Hy vọng, năm 2013 này sẽ là năm bản lề của thị trường BĐS trong quá trình cải tổ, hồi phục, lấy lại niềm tin và thu hút nhà đầu tư...

Năm Quý Tỵ 2013, hành của thiên can Quý là Thuỷ, hành của địa chi Tỵ (Rắn) là Hoả (lửa). Như vậy, Thuỷ Hoả tương xung, báo hiệu một năm sẽ có những biến động, đối với nhiều ngành nghề, lĩnh vực, trong đó có bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, do thiên can Quý là âm Thuỷ nên không mạnh, yếu tố Hoả của địa chi vẫn có thể “hâm nóng” Thổ, hỗ trợ thị trường BĐS vượt qua khó khăn.

Giải pháp cho BĐS cần hạn chế “Kim”

Thị trường đóng băng, hàng tồn kho lớn, đó là tình trạng chung của thị trường BĐS trong năm 2012. Khó khăn của thị trường này còn tác động xấu đến các ngành, lĩnh vực liên quan, đặc biệt là ngân hàng, do dư nợ cho vay BĐS rất lớn. Do đó, liên tiếp có các kiến nghị, đề xuất cứu BĐS, hầu hết đều trực tiếp hoặc gián tiếp cần đến tiền. Theo logic thông thường, khi có dòng tiền mạnh mẽ đổ vào, thị trường sẽ hồi phục. Tuy nhiên, đối với thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, nếu không có các giải pháp căn cơ và đồng bộ, thì “tiền mất, tật mang” là nguy cơ không nhỏ.

Các thông tin trên thị trường cho thấy, có một nghịch lý là nguồn cung BĐS đang dư thừa trong bối cảnh cầu BĐS vẫn cao (nhiều người chưa có nhà ở) và giá cả giảm mạnh. Tuy nhiên, giá giảm mạnh là so với thời kỳ đỉnh cao, còn so với khả năng tài chính của người có nhu cầu thực thì vẫn còn quá cao. Đó là chưa kể hàng loạt dự án được xây dựng ở những nơi có rất ít nhu cầu sử dụng trên thực tế, do chạy theo phong trào trong thời kỳ cao trào của thị trường, trước nhu cầu ảo của giới đầu cơ. Do giới đầu cơ hiện nay hầu hết đã rút ra khỏi thị trường, nên các DN BĐS đang chào bán những sản phẩm phần lớn người dân không có nhu cầu và/hoặc với mức giá mà họ không có khả năng chi trả. GDP trên đầu người năm 2012 ước đạt 1.540 USD; lương công nhân, viên chức khoảng 5 triệu đồng/tháng, để mua một căn hộ diện tích 60 m2 với giá 10 triệu đồng/m2 (bằng với giá nhà ở xã hội), trong bối cảnh giá sinh hoạt ở mức cao hiện nay, có người ví von: “Ăn tiêu dè sẻn thì cũng phải tích cóp từ thời Lý Công Uẩn”!

Do đó, giá nhà phải hạ hơn nữa, chứ DN “cố thủ” chờ thời, không giảm giá thêm, mà Nhà nước hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, thực chất thì đưa tiền để người tiêu dùng mua nhà với giá hiện tại là không xử lý được vấn đề giá nhà bất hợp lý - một vấn đề then chốt của thị trường. Hơn nữa, nguy cơ nợ xấu từ dòng tín dụng này không phải là không có. Với giải pháp chính quyền các địa phương mua lại một số khu nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, liệu người dân được đền bù tái định cư có đủ tiền để mua nhà với giá cao như giá nhà thương mại? Giá nhà ở xã hội phải thấp hơn giá nhà thương mại, vậy Nhà nước sẽ phải bù lỗ nếu không muốn… để trống? Mặt khác, một lượng vốn khổng lồ được bơm vào thị trường, liệu có làm tăng lạm phát? Giải pháp chia nhỏ căn hộ là để phù hợp với khả năng tài chính của người dân, nhưng với hàng vạn căn hộ tồn kho hiện nay, chia như thế nào? Không đơn giản là xây một bức tường ngăn ra làm hai!

