Cơ chế thành lập và hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) đã được Bộ Tài chính ban hành 3 năm nay (tại Thông tư 228/2012 hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS), nhưng đến nay quỹ mới chỉ tồn tại “trên giấy”, do quy định pháp lý vênh so với thực tế. Vụ Quản lý quỹ, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) đang lên phương án khắc phục tình trạng này.

Nhiều cản trở

Theo thông lệ quốc tế, quỹ đầu tư BĐS là mô hình quỹ đầu tư tập trung đầu tư vào các BĐS cho thuê nhằm thu lợi tức ổn định. Hình thức này cho phép NĐT thay vì trực tiếp mua bán nhà, đất, có thể đầu tư vào các chứng chỉ quỹ phát hành. Hoạt động chủ yếu của quỹ BĐS là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty BĐS… Ngoài hình thức góp vốn bằng tiền mặt, quỹ BĐS có thể được thành lập thông qua việc góp BĐS của nhà bảo trợ (các tổ chức kinh doanh BĐS hoặc các tổ chức sở hữu BĐS).

Ngoài ra, còn một số nguyên nhân khác khiến quỹ BĐS chậm xuất hiện: giá BĐS tại các đô thị lớn của Việt Nam vẫn ở mức cao, trong khi giá cho thuê văn phòng và trung tâm bán lẻ giảm mạnh, nên ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của phân khúc BĐS cho thuê. Việt Nam hiện chưa có chính sách thuế ưu đãi phù hợp với quỹ BĐS như thông lệ quốc tế. Chẳng hạn, tại các nước có loại hình quỹ BĐS phát triển, khoản thu nhập của quỹ chia cho NĐT được miễn thuế; đối với NĐT cá nhân, thu nhập hưởng lợi tức từ quỹ BĐS được miễn, giảm thuế nhu nhập cá nhân...

Theo đánh giá của UBCK, những bất cập trên đang làm giảm sự quan tâm của các định chế tài chính, tổ chức kinh doanh BĐS và công chúng đầu tư đối với quỹ BĐS.

Hướng gỡ nào?

Để tháo gỡ những bất cập trên, thúc đẩy quỹ BĐS sớm ra đời, trong năm 2015, UBCK có kế hoạch sửa đổi Thông tư 228/2012 theo hướng cho phép góp vốn bằng BĐS theo quy trình 4 bước.

Thứ nhất: đăng ký. Các nhà bảo trợ đăng ký đưa BĐS vào góp vốn thành lập quỹ BĐS với công ty quản lý quỹ (QLQ). Việc góp vốn này phải được sự chấp thuận của công ty QLQ. BĐS tham gia góp vốn có thể gồm: trung tâm thương mại, chung cư, khách sạn…

Thứ hai: định giá. Giá trị góp vốn bằng BĐS và triển vọng khai thác, được tổ chức định giá xác định theo chứng thư thẩm định giá. Báo cáo của tổ chức định giá được công bố tại bản cáo bạch của quỹ đầu tư BĐS.

Thứ ba: phát hành ra công chúng (IPO). Tài sản của quỹ được tách bạch với tài sản của công ty QLQ. Quyền sở hữu BĐS đã góp đứng tên nhà bảo trợ được chuyển sang tên của quỹ BĐS mới thành lập, đồng thời nhà bảo trợ nhận lại vốn đã góp dưới 2 hình thức: tiền mặt từ quỹ hoặc chứng chỉ quỹ do quỹ mới thành lập phát hành. Tài sản (BĐS) của quỹ mới hình thành được lưu ký tại ngân hàng lưu ký.

Thứ tư: niêm yết và giao dịch. Công ty QLQ tiến hành thủ tục niêm yết và giao dịch chứng chỉ quỹ. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm giám sát các hoạt động của quỹ theo đúng điều lệ quỹ, quy chế niêm yết của Sở GDCK, cũng như các quy định của pháp luật liên quan.

Việc áp dụng cơ chế mới trên, theo Vụ Quản lý quỹ, UBCK, sẽ tạo bước đột phá thúc đẩy quỹ BĐS sớm ra đời. Qua đó, vừa tăng cường nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn cho thị trường BĐS, vừa góp phần giải quyết nợ xấu liên quan đến BĐS trong lĩnh vực ngân hàng. Quỹ BĐS ra đời còn góp phần đáp ứng nhu cầu đầu tư vào các sản phẩm có lợi tức ổn định trên TTCK. Đây cũng là một sản phẩm đầu tư hữu hiệu dành cho các quỹ hưu trí trong tương lai.

Để tạo thuận lợi cho quỹ BĐS sớm ra đời, ngoài sửa đổi Thông tư 228/2012, Vụ Quản lý quỹ cho rằng, cơ quan quản lý cũng cần nhanh chóng ban hành thông tư về chế độ kế toán áp dụng đối với quỹ BĐS, để tạo cơ sở cho các công ty QLQ thực hiện và có đề xuất về ưu đãi thuế cho quỹ theo thông lệ quốc tế.

Theo thông lệ quốc tế, quỹ BĐS được tổ chức dưới hình thức đầu tư vốn cổ phần vào các BĐS (Equity REITs) hoặc đầu tư vào các khoản thế chấp BĐS (Mortgage REITs). Trong đó, khoảng 70% các quỹ BĐS là Equity REITs. Quỹ BĐS là một trong những kênh đầu tư được giới đầu tư toàn cầu ưa chuộng vì: mô hình quản lý quỹ chuyên nghiệp, tài sản đầu tư tương đối an toàn (tài sản đảm bảo là BĐS trong danh mục của quỹ); khả năng sinh lời ổn định; có chính sách ưu đãi thuế. Hiện quỹ BĐS có mặt tại hơn 30 quốc gia, với giá trị vốn hóa của các quỹ BĐS toàn cầu vào cuối quý II/2012 là khoảng 1.263 tỷ USD.