Đã 3 năm sau kể khi Bộ Tài chính ban hành cơ chế cho sự ra đời của quỹ đầu tư bất động sản (BĐS), nhưng đến nay vẫn chưa có bất kỳ quỹ nào ra đời. Các thành viên thị trường vừa đề xuất nhiều cơ chế mới nhằm khắc phục tình trạng này.

Nhiều quy định chưa phù hợp

“Thông tư 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS bắt buộc quỹ này phải được thành lập bằng cách góp vốn bằng tiền mặt. Tiền sẽ được dùng để mua tài sản (thường là các BĐS có giá trị lớn). Quỹ đầu tư BĐS phải huy động được hàng nghìn tỷ đồng thì mới hoạt động hiệu quả. Đa số các công ty quản lý quỹ không có khả năng huy động được tiền để thành lập quỹ”, đại diện CTCP Quản lý quỹ VinaWealth (VinaWealth) nói và kiến nghị, để thúc đẩy quỹ đầu tư BĐS sớm xuất hiện, cần cho phép NĐT góp vốn bằng tài sản là BĐS vào quỹ để đổi lấy chứng chỉ quỹ khi phát hành lần đầu, cũng như những lần phát hành sau đó.

Kiến nghị trên được VinaWealth nêu ra với lãnh đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) tại hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 58/2012/NĐ-CP do UBCK tổ chức mới đây.

Một nguyên nhân khác cũng đang cản trở quỹ đầu tư BĐS ra đời, theo VinaWealth, đó là quy định hiện hành giới hạn quỹ chỉ được vay tối đa 5% giá trị tài sản ròng của quỹ sau khi thành lập. Trong khi đó, BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn, hầu hết BĐS ở Việt Nam có cấu trúc vốn sử dụng đòn bẩy từ 50 - 70%. Do đó, kỳ vọng quỹ đầu tư BĐS phải mua các BĐS với gần 100% vốn cổ phần là không thực tế.

Các thị trường châu Á đều cho phép quỹ đầu tư BĐS vay từ 35 - 65% tổng tài sản (không phải giá trị tài sản ròng). Vì thế, để hỗ trợ cho quỹ đầu tư BĐS sớm ra đời, nhà quản lý cần cho phép quỹ được vay dài hạn với mức tối thiểu là 35% tổng tài sản, đồng thời quỹ được đem tài sản của mình đi thế chấp để dễ dàng hơn trong mua và quản lý BĐS, qua đó mang lại lợi nhuận cao hơn.

Theo quy định hiện hành, khi lập quỹ đầu tư BĐS, nếu NĐT nước ngoài nắm giữ trên 49% vốn điều lệ, thì quỹ được xem là NĐT nước ngoài và bị hạn chế về sở hữu BĐS so với quỹ đầu tư trong nước. Giới hạn này làm hạn chế khả năng kêu gọi vốn đầu tư từ nước ngoài.

Đại diện VinaWealth cho biết, hiện rất nhiều NĐT nước ngoài, đặc biệt là các nước lân cận bày tỏ sự quan tâm đến BĐS Việt Nam, nhưng do e ngại các giới hạn pháp lý về sở hữu BĐS nên họ không mặn mà tham gia quỹ. Việt Nam cần từng bước gỡ bỏ giới hạn này, nhằm giúp quỹ đầu tư BĐS hấp dẫn các NĐT nước ngoài.

Theo thông lệ quốc tế, trong thời gian đầu phát triển quỹ đầu tư BĐS, cần có chính sách ưu đãi thuế đánh trên cổ tức mà quỹ chi trả cho NĐT, cũng như miễn thuế, phí liên quan đến giao dịch góp tài sản thành lập quỹ, để khuyến khích NĐT tham gia thành lập quỹ.

UBCK đề xuất cho phép góp vốn bằng BĐS

Ông Nguyễn Quang Việt, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, UBCK cho biết như vậy, đồng thời chia sẻ, so với các bản dự thảo trước, điểm mới của bản dự thảo Nghị định 58 (sửa đổi) được UBCK công bố tại hội thảo ngày 25/3 là có bổ sung Điều 90a, quy định về góp vốn bằng BĐS vào quỹ đầu tư BĐS.

Theo đó, BĐS thỏa mãn các điều kiện sau thì được góp vốn vào quỹ: các BĐS đáp ứng quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của quỹ; BĐS đang được khai thác, sử dụng; BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của thành viên sáng lập, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của BĐS dự kiến góp vào quỹ; không phải là tài sản bảo đảm đang được cầm cố, thế chấp, ký quỹ, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự.

Liên quan đến định giá BĐS để làm cơ sở góp vốn vào quỹ đầu tư BĐS, ông Việt cho biết, UBCK đề xuất bổ sung vào dự thảo Nghị định 58 (sửa đổi) quy định: việc định giá phải do 2 tổ chức thẩm định chuyên nghiệp thực hiện; được thực hiện trong thời hạn không quá 6 tháng kể từ ngày hoàn thiện hồ sơ chào bán chứng chỉ quỹ. Trường hợp BĐS được định giá cao hơn so với giá trị thực tại thời điểm góp vốn, thì các thành viên sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch, đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá cao hơn giá trị thực.