Theo phong thủy, đối với các dự án được xây ở những nơi ít có nhu cầu sử dụng (không thuận tiện về giao thông, cơ sở hạ tầng không đồng bộ, không phù hợp với nhu cầu…) là những nơi không “tụ khí”, trong bối cảnh cung vượt quá cầu, có hạ giá khủng vẫn ế. Khi kinh tế phát triển, giá nhà đất tăng là sự tăng giá tự nhiên, đầu tư vào BĐS trong chu kỳ phát triển sẽ sinh lời rất nhanh vì theo nguyên lý ngũ hành thì Thổ sinh Kim. Nhưng thị trường BĐS Việt Nam đã có một giai đoạn phát triển quá nóng, giá tăng quá cao, nhiều nơi cứ có đất là quy hoạch làm dự án nhà ở, đầu tư tự phát, làm theo phong trào, chạy theo nhu cầu ảo. Cả giới đầu cơ và nhà đầu tư bị mê hoặc bởi Thổ sinh Kim, nên tiền từ rất nhiều nguồn (trong đó có vốn vay ngân hàng) được đổ vào BĐS. Hàng loạt dự án BĐS liên tiếp mọc lên. Các biệt thự, căn hộ chung cư, thậm chí chưa được khởi công liên tiếp được trao tay. Người mua có nhu cầu ở thực rất ít. Theo nguyên lý tương thừa, quá nhiều Thổ khiến Kim không thể sinh. Thời gian gần đây, thị trường kết thúc giai đoạn thịnh, chuyển sang giai đoạn suy, với hai bất cập lớn là cơ cấu và giá cả hàng hóa. Trước mắt, “tử huyệt” của thị trường BĐS là hàng tồn kho. Do đó, giá nhà đất cần phải giảm thêm, thậm chí là bán tháo để quay vòng vốn, tránh tình trạng “vạn vật quy ư Thổ”. Nếu không hạ giá mà đổ tiền (Kim) vào cứu BĐS thì chẳng khác nào đổ tiền xuống đất và “chôn” luôn!

Mặc dù vậy, BĐS là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế, có ảnh hưởng lớn đến các ngành khác, nên không thể không cứu trong giai đoạn “nguy ngập” hiện nay. Nhưng giải pháp cứu BĐS cần phải được nghiên cứu kỹ và xét đến các thực tế nêu trên, trong đó có giải pháp dài hơi là nâng cao thu nhập của người dân, hạn chế hiện tượng “bôi trơn” dự án khiến giá thành thực tế nhà ở bị đội lên cao.

Luận giải Quý Tỵ

Năm Quý Tỵ 2013, thiên can Quý thuộc Thuỷ làm chủ vận khí, nhưng do là âm Thuỷ, nên đây là Thuỷ yếu. Trong khi đó, địa chi Tỵ thuộc Hoả, khiến Quý - Thuỷ bị khắc xuất, nguyên khí bị tổn thất. Các ngành nghề thuộc hành Thuỷ như vận tải, du lịch, ngư nghiệp, siêu thị, giải khát… được hỗ trợ, nhưng không nhiều.

Xét hành Hoả trong địa chi Tỵ, dù bị hành Thuỷ trong thiên can Quý khắc, nhưng do Thuỷ yếu, trong khi địa chi Tỵ lại ẩn tàng 3 thiên can là Bính, Canh, Mậu, trong đó can Mậu chiếm “tỷ trọng” lớn nhất, mà Mậu có ngũ hành là Hoả, cho nên sức nóng của địa chi Tỵ vẫn còn. Do đó, những ngành nghề thuộc hành Hoả sẽ được hỗ trợ như năng lượng, xăng dầu, luyện kim, điện tử, trung tâm thương mại, chiếu sáng, giải trí, nhà hàng… Tuy nhiên, Hoả gặp Hoả sẽ khiến sự cạnh tranh gay gắt hơn.

Ngoài ra, do Hoả sinh Thổ, đồng thời địa chi Tỵ còn tàng chứa thiên can Mậu thuộc Thổ, nên những ngành nghề thuộc Thổ như BĐS, xây dựng, bảo hiểm, kho bãi, thiết kế… sẽ có những chuyển biến. Bên cạnh đó, theo Phong thuỷ huyền không phi tinh, năm 2013 này, năng lượng Thổ của sao Ngũ hoàng làm chủ vận khí, những ngành nghề thuộc Thổ sẽ có thêm sự hỗ trợ. Mặt khác, xét hình tượng Thuỷ trên Hoả dưới của ngũ hành can chi năm Quý Tỵ, theo Kinh dịch, đó là quẻ Thuỷ Hoả ký tế. Thuỷ Hoả ở đây là tương giao, chứ không phải tương xung. Đây là một quẻ tốt. Còn xét theo nghĩa của thiên can, năm 2012, thiên can Nhâm chỉ khí dương ngầm nuôi dưỡng cho vạn vật, còn thiên can Quý năm nay chỉ trạng thái manh nha của vạn vật. Xét theo nghĩa của địa chi, năm 2012, địa chi Thìn có nghĩa chấn động, chỉ sự vật chấn động mà trưởng thành, còn địa chi Tỵ năm nay chỉ sự vật đã thành hình.

Hy vọng, năm 2013 này sẽ là năm bản lề của thị trường BĐS trong quá trình cải tổ, hồi phục, lấy lại niềm tin và thu hút nhà đầu tư, làm cơ sở cho sự phát triển kể từ năm Giáp Ngọ 2014. Bởi lẽ, năm 2014, cả thiên can và địa chi đều có ngũ hành là Hoả, nạp âm của năm là Thổ, sẽ hỗ trợ thị trường mạnh mẽ hơn.