Điều 41, Nghị định 43 quy định chi tiết thi hành luật Đất đai cho phép phân lô, bán nền; Quyết định 33 của UBND TP.HCM có hiệu lực từ 25.10.2014 cũng quy định rõ những trường hợp được tách thửa đất ở.

Thế nhưng, mới đây một số địa phương tại TP.HCM đã quyết định ngưng việc tách thửa đất ở làm “tắc nghẽn” việc xây nhà, tách thửa đất của người dân.

Luật cho, địa phương ngưng

Để được phân lô bán nền, Nghị định 43 quy định khu đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Ngoài ra, theo Quyết định 33 của UBND TP.HCM, đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn TP được chia làm 3 khu vực, từng khu vực có thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu khác nhau. Quyết định trên cũng quy định trường hợp thửa đất khi tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thì người sử dụng đất phải có trách nhiệm đầu tư hoàn thiện, bàn giao cho nhà nước và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Mặc dù các quy định khá rõ nhưng tại nhiều địa phương trên địa bàn TP thời gian qua đã không duyệt hồ sơ đối với các dự án phân lô bán nền, tách thửa đất của người dân. Ông Phương, một người dân tại xã Nhị Bình, huyện Hóc Môn, cho biết gia đình ông có khu đất khoảng 4.000 m2 ở xã Nhị Bình. Ông đã làm thủ tục tách ra nhiều lô, mỗi lô ngang 7 m, diện tích 120 m2 đúng quy định của dân cư nông thôn theo hạn mức tối thiểu quy định tại Quyết định 33. Nhưng khi lên huyện nộp hồ sơ thì nơi đây không nhận vì “tạm ngưng để rà soát”. Một trường hợp khác là ông Chuân ở xã Đông Thạnh, huyện Hóc Môn, có 3.000 m2 đất, cũng làm thủ tục tách thửa thành nhiều khu đất nhỏ theo đúng Quyết định 33 và có đầu tư hệ thống hạ tầng đường sá, điện nước tới từng thửa đất, nhưng huyện không nhận hồ sơ. Trao đổi với PV, một lãnh đạo huyện Hóc Môn nói việc tạm dừng cấp phép cho các dự án phân lô bán nền là để “rà soát lại quy định của pháp luật”.

Nên hậu kiểm thay vì cấm

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land, cho rằng những năm qua trên địa bàn TP rất nhiều người dân lợi dụng chính sách cho tách thửa đất của TP để phân lô bán nền không đúng quy định của pháp luật. Đây là những “dự án 3 chung”: chung thửa đất, chung giấy chứng nhận, chung số nhà. Đơn cử, khi có một khu đất khoảng 1.000 m2 người dân hoặc doanh nghiệp sẽ xin chuyển 100% thành đất ở và tách diện tích đất này ra từng miếng nhỏ để xây dựng hàng loạt căn nhà “bé xíu” và bán theo hình thức giấy tay. “Nhà nhỏ không đúng hạn mức, không tách thửa ra từng căn được để làm giấy chứng nhận nên thành nhà ổ chuột. Hạ tầng do chủ đất tự chừa khoảng 2 - 3 m một con đường nên không đủ điều kiện nghiệm thu. Chính vì vậy, nhà nước không quản lý được và đã có thời gian cấm các dự án phân lô bán nền”, ông Trinh cho hay.

Tuy nhiên, theo giám đốc một công ty địa ốc, hiện nay TP đã phủ kín quy hoạch 1/2.000. Nghĩa là chỗ nào cho làm công viên, làm trường học, hạ tầng, chỗ nào cho làm khu đô thị, dân cư hiện hữu... đã được thể hiện rõ. Không những thế, luật cũng cho phép phân lô bán nền và đã quy định rõ chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ thiết yếu, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gồm: cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải... theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.

“Nếu quản lý tốt điều này sẽ không thể xảy ra tình trạng “nhà 3 chung” đang mọc đầy ở các quận, huyện ngoại thành hiện nay. Ngoài ra, quy trình xét duyệt dự án cũng rất khắt khe. Nên thay vì cấm, nhà nước hãy cấp phép dự án nghiêm ngặt, đúng như những gì luật đã quy định. Đặc biệt là tăng cường hậu kiểm khâu xây dựng nhà ở để tránh tình trạng nhà 3 chung. Bên cạnh đó, hạ tầng phải được xây dựng bài bản nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân. Bởi hiện nay không phải ai cũng đủ tiền để mua những khu đất lớn, phải xây dựng 5 - 7 tầng ở các khu đô thị hay bỏ ra hàng tỉ đồng mua căn hộ chung cư. Vậy nên cấp phép và giám sát các dự án phân lô bán nền chặt chẽ TP sẽ tạo được các khu nhà ở được xây dựng đúng như quy hoạch mà không phát sinh nhà ổ chuột đồng thời vẫn tránh những rắc rối khi người dân phải mua những căn nhà 3 chung”, ông này phân tích.