Nên chăng quy định theo hướng đất chung cư vẫn thuộc quyền của chủ đầu tư, chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo trì, xây mới chung cư khi hết hạn...

“Việc chia nhỏ đất chung cư cho từng căn hộ và sở hữu căn hộ vô thời hạn như hiện nay dẫn đến nhiều rối rắm. Nên chăng người sở hữu căn hộ chỉ có quyền sở hữu theo thời hạn tồn tại của công trình. Còn đất của nhà chung cư vẫn thuộc quyền của chủ đầu tư, chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo trì, xây mới khi chung cư hết hạn” - TS Trần Du Lịch, Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM, đặt vấn đề tại hội thảo góp ý dự án Luật Nhà ở sửa đổi vào ngày 21-3.

Hết rối trách nhiệm bảo trì

TS Trần Du Lịch cho biết các nước đều quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo tuổi thọ của công trình bởi tất cả công trình đều có niên hạn sử dụng. Đối với chung cư thì đất vẫn thuộc về người đầu tư xây dựng. Do đó, chủ đầu tư chịu trách nhiệm duy tu bảo trì chung cư và điều này được thể hiện rõ trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền kiện ra tòa. “Trường hợp chủ đầu tư phá sản, đất sẽ được chuyển giao cho Nhà nước và Nhà nước tiếp quản nhiệm vụ trên” - ông cho hay.

Ý kiến của TS Trần Du Lịch nhận được sự đồng tình của các đại biểu. “Đất chung cư nên thuộc quyền của chủ đầu tư. Việc chia nhỏ đất chung cư cho các hộ như hiện nay là không ổn. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chất lượng công trình đến hết niên hạn sử dụng chung cư thay vì để ban quản trị giữ và chi trả phí bảo trì như hiện nay. Chỉ khi họ phá sản thì Nhà nước mới can thiệp” - ông Đoàn Nhựt, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, góp ý.

Đại diện Ban Quản lý khu Nam dẫn chứng về chung cư tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quỹ phí bảo trì lên đến hàng chục tỉ đồng. Việc giao cho ban điều hành quản trị chung cư giữ và chi trả quỹ này là rất rủi ro. “Ban quản trị cũng chỉ là một tập hợp người rời rạc, giữ tiền và chi tiền xong rồi đi mất. Nên giao trách nhiệm này cho chủ đầu tư” - ông đề nghị.

Đại diện Sở Xây dựng cho rằng nên quy định trong Luật Nhà ở về thời hạn sở hữu chung cư cũng như trách nhiệm di dời, xây dựng mới của chủ đầu tư. “Hiện việc này giao cho Nhà nước, chuyện kêu gọi đầu tư là rất khó khăn do vướng khâu bồi thường giải phóng mặt bằng. Cư dân có quyền sở hữu vô thời hạn căn hộ chung cư nên đưa ra giá bồi thường cao thấp khác nhau” - vị này phân tích.

Người nước ngoài mua nhà: Bên ngại, bên thoáng

Một nội dung nhận được nhiều ý kiến trái chiều là quyền mua nhà đất của người nước ngoài. Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP, đề nghị cần bổ sung điều kiện khi người nước ngoài mua nhà như thời gian cư trú phải trên năm tháng, bổ sung thuế bất động sản và chỉ được mua nhà chung cư. Đồng thời, quy định rõ những khu vực không được phép mua để tránh hình thành những khu vực quy tụ cộng đồng người nước ngoài và vì mục tiêu đảm bảo an ninh quốc gia. “Thực tiễn cho thấy nếu cho người nước ngoài mua nhà đất rộng rãi thì sẽ không còn nhà cho người Việt Nam” - ông bày tỏ.

Tuy nhiên, luồng ý kiến khác cho rằng cần mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. “Việc hình thành cộng đồng là một thực tế khách quan, mọi quốc gia đều có những khu như vậy. Nếu không cho mua thì họ thuê và cũng hình thành những khu cộng đồng. Vấn đề là quản lý như thế nào và không phải sợ vấn đề an ninh quốc gia” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, nhận xét.

Ông Nguyễn Hải Trường, Phó phòng Văn bản Sở Tư pháp, cũng đồng ý mở rộng cho người nước ngoài mua nhà. Tuy nhiên, cần bổ sung quy định để hạn chế tình trạng đầu cơ và lũng đoạn thị trường bất động sản, chẳng hạn người nước ngoài chỉ được mua một đến hai căn nhà. Về điều kiện chứng minh thời gian cư trú, ông Trường cho rằng rất khó thực hiện vì không có căn cứ. “Nên đổi thành có xác nhận của cơ quan có chức năng và giấy phép lao động” - ông Trường đề xuất.

Một nội dung gây tranh cãi tại dự thảo Luật Nhà ở là chủ đầu tư phải trích 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Một số ý kiến đề nghị nên cho doanh nghiệp chọn hình thức nộp tiền vì không thể xen nhà ở xã hội vào khu nhà ở thương mại của dự án do “chất lượng nhà khác nhau, lại có sự khác biệt về lối sống, văn hóa giữa nhà ở cao cấp và nhà ở thu nhập thấp”.

Tuy nhiên, ông Trần Du Lịch cho rằng không thể có sự khác biệt về hạ tầng giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo kiểu nhà ở xã hội phải chịu cảnh khu ổ chuột. Ông cho rằng nguyên nhân dẫn đến vấn đề là quy hoạch thực chất do chủ đầu tư thực hiện. “Nhà nước không có gì trong tay nên đòi chủ đầu tư trích quỹ đất. Lẽ ra Nhà nước phải lập quy hoạch và bán cho ai chỗ nào làm gì, mình giữ lại chỗ nào. Tuy nhiên, quy trình này hiện bị ngược” - ông Lịch bày tỏ.