợi thế của quỹ đầu tư BĐS là đầu tư dài hạn, thu nhập ổn định.

Lãnh đạo một công ty quản lý quỹ chia sẻ, sau khi Thông tư 228 của Bộ Tài chính được ban hành năm ngoái, Công ty đã có dự định lập quỹ đầu tư BĐS. Cơ sở để Công ty có ý định triển khai sản phẩm này là bởi một số đối tác, khách hàng lớn có nhu cầu góp vốn để lập quỹ. Đến thời điểm này, do Công ty đang trong quá trình thương thảo giai đoạn cuối với các đối tác, khách hàng về phương thức góp vốn và triển khai hoạt động đầu tư, cũng như cách thức phân chia lợi nhuận, nên chưa thể chốt thời điểm ra mắt quỹ.

Những trăn trở

Bên cạnh quan điểm nhìn thấy cơ hội lập quỹ đầu tư BĐS thì vẫn có những cái nhìn trái ngược. Theo ông Andy Ho, Giám đốc Đầu tư của VinaCapital, việc lập quỹ đầu tư BĐS vào thời điểm này vẫn còn khó khăn. Bản chất quỹ đầu tư BĐS là đầu tư vào một nhóm đa dạng các tài sản đang hoạt động có thu nhập ổn định, chủ yếu là khách sạn, văn phòng, nhà cho thuê, thì số chủ đầu tư đủ tiềm lực đáp ứng hình thức đầu tư này ở Việt Nam hiện rất hiếm.

VinaCapital, công ty có tổng tài sản quản lý lớn nhất Việt Nam hiện nay, trong đó có Quỹ BĐS VinaLand trị giá 500 triệu USD cho hay, Công ty không có ý định thành lập quỹ đầu tư BĐS thời điểm này. Theo ông Andy, Công ty đang đầu tư phần lớn vào các dự án đang xây dựng, thay vì đầu tư vào các dự án đã có thu nhập cố định. VinaCapital đang sở hữu một số BĐS lớn đã mang lại thu nhập. Công ty từng sở hữu hơn 50% cổ phần tại A&B Tower và 50% cổ phần tại Hanoi Metropole. Tuy nhiên, nếu sở hữu toàn bộ Hanoi Metropole và A&B Tower, thì VinaCapital vẫn cần thêm một vài tổ hợp văn phòng nữa mới đủ để thành lập quỹ đầu tư BĐS.

“Thông tư 228 ra đời cốt yếu là để các quỹ đầu tư BĐS được hình thành và phát triển theo hướng minh bạch ngay từ đầu. Quỹ đầu tư BĐS ra đời tạo cơ hội cho nhiều NĐT trên thị trường có thể góp tiền vào mua những tài sản đã có thu nhập, dòng tiền đó sẽ được chảy vào các dự án đang xây dựng dở dang và cuối cùng là tạo thanh khoản cho thị trường”, ông Andy nhìn nhận.

Tuy đang trong quá trình chuẩn bị thành lập quỹ, nhưng đại diện BVF nhìn nhận, một điểm vướng mắc của các quy định liên quan đến quỹ đầu tư BĐS là khái niệm BĐS. Theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP, khái niệm BĐS được tham chiếu theo Luật Kinh doanh BĐS và được hiểu là tài sản BĐS hữu hình. Quỹ sẽ rất khó khăn khi đầu tư trực tiếp vào tài sản là BĐS. Chẳng hạn, quỹ đầu tư BĐS không thể mua 30% một khách sạn, mà phải thông qua sở hữu 30% cổ phần của DN sở hữu khách sạn đó. Nhưng Nghị định 58 quy định rõ, quỹ đầu tư BĐS phải đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các BĐS (được hiểu là các tài sản hữu hình). Các khoản đầu tư dạng này được coi là đầu tư cổ phiếu và bị hạn chế không được vượt quá 35% giá trị tài sản ròng của quỹ.

Đương nhiên, các công ty quản lý quỹ có thể thành lập các quỹ đầu tư chứng khoán để đầu tư vào BĐS dưới hình thức này mà không bị hạn chế. Tuy nhiên, với loại hình quỹ đầu tư chứng khoán thông thường, các NĐT vào quỹ sẽ không được bảo vệ thông qua các quy định chặt chẽ của Thông tư 228 (quy định về phân chia lợi tức, quy định về giao dịch mua bán tài sản của quỹ, quy định về thẩm định giá tài sản…), vì vậy, sẽ khó hấp dẫn NĐT.

Quy định pháp lý điều chỉnh hoạt động của quỹ đầu tư BĐS chặt chẽ hơn so với quỹ đầu tư chứng khoán thông thường, bởi quỹ phải đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các BĐS; quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho NĐT… Mặt khác, cơ cấu đầu tư của quỹ đầu tư BĐS cần được theo dõi chặt chẽ để tránh sai lệch, trường hợp sai lệch sẽ phải điều chỉnh. Đây là thách thức đối với công ty quản lý quỹ, bởi việc điều chỉnh cơ cấu danh mục đối với quỹ đầu tư BĐS không dễ dàng như đối với danh mục đầu tư chứng khoán.