Ngay sau quyết định của Chính phủ hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở thương mại và thuê, thuê mua nhà ở xã hội, dư luận đã có những nghi ngờ là chính sách này sẽ khó được người mua nhà hưởng ứng.

Nhưng điều không ngờ, hiện tượng rầm rộ đăng ký thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn đã cho thấy số tiền 30.000 tỉ này có thể là một liều “doping” để thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) tiến về phía trước.

Rầm rộ đăng ký mua nhà ở xã hội

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.

Trước đây, quỹ nhà ở xã hội quá nhỏ so với nhu cầu của các đối tượng được quy định trong chính sách, vì vậy rất ít người quan tâm tới việc đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Nhưng khủng hoảng thừa BĐS đã dẫn đến khả năng cung một khối lượng lớn nhà ở xã hội cùng với khoản tiền hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã đánh thức nhu cầu đối với nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội ngày 8-4-2013, cơ quan này đã thị sát nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Hiện có 35 cơ quan Trung ương với 157.000 cán bộ có nhu cầu nhà ở và 83 cơ quan của thành phố với 36.000 cán bộ công chức đăng ký mua nhà ở xã hội. Mục tiêu của Hà Nội đến năm 2015 là xây dựng 15.500 căn hộ với diện tích khoảng 1,1 đến 1,5 triệu m2 cho cán bộ viên chức.

Còn tại TP.HCM, trong tháng 4-2013 thành phố sẽ tổ chức đợt đầu bán nhà ở xã hội. Mặc dù trong đợt đầu tiên thành phố chỉ có hơn 470 căn hộ để bán, 120 căn hộ cho thuê, 8 căn hộ thuê mua, nhưng có đến hơn 700 hồ sơ nộp về. Trong đợt đầu tiên này thành phố sẽ bán hơn 100 căn tại chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành (Q.10) do Công ty Resco làm chủ đầu tư, với mức giá gần 11 triệu đồng/m2. Theo ý kiến một số chuyên gia BĐS, còn có ít nhất trên 400.000 người có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại thành phố đông dân nhất cả nước này.

Ai được mua nhà xã hội?

Theo đúng các quy định hiện hành, thay đổi không đáng kể tùy theo từng địa phương, các đối tượng được hưởng các chính sách nhà ở xã hội gồm công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, đối tượng gia đình chính sách, gia đình thương binh, thân nhân liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng; gia đình thu nhập thấp, lao động nghèo, cư trú lâu đời tại địa phương đang khó khăn về nhà ở; người bị giải tỏa nhưng chưa đủ điều kiện tái định cư. Nếu theo đúng các quy định này, con số các đối tượng được hưởng chính sách sẽ là khổng lồ.

Có thể khẳng định ngay là Chính phủ cũng như chính quyền địa phương sẽ không có khả năng đáp ứng được. Nhất là đứng trước sự trì trệ của thị trường BĐS, các tiêu chuẩn của đối tượng được hưởng chính sách nhà ở đã được dãn ra nhiều. Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, tiêu chuẩn người thu nhập thấp lần này sẽ có nhiều thay đổi, trong đó tiêu chí về thu nhập và chỗ ở là quan trọng nhất. Mức thu nhập sẽ được điều chỉnh từ 4 triệu đồng/tháng như hiện nay lên 9 triệu đồng/tháng (không phải chịu thuế thu nhập cá nhân) và diện tích tối thiểu 5 m2/người được nâng lên thành 8 m2/người. Trong khi đó, khả năng đáp ứng sẽ rất có hạn dù đã chuyển các chung cư thương mại trở thành các khu nhà ở xã hội. TP.HCM đang khẩn trương cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhiều dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách cũng đang gấp rút thực hiện, dự kiến trong năm 2013 cũng chỉ cung cấp khoảng 4.000 căn hộ và đến năm 2015 sẽ có thêm khoảng 21.000 căn. Mục tiêu của Hà Nội đến năm 2015 là xây dựng 15.500 căn hộ với diện tích khoảng 1,1 đến 1,5 triệu m2 cho cán bộ viên chức.

Nhu cầu lớn, khả năng đáp ứng nhỏ, vì vậy thảm cảnh xin cho với tất cả các thủ đoạn chạy chọt và chắc chắn nguy cơ tham nhũng lớn sẽ phổ biến. Đó là điều đáng lo. Bởi có một thực tế: những người có nhu cầu nhà ở thật sự hầu hết không có điều kiện mua nhà, kể cả nhà ở xã hội, những người có điều kiện mua nhà thì không có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Nguy cơ nhà ở xã hội biến tướng thành một thứ hàng hóa, một lĩnh vực đầu tư đã thấy rõ. Vấn đề là chính sách và các công cụ giám sát vận hành như thế nào được đặt ra cấp thiết.

Ai được hỗ trợ mua nhà ở  xã hội?

Theo đúng các quy định, nhà ở xã hội không phải để bán mà chỉ có cho thuê hoặc thuê mua. Nhưng trước làn sóng chuyển các chung cư thương mại thành nhà ở xã hội, đã có những tính toán lách luật để bán nhà ở xã hội. Theo Nghị quyết 02 của Chính phủ và Quyết định 68, nhà ở xã hội chỉ được thuê, thuê mua vì loại hình nhà ở xã hội này được xây dựng từ vốn ngân sách. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng thực tế nhà ở xã hội tại các thành phố  được đầu tư vốn ngoài ngân sách nên các thành phố có quyền giải quyết cho các đối tượng đủ điều kiện mua bên cạnh phương thức thuê và thuê mua. Nhưng câu hỏi đặt ra là mua nhà ở xã hội có được hỗ trợ từ khoản 30.000 tỉ theo NĐ02/CP không? Câu trả lời là hiện nay thì không nhưng sắp tới thì có.

Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị định số 02 của Chính phủ, gói 30.000 tỉ đồng Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ dành cho đối tượng vay mua nhà, trong đó có khách hàng cá nhân vay thuê, mua nhà ở thương mại. Cụ thể, khách hàng là đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Trong dự thảo các đối tượng mua nhà ở xã hội không được hỗ trợ. Ngay lập tức, dư luận và cả các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội lên tiếng và cả Bộ Xây dựng và cao hơn là Chính phủ cũng có ý kiến đề nghị Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước sửa để các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng được hỗ trợ lãi suất vay. Và khi Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở được ban hành chắc chắn các đối tượng mua nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ về tài chính. Cuộc đua mua nhà ở xã hội càng có thêm động lực. Như vậy có thể nói con số trên 100.000 căn hộ dư thừa của thị trường BĐS tại hai thành phố lớn này đã có đầu ra. Khi tình trạng tồn kho chấm dứt, các chủ đầu tư thu hồi được vốn, thị trường BĐS sẽ được khai thông? Nhưng chưa chắc!

Vẫn còn những cản trở

Ngoài cản trở chủ yếu là cầu vượt quá xa cung, việc chuyển những chung cư thương mại trở thành khu nhà ở xã hội cũng đang gặp những phản ứng đáng chú ý. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Chủ tịch Hội Quy hoạch Đô thị Hà Nội cho rằng, chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội là chủ trương đúng song không nên làm ồ ạt. Bởi dự án nhà thương mại có diện tích căn hộ hơn trăm m2 nay hạ xuống diện tích nhỏ 40-50m2 thì dân số tăng, kéo theo căng thẳng về giao thông, chỗ đỗ xe, trường học… gây quá tải hạ tầng nghiêm trọng. Lo lắng sẽ xuất hiện hàng loạt các khu ổ chuột cao tầng là có thật. Hơn nữa, hiện nay nhiều doanh nghiệp xin chuyển dự án thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi và được hưởng những chính sách ưu đãi trong đó có việc được trả lại tiền sử dụng đất. Trong khi đó ngân sách eo hẹp, nếu cho chuyển đổi ồ ạt không khéo Nhà nước sẽ thành “con nợ” của doanh nghiệp. Dư luận cũng đang lo lắng về khả năng “chạy” chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên các chính quyền địa phương đã khẳng định sẽ nghiêm túc xem xét công khai từng dự án, chỉ có những dự án phù hợp mới được chuyển đổi.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 15 dự án đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội, 3 dự án nhà thương mại đã được chuyển sang nhà thu nhập thấp gồm nhà ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội, dự án khu nhà ở cao tầng tại 143 Trần Phú (Hà Đông) của Công ty Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà và dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long của Công ty Bánh kẹo Thăng Long. Hà Nội sẽ xem xét công khai các dự án còn lại. Tuy nhiên, nhìn lại nhu cầu mua nhà ở xã hội, chúng ta còn thấy thêm một sự cản trở nữa là so với nhu cầu, con số 30.000 tỷ đồng hỗ trợ quả như muối bỏ biển.

Miếng bánh ngon đã bày ra bàn tiệc, vấn đề phân phối cả người cung và cầu sẽ trở nên nóng bỏng